Habitação no Togo

A habitação privada no Togo inclui casas arrendadas, propriedade própria, alojamento fornecido pelo empregador, alojamento gratuito e autoconstrução faseada. Em geral, as pessoas encontram habitação através de proprietários privados ou profissionais imobiliários reconhecidos. A procura de arrendamento urbano é elevada: os arrendatários representavam cerca de 30% de todos os agregados familiares no inquérito habitacional de 2018/19, cerca de 53% dos agregados urbanos e aproximadamente 56% em Lomé. Cerca de metade dos agregados eram proprietários ou coproprietários, mas, segundo os dados nacionais citados, apenas cerca de um em cada dez proprietários tinha título de propriedade. Um arrendamento residencial, denominado bail d’habitation, identifica o proprietário, chamado bailleur, e o inquilino, chamado preneur ou locataire. Na Grande Lomé, o Decreto 2022-001/PR prevê um contrato escrito, prazo fixo ou indeterminado, eventual renovação tácita e um état des lieux, ou relatório do estado do imóvel, na entrega e devolução das chaves. A renda é acordada livremente e pode ser paga mensal, trimestral, semestral ou anualmente. A caução não pode ultrapassar três meses de renda e uma garantia de renda separada também não pode ultrapassar três meses. Estes montantes podem ser substituídos por seguro ou garantia bancária. A caução deve ser devolvida no prazo de um mês após a devolução das chaves e a reposição do imóvel, com deduções justificadas, por exemplo, por encargos de água, eletricidade, telefone, Internet, furo ou fossa séptica não pagos. Não se deve presumir que as regras documentadas da Grande Lomé constituem um regime nacional de rendas, pois não está estabelecida a sua extensão nacional para fora da Grande Lomé. Um arrendamento pode ser autenticado por notário ou assinado de forma privada e registado para efeitos fiscais. Em geral, o proprietário trata das grandes reparações relativas à estrutura, ao telhado, à fossa séptica ou ao sumidouro. Normalmente, o inquilino paga a renda, assegura a manutenção corrente e pequenas reparações locativas e cobre os danos causados no seu âmbito de responsabilidade. As alterações estruturais exigem consentimento escrito do proprietário. A venda do imóvel arrendado não põe, por si só, termo ao contrato; em geral, o novo proprietário assume a posição do anterior. A resolução por falta de pagamento ou outra violação pode exigir processo judicial; um arrendamento notarial pode prever uma cláusula de resolução imediata, seguida de interpelação formal de 15 dias. Um arrendamento por prazo indeterminado prevê geralmente dois meses de aviso, inclusive quando o proprietário invoca necessidade própria, familiar ou profissional. Após a morte do inquilino, o cônjuge, ascendente ou descendente pode, em certas condições, suceder no arrendamento se o requerer no prazo de dois meses. A compra de terreno ou habitação exige mais do que verificar a identidade do vendedor. O titre foncier é a prova mais forte de propriedade registada. O comprador deve verificar o título, o état des droits et charges, o número único da parcela (NUP), os limites, hipotecas, litígios e identidade do vendedor através dos registos fundiários pertinentes. Os direitos fundiários costumeiros continuam a ter importância prática e podem ser legalmente reconhecidos; ainda assim, transações costumeiras ou informais sem documentação fiável criam riscos de venda duplicada, conflitos de limites e litígio. O Guichet Foncier Unique e o Office Togolais des Recettes, incluindo os respetivos serviços de registo fundiário, integram o processo formal de transferência. Para uma transferência formal são necessários ato notarial e registo. As normas de serviço citadas do OTR indicam um depósito de registo de 2.000 F CFA, taxa fixa de 1.000 F CFA, 5% do valor de mercado e 10.000 F CFA para publicação no Journal officiel de la République togolaise. O registo pode demorar aproximadamente seis a 18 meses. A subdivisão, ou morcellement, tem uma taxa indicada de 4%, além de outros custos, e pode demorar cerca de seis a 11 meses. Uma transferência total, ou mutation totale, tem uma taxa fixa indicada de 35.000 F CFA e um prazo de tratamento previsto de cerca de três horas; o registo ou cancelamento de um arrendamento pode custar 3% do valor das rendas mais 2.000 F CFA e demorar cerca de um a três meses. Os requisitos e prazos efetivos dependem do processo e da autoridade competente. A construção ou obras importantes exigem autorização de urbanismo, título elegível, documentos técnicos adequados ao projeto e tratamento através do Système Intégré de Gestion des Permis de Construire (SIGPC). A Commission Interministérielle de Contrôle des Travaux de Construction (CITC) participa no processo de conformidade, e pode obter-se um certificat de conformité depois da construção. A autoconstrução faseada é uma opção prática central, mas construir aos poucos não elimina os riscos relativos ao título fundiário ou à autorização de construção. Os cidadãos togoleses podem adquirir propriedade por compra, herança, doação, troca ou contrato de construção. Em geral, um cidadão estrangeiro precisa de autorização prévia para uma transferência de direitos reais entre um cidadão togolês e um estrangeiro e também para um arrendamento superior a nove anos. Um arrendamento residencial normal de até nove anos não deve ser tratado como equivalente a uma transferência de propriedade, mas os requisitos aplicáveis ao projeto e ao financiamento bancário continuam a exigir confirmação. O acesso a crédito hipotecário depende da segurança do título, do rendimento e da avaliação de risco do banco. Bancos comerciais e instituições de poupança e crédito podem utilizar refinanciamento apoiado pela Regional Mortgage Refinance Company of the West African Economic and Monetary Union (CRRH-UEMOA); as iniciativas de garantia habitacional e habitação pública a preços acessíveis continuam a depender de projetos específicos. Foi documentada uma meta de programa de 20.000 habitações a preços acessíveis, mas esta não cria um direito geral a receber uma habitação pública. O ministério responsável pelo urbanismo, habitação e terras, referido atualmente como MATU na pesquisa disponível, o Office Togolais des Recettes, a Agence Nationale du Domaine et du Foncier, as comunas e mairies, notários, topógrafos habilitados, bancos, oficiais de justiça e tribunais podem intervir, consoante a questão habitacional. A instituição responsável varia conforme a questão: arrendamento, registo fundiário, autorização de construção, transferência de título, financiamento e resolução de litígios seguem procedimentos diferentes.