Logement au Togo

L’offre de logement privé au Togo comprend les logements loués ou détenus en propriété, les logements fournis par un employeur, les hébergements gratuits et l’autoconstruction progressive. Les personnes trouvent couramment un logement auprès de bailleurs privés ou de professionnels de l’immobilier reconnus. La demande locative est forte en ville : selon l’enquête sur le logement de 2018/19, les locataires représentaient environ 30 % de l’ensemble des ménages, environ 53 % des ménages urbains et environ 56 % à Lomé. Environ la moitié des ménages étaient propriétaires ou copropriétaires, mais, selon les données nationales citées, seul un propriétaire sur dix environ disposait d’un titre foncier. Un bail d’habitation identifie le bailleur et le locataire, également appelé preneur. Dans le Grand Lomé, le Décret 2022-001/PR prévoit un bail écrit, une durée déterminée ou indéterminée, une reconduction tacite éventuelle et un état des lieux à la remise et à la restitution des clés. Le loyer est librement convenu et peut être payé mensuellement, trimestriellement, semestriellement ou annuellement. Le dépôt de garantie ne peut dépasser trois mois de loyer et une garantie locative distincte ne peut dépasser trois mois non plus. Ces sommes peuvent être remplacées par une assurance ou une garantie bancaire. Le dépôt doit être restitué dans le mois suivant la remise des clés et la restitution du bien, sous réserve de retenues justifiées, notamment pour les factures impayées d’eau, d’électricité, de téléphone, d’Internet, de forage ou de fosse septique. Les règles documentées pour le Grand Lomé ne doivent pas être considérées automatiquement comme un régime locatif national, car leur extension nationale en dehors du Grand Lomé n’est pas établie. Un bail peut être notarié ou signé sous seing privé et faire l’objet d’un enregistrement fiscal. Le bailleur s’occupe généralement des réparations importantes touchant à la structure, au toit, à la fosse septique ou au puisard. Le locataire paie normalement le loyer, assure l’entretien courant et les petites réparations locatives et couvre les dommages relevant de sa responsabilité. Toute transformation structurelle exige l’accord écrit du bailleur. La vente d’un logement loué ne met pas fin au bail en soi ; le nouveau propriétaire reprend généralement la position du bailleur. Une résiliation pour impayé ou autre manquement peut nécessiter une procédure judiciaire ; un bail notarié peut comporter une clause de résiliation immédiate suivie d’une mise en demeure formelle de 15 jours. Pour un bail à durée indéterminée, le préavis est généralement de deux mois, y compris lorsque le bailleur invoque un besoin personnel, familial ou professionnel. Après le décès du locataire, son conjoint, un ascendant ou un descendant peut bénéficier de la succession au bail s’il en fait la demande dans les deux mois. L’achat d’un terrain ou d’un logement exige davantage que la vérification de l’identité du vendeur. Le titre foncier constitue la preuve la plus solide d’une propriété enregistrée. L’acheteur doit vérifier le titre, l’état des droits et charges, le numéro unique de parcelle (NUP), les limites, les hypothèques, les litiges et l’identité du vendeur dans les registres fonciers compétents. Les droits fonciers coutumiers restent importants dans la pratique et peuvent être légalement reconnus, mais les transactions coutumières ou informelles sans documentation fiable comportent des risques de double vente, de litige de limites et de contentieux. Le Guichet Foncier Unique et l’Office Togolais des Recettes, notamment ses services d’immatriculation foncière, participent à la procédure formelle de transfert. Un acte notarié et l’enregistrement sont requis pour un transfert formel. Les normes de service de l’OTR citées indiquent un acompte d’enregistrement de 2 000 F CFA, un frais fixe de 1 000 F CFA, 5 % de la valeur marchande et 10 000 F CFA pour la publication au Journal officiel de la République togolaise. L’enregistrement peut prendre environ six à 18 mois. Un morcellement entraîne des frais indiqués de 4 % ainsi que d’autres frais et peut prendre environ six à 11 mois. Une mutation totale est soumise à un tarif forfaitaire indiqué de 35 000 F CFA, avec un délai de traitement visé d’environ trois heures ; l’enregistrement ou la radiation d’un bail peut coûter 3 % de la valeur locative plus 2 000 F CFA et prendre environ un à trois mois. Les exigences et délais réels dépendent du dossier et de l’autorité compétente. Une construction ou des travaux importants nécessitent une autorisation d’urbanisme, un titre foncier admissible, des pièces techniques adaptées au projet et le traitement du dossier dans le Système Intégré de Gestion des Permis de Construire (SIGPC). La Commission Interministérielle de Contrôle des Travaux de Construction (CITC) participe au contrôle de conformité et un certificat de conformité peut être délivré après la construction. L’autoconstruction progressive est une option pratique importante, mais construire par étapes ne supprime pas les risques liés au titre foncier ou aux autorisations de construction. Les citoyens togolais peuvent accéder à la propriété par achat, héritage, donation, échange ou contrat de construction. Un ressortissant étranger a généralement besoin d’une autorisation préalable pour un transfert de droits réels entre un ressortissant togolais et un étranger, ainsi que pour un bail de plus de neuf ans. Un bail résidentiel ordinaire d’une durée maximale de neuf ans ne doit pas être assimilé à un transfert de propriété, mais les exigences applicables au projet et au financement bancaire doivent toujours être vérifiées. L’accès à un prêt hypothécaire dépend de la sécurité du titre, des revenus et de l’évaluation de la banque. Les banques commerciales et institutions d’épargne et de crédit peuvent recourir à un refinancement soutenu par la Caisse Régionale de Refinancement Hypothécaire de l’Union Économique et Monétaire Ouest-Africaine (CRRH-UEMOA), tandis que les garanties immobilières et projets publics de logement abordable sont propres à chaque programme. Un objectif programmatique de 20 000 logements abordables a été documenté, mais il ne crée pas un droit général à l’attribution d’un logement public. Le ministère chargé de l’urbanisme, de l’habitat et des affaires foncières, actuellement appelé MATU dans les recherches disponibles, l’Office Togolais des Recettes, l’Agence Nationale du Domaine et du Foncier, les communes et mairies, les notaires, géomètres agréés, banques, huissiers et tribunaux peuvent jouer un rôle selon le problème de logement. L’organisme compétent varie selon la question : location, immatriculation foncière, permis de construire, transfert de titre, financement et règlement des litiges suivent des procédures différentes.