Perumahan di Togo

Perumahan swasta di Togo mencakup rumah sewa, properti milik sendiri, hunian yang disediakan pemberi kerja, akomodasi gratis, dan pembangunan mandiri secara bertahap. Orang biasanya mencari hunian melalui pemilik rumah swasta atau profesional real estat yang diakui. Permintaan sewa perkotaan tinggi: penyewa mencakup sekitar 30% seluruh rumah tangga dalam survei perumahan 2018/19, sekitar 53% rumah tangga perkotaan, dan sekitar 56% di Lomé. Sekitar separuh rumah tangga adalah pemilik atau pemilik bersama, tetapi hanya sekitar satu dari sepuluh pemilik memiliki sertifikat hak dalam data nasional yang dikutip. Sewa tempat tinggal, yang disebut bail d’habitation, mengidentifikasi pemilik yang disebut bailleur dan penyewa yang disebut preneur atau locataire. Di Grand-Lomé, Décret 2022-001/PR mengatur kontrak sewa tertulis, jangka waktu tetap atau tidak tetap, kemungkinan perpanjangan diam-diam, dan état des lieux, yaitu laporan kondisi, saat kunci diserahkan dan dikembalikan. Harga sewa disepakati secara bebas dan dapat dibayar bulanan, triwulanan, semesteran, atau tahunan. Uang jaminan tidak boleh melebihi tiga bulan sewa, dan jaminan sewa terpisah juga tidak boleh melebihi tiga bulan. Jumlah tersebut dapat diganti dengan asuransi atau jaminan bank. Uang jaminan sebaiknya dikembalikan dalam satu bulan setelah kunci dikembalikan dan properti dipulihkan, dengan memperhitungkan potongan yang dapat dibenarkan seperti tagihan air, listrik, telepon, internet, sumur bor, atau tangki septik yang belum dibayar. Aturan Grand-Lomé yang terdokumentasi tidak boleh otomatis dianggap sebagai rezim sewa nasional karena penerapan nasional di luar Grand-Lomé belum ditetapkan. Kontrak sewa dapat dibuat di hadapan notaris atau ditandatangani secara pribadi dan dapat didaftarkan untuk keperluan pajak. Pemilik umumnya menangani perbaikan besar yang melibatkan struktur, atap, tangki septik, atau sumur resapan. Penyewa biasanya membayar sewa, melakukan pemeliharaan rutin dan perbaikan kecil sewaan, serta menanggung kerusakan yang terjadi dalam lingkup tanggung jawabnya. Perubahan struktural memerlukan persetujuan tertulis pemilik. Penjualan properti sewaan tidak dengan sendirinya mengakhiri kontrak; pemilik baru umumnya mengambil alih posisi pemilik sebelumnya. Pengakhiran karena tidak membayar atau pelanggaran lain dapat memerlukan proses pengadilan, sedangkan kontrak notarial dapat memuat klausul pengakhiran langsung yang diikuti somasi formal 15 hari. Sewa tanpa jangka waktu tetap umumnya menggunakan pemberitahuan dua bulan, termasuk untuk kebutuhan pribadi, keluarga, atau profesi pemilik. Hak meneruskan sewa setelah kematian penyewa mungkin tersedia bagi pasangan, leluhur, atau keturunan yang memintanya dalam dua bulan. Pembelian tanah atau rumah memerlukan lebih dari sekadar memeriksa identitas penjual. Title foncier merupakan bukti terkuat kepemilikan yang terdaftar. Pembeli sebaiknya memeriksa hak, état des droits et charges, nomor bidang unik (NUP), batas, hipotek, sengketa, dan identitas penjual melalui catatan tanah yang relevan. Hak tanah adat tetap penting dalam praktik dan dapat diakui secara hukum, tetapi transaksi informal atau adat tanpa dokumen andal menimbulkan risiko penjualan ganda, sengketa batas, dan litigasi. Guichet Foncier Unique dan Office Togolais des Recettes, termasuk layanan pendaftaran tanahnya, merupakan bagian dari proses pengalihan formal. Akta notarial dan pendaftaran diperlukan untuk pengalihan formal. Standar layanan OTR yang dikutip mencantumkan uang muka pendaftaran 2.000 F CFA, biaya tetap 1.000 F CFA, 5% dari nilai pasar, dan 10.000 F CFA untuk publikasi di Journal officiel de la République togolaise. Pendaftaran dapat memakan waktu sekitar enam hingga 18 bulan. Pembagian bidang, atau morcellement, dikenai biaya 4% ditambah biaya lain dan dapat memakan waktu sekitar enam hingga 11 bulan. Pengalihan lengkap, atau mutation totale, memiliki biaya tetap 35.000 F CFA dengan target waktu pemrosesan sekitar tiga jam; pendaftaran atau pembatalan sewa dapat berbiaya 3% dari nilai sewa ditambah 2.000 F CFA dan memakan waktu sekitar satu hingga tiga bulan. Persyaratan dan pemrosesan sebenarnya bergantung pada berkas serta otoritas yang berwenang. Pembangunan atau pekerjaan besar memerlukan izin tata kota, hak tanah yang memenuhi syarat, dokumen teknis yang sesuai proyek, dan pemrosesan melalui Système Intégré de Gestion des Permis de Construire (SIGPC). Commission Interministérielle de Contrôle des Travaux de Construction (CITC) terlibat dalam proses kesesuaian, dan certificat de conformité dapat diperoleh setelah pembangunan. Pembangunan mandiri bertahap merupakan pilihan praktis utama, tetapi membangun sedikit demi sedikit tidak menghilangkan risiko hak tanah atau izin pembangunan. Warga Togo dapat memperoleh properti melalui pembelian, warisan, hibah, pertukaran, atau kontrak pembangunan. Warga negara asing umumnya memerlukan otorisasi sebelumnya untuk pengalihan hak kebendaan antara warga Togo dan warga negara asing serta untuk sewa lebih dari sembilan tahun. Sewa tempat tinggal biasa hingga sembilan tahun tidak boleh dianggap setara dengan pengalihan kepemilikan, tetapi persyaratan proyek dan perbankan yang berlaku tetap perlu diperiksa. Akses hipotek bergantung pada keamanan hak, penghasilan, dan penilaian bank. Bank komersial dan lembaga simpan pinjam dapat menggunakan pembiayaan kembali yang didukung Regional Mortgage Refinance Company of the West African Economic and Monetary Union (CRRH-UEMOA), sementara inisiatif penjaminan perumahan dan perumahan terjangkau publik tetap khusus proyek. Target program 20.000 unit terjangkau telah didokumentasikan, tetapi tidak menciptakan hak umum untuk memperoleh rumah publik. Kementerian yang bertanggung jawab atas tata kota, perumahan, dan tanah, yang dalam penelitian tersedia disebut MATU, Office Togolais des Recettes, Agence Nationale du Domaine et du Foncier, komune dan mairies, notaris, juru ukur berlisensi, bank, juru sita, serta pengadilan dapat berperan bergantung pada urusan perumahan. Lembaga yang bertanggung jawab berubah sesuai persoalan: penyewaan, pendaftaran tanah, izin pembangunan, pengalihan hak, pembiayaan, dan penyelesaian sengketa mengikuti prosedur berbeda.