Vivienda en Togo

La vivienda privada en Togo incluye casas alquiladas, propiedades en propiedad, alojamiento proporcionado por empleadores, alojamiento gratuito y autoconstrucción gradual. Es habitual encontrar vivienda a través de propietarios privados o profesionales inmobiliarios reconocidos. La demanda de alquiler urbano es elevada: en la encuesta de vivienda de 2018/19, los inquilinos representaban alrededor del 30 % de todos los hogares, cerca del 53 % de los hogares urbanos y aproximadamente el 56 % de Lomé. Alrededor de la mitad de los hogares eran propietarios o copropietarios, pero, según los datos nacionales citados, solo aproximadamente uno de cada diez propietarios tenía título de propiedad. Un contrato de alquiler residencial, llamado bail d’habitation, identifica al propietario, conocido como bailleur, y al inquilino, conocido como preneur o locataire. En Gran Lomé, el Décret 2022-001/PR prevé un contrato por escrito, una duración determinada o indefinida, posible renovación tácita y un état des lieux —informe del estado de la vivienda— al entregar y devolver las llaves. El alquiler se acuerda libremente y puede pagarse mensual, trimestral, semestral o anualmente. El depósito no puede superar tres meses de alquiler; una garantía de alquiler separada tampoco puede superar tres meses. Estas cantidades pueden sustituirse por un seguro o una garantía bancaria. El depósito debe devolverse en el plazo de un mes desde que se devuelvan las llaves y se restituya la vivienda, sin perjuicio de deducciones justificadas por conceptos como facturas impagadas de agua, electricidad, teléfono, internet, pozo o fosa séptica. No debe suponerse que las normas documentadas para Gran Lomé constituyen un régimen nacional de alquiler, pues no se ha establecido su extensión al resto del país. El contrato puede formalizarse ante notario o firmarse de forma privada y registrarse a efectos fiscales. Por lo general, el propietario se encarga de las reparaciones importantes de la estructura, el tejado, la fosa séptica o el pozo de infiltración. El inquilino suele pagar el alquiler, realizar el mantenimiento habitual y las pequeñas reparaciones del alquiler y cubrir los daños dentro de su ámbito de responsabilidad. Las modificaciones estructurales requieren el consentimiento escrito del propietario. La venta de una vivienda alquilada no pone fin por sí sola al contrato; por lo general, el nuevo propietario asume la posición del arrendador. Para resolver el contrato por impago u otro incumplimiento pueden ser necesarios procedimientos judiciales, mientras que un contrato notarial puede contener una cláusula de resolución inmediata seguida de un requerimiento formal de 15 días. Para un contrato indefinido se suele exigir un preaviso de dos meses, incluso cuando el propietario lo necesita para sí mismo, su familia o su actividad profesional. Tras la muerte del inquilino, el cónyuge, ascendiente o descendiente puede tener derecho a sucederlo si lo solicita dentro de dos meses. Comprar un terreno o una vivienda requiere algo más que comprobar la identidad del vendedor. El titre foncier es la prueba más sólida de propiedad registrada. El comprador debe comprobar el título, el état des droits et charges, el número único de parcela (NUP), los límites, las hipotecas, los litigios y la identidad del vendedor a través de los registros de tierras pertinentes. Los derechos consuetudinarios sobre la tierra siguen teniendo importancia práctica y pueden estar reconocidos legalmente, pero las transacciones informales o consuetudinarias sin documentación fiable crean riesgos de doble venta, disputas de límites y litigios. El Guichet Foncier Unique y la Office Togolais des Recettes, incluidos sus servicios de registro de tierras, intervienen en el proceso formal de transmisión. Para una transmisión formal se necesita una escritura notarial y su inscripción. Las normas de servicio citadas de la OTR indican un depósito de inscripción de 2.000 F CFA, un cargo fijo de 1.000 F CFA, el 5 % del valor de mercado y 10.000 F CFA por publicar en el Journal officiel de la République togolaise. La inscripción puede tardar aproximadamente de seis a 18 meses. La subdivisión, o morcellement, tiene un cargo indicado del 4 % más otros costes y puede tardar entre seis y 11 meses. Una transmisión total, o mutation totale, tiene una tarifa fija indicada de 35.000 F CFA y un plazo objetivo de unas tres horas; registrar o cancelar un alquiler puede costar el 3 % del valor del alquiler más 2.000 F CFA y tardar de uno a tres meses. Los requisitos y plazos reales dependen del expediente y la autoridad competente. Las construcciones o reformas importantes requieren autorización urbanística, un título que cumpla los requisitos, documentos técnicos adecuados al proyecto y tramitación mediante el Système Intégré de Gestion des Permis de Construire (SIGPC). La Commission Interministérielle de Contrôle des Travaux de Construction (CITC) participa en el proceso de conformidad; puede obtenerse un certificat de conformité tras la construcción. La autoconstrucción gradual es una opción práctica importante, pero construir por etapas no elimina los riesgos relativos al título de la tierra ni a las autorizaciones de construcción. Los ciudadanos togoleses pueden acceder a propiedades mediante compra, herencia, donación, intercambio o contrato de construcción. Por lo general, los ciudadanos extranjeros necesitan autorización previa para una transmisión de derechos reales entre una persona togolesa y una persona extranjera, y también para un alquiler de más de nueve años. Un alquiler residencial ordinario de hasta nueve años no debe considerarse equivalente a una transmisión de la propiedad, aunque es necesario comprobar por separado los requisitos aplicables al proyecto y la financiación bancaria. El acceso a una hipoteca depende de la seguridad del título, los ingresos y la evaluación del banco. Los bancos comerciales y las instituciones de ahorro y crédito pueden recurrir a la refinanciación respaldada por la Regional Mortgage Refinance Company of the West African Economic and Monetary Union (CRRH-UEMOA); las iniciativas de garantía de vivienda y vivienda pública asequible siguen dependiendo de cada proyecto. Se ha documentado el objetivo de un programa de 20.000 viviendas asequibles, pero no crea un derecho general a recibir una vivienda pública. El ministerio responsable de urbanismo, vivienda y tierras, denominado actualmente MATU en la investigación disponible, la Office Togolais des Recettes, la Agence Nationale du Domaine et du Foncier, las comunas y mairies, notarios, agrimensores autorizados, bancos, huissiers y tribunales pueden intervenir según el asunto de vivienda. La institución competente varía según la cuestión: alquiler, inscripción de tierras, permisos de construcción, transmisión del título, financiación y resolución de conflictos siguen procedimientos distintos.