Wohnen in Togo

Privater Wohnraum in Togo umfasst Mietwohnungen, Eigentum, vom Arbeitgeber bereitgestellte Unterkünfte, kostenlose Unterkunft und schrittweisen Selbstbau. Wohnraum wird üblicherweise über private Vermieter oder anerkannte Immobilienfachleute gefunden. In Städten ist die Mietnachfrage hoch: Laut Wohnraumerhebung 2018/19 waren etwa 30 % aller Haushalte Mieter, etwa 53 % der städtischen Haushalte und etwa 56 % der Haushalte in Lomé. Etwa die Hälfte der Haushalte waren Eigentümer oder Miteigentümer; nach den zitierten nationalen Daten verfügte jedoch nur etwa einer von zehn Eigentümern über einen Eigentumstitel. Ein Wohnraummietvertrag, bail d’habitation genannt, bezeichnet den Vermieter als bailleur und den Mieter als preneur oder locataire. Im Großraum Lomé sieht Décret 2022-001/PR einen schriftlichen Mietvertrag, eine befristete oder unbefristete Laufzeit, eine mögliche stillschweigende Verlängerung und ein état des lieux (Übergabeprotokoll) bei Schlüsselübergabe und Rückgabe vor. Die Miete wird frei vereinbart und kann monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich gezahlt werden. Die Kaution darf drei Monatsmieten und eine gesonderte Mietgarantie ebenfalls drei Monatsmieten nicht überschreiten. Diese Beträge können durch eine Versicherung oder Bankgarantie ersetzt werden. Die Kaution ist innerhalb eines Monats nach Rückgabe der Schlüssel und Wiederherstellung der Wohnung zurückzuzahlen. Zulässige Abzüge können etwa unbezahlte Wasser-, Strom-, Telefon-, Internet-, Brunnen- oder Klärgrubenkosten umfassen. Die dokumentierten Regeln für den Großraum Lomé sollten nicht automatisch als landesweite Mietregel behandelt werden, denn ihre Ausdehnung auf Gebiete außerhalb des Großraums Lomé ist nicht belegt. Ein Mietvertrag kann notariell beurkundet oder privatschriftlich unterzeichnet und steuerlich registriert werden. Größere Reparaturen an Gebäude, Dach, Klärgrube oder Versickerungsgrube übernimmt üblicherweise der Vermieter. Der Mieter zahlt in der Regel die Miete, führt laufende Instandhaltung und kleinere Mietreparaturen aus und trägt Kosten für Schäden, die seinem Verantwortungsbereich zuzurechnen sind. Bauliche Veränderungen erfordern die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Der Verkauf einer vermieteten Immobilie beendet den Mietvertrag nicht automatisch; der neue Eigentümer übernimmt im Allgemeinen die Stellung des Vermieters. Eine Kündigung wegen Nichtzahlung oder eines anderen Verstoßes kann ein Gerichtsverfahren erfordern. Ein notarieller Mietvertrag kann eine Klausel zur sofortigen Beendigung mit anschließender formeller Aufforderung innerhalb von 15 Tagen enthalten. Bei einem unbefristeten Mietvertrag beträgt die Kündigungsfrist im Allgemeinen zwei Monate, auch wenn der Vermieter die Wohnung selbst oder aus familiären oder beruflichen Gründen benötigt. Nach dem Tod eines Mieters kann ein Ehepartner, Verwandter in aufsteigender oder absteigender Linie die Fortsetzung des Mietvertrags beantragen; der Antrag muss innerhalb von zwei Monaten gestellt werden. Der Kauf eines Grundstücks oder Hauses erfordert mehr als die Prüfung der Identität eines Verkäufers. Ein titre foncier (eingetragener Eigentumstitel) ist der stärkste Nachweis für registriertes Eigentum. Käufer sollten über die einschlägigen Grundstücksregister den Titel, den état des droits et charges (Nachweis von Rechten und Belastungen), die eindeutige Grundstücksnummer (NUP), Grenzen, Hypotheken, Streitigkeiten und die Identität des Verkäufers prüfen. Gewohnheitsrechtliche Landrechte sind in der Praxis weiterhin wichtig und können rechtlich anerkannt werden. Informelle oder gewohnheitsrechtliche Geschäfte ohne verlässliche Unterlagen schaffen jedoch das Risiko von Doppelverkäufen, Grenzstreitigkeiten und Gerichtsverfahren. Das Guichet Foncier Unique (zentrale Grundstücksschalter) und das Office Togolais des Recettes einschließlich seiner Grundstücksregistrierungsstellen sind Teil des formellen Übertragungsverfahrens. Für eine formelle Übertragung sind eine notarielle Urkunde und die Registrierung erforderlich. Die zitierten OTR-Servicevorgaben nennen eine Registrierungsanzahlung von 2,000 F CFA, eine feste Gebühr von 1,000 F CFA, 5 % des Marktwerts und 10,000 F CFA für die Veröffentlichung im Journal officiel de la République togolaise. Eine Registrierung kann ungefähr sechs bis 18 Monate dauern. Für eine Teilung, morcellement genannt, wird eine Gebühr von 4 % zuzüglich weiterer Kosten und eine Bearbeitungszeit von etwa sechs bis elf Monaten angegeben. Für eine vollständige Übertragung, mutation totale genannt, fällt eine Pauschalgebühr von 35,000 F CFA bei einer angestrebten Bearbeitungszeit von etwa drei Stunden an. Die Registrierung oder Aufhebung eines Mietvertrags kann 3 % des Mietwerts zuzüglich 2,000 F CFA kosten und etwa ein bis drei Monate dauern. Die tatsächlichen Anforderungen und Bearbeitungszeiten hängen von der Akte und der zuständigen Behörde ab. Bauarbeiten oder größere Umbauten erfordern eine städtebauliche Genehmigung, einen geeigneten Eigentumsnachweis, projektbezogene technische Unterlagen und die Abwicklung über das Système Intégré de Gestion des Permis de Construire (SIGPC), das integrierte Baugenehmigungssystem. Die Commission Interministérielle de Contrôle des Travaux de Construction (CITC), die interministerielle Bauaufsichtskommission, wirkt an der Konformitätsprüfung mit; nach Abschluss kann ein certificat de conformité (Konformitätsbescheinigung) ausgestellt werden. Schrittweiser Selbstbau ist eine zentrale praktische Möglichkeit, doch der Bau in Etappen beseitigt weder Risiken eines unsicheren Grundstückstitels noch das Erfordernis von Baugenehmigungen. Togolesische Staatsangehörige können Eigentum durch Kauf, Erbschaft, Schenkung, Tausch oder einen Bauvertrag erwerben. Ausländische Staatsangehörige benötigen im Allgemeinen eine vorherige Genehmigung für die Übertragung dinglicher Rechte zwischen togolesischen und ausländischen Staatsangehörigen sowie für einen Mietvertrag von mehr als neun Jahren. Ein gewöhnlicher Mietvertrag für Wohnraum von bis zu neun Jahren sollte nicht mit einer Eigentumsübertragung gleichgesetzt werden; die Anforderungen des jeweiligen Projekts und der Banken müssen dennoch geprüft werden. Ein Hypothekendarlehen hängt von der Sicherheit des Titels, dem Einkommen und der Kreditprüfung der Bank ab. Geschäftsbanken und Spar- und Kreditinstitute können eine Refinanzierung nutzen, die von der Regionalen Hypothekenrefinanzierungsgesellschaft der Westafrikanischen Wirtschafts- und Währungsunion (CRRH-UEMOA) unterstützt wird. Wohnungsbürgschaften und öffentliche Programme für bezahlbaren Wohnraum sind projektbezogen. Ein Programmziel von 20,000 erschwinglichen Wohneinheiten ist dokumentiert, begründet aber keinen allgemeinen Anspruch auf eine öffentliche Wohnung. Das für Stadtplanung, Wohnungswesen und Land zuständige Ministerium, in der vorliegenden Forschung derzeit MATU genannt, das Office Togolais des Recettes, die Agence Nationale du Domaine et du Foncier (nationale Agentur für Grundstücke und Grundbesitz), Gemeinden und Rathäuser, Notare, zugelassene Vermesser, Banken, Gerichtsvollzieher und Gerichte können je nach Wohnungsangelegenheit eine Rolle spielen. Die zuständige Stelle hängt von der Frage ab: Miete, Grundstücksregistrierung, Baugenehmigung, Eigentumsübertragung, Finanzierung und Streitbeilegung folgen unterschiedlichen Verfahren.