Makazi nchini Uganda

Watu hupata makazi nchini Uganda kupitia wamiliki binafsi wa nyumba au mawakala, mipango ya mwajiri au taasisi, miradi ya Shirika la Kitaifa la Nyumba na Ujenzi (National Housing and Construction Corporation, NHCC), ardhi ya kimila, freehold, mailo au leasehold, ujenzi binafsi na mikopo ya nyumba. Hakuna njia ya kitaifa iliyothibitishwa ya kugawiwa nyumba za umma za kupanga wala ratiba rasmi ya kitaifa ya kodi ya pango. Wizara ya Ardhi, Nyumba na Maendeleo ya Miji (MLHUD), Kurugenzi yake ya Nyumba, Tume ya Ardhi ya Uganda, Bodi na Ofisi za Ardhi za Wilaya, Kamati za Ardhi za Eneo, Wasajili wa Rekodi, Machifu wa Kaunti Ndogo, Ofisi ya Hati Miliki na Wasajili wa Hati Miliki hushughulikia majukumu tofauti ya ardhi na nyumba. Kamati za Ujenzi za mamlaka za mitaa na Maafisa wa Udhibiti wa Ujenzi hushughulikia vibali vya ujenzi. Mahakama, maafisa wa Baraza la Mtaa na Polisi wanaweza kuhusika katika migogoro, kuingia tena au utekelezaji. Sensa ya NPHC 2024 ilirekodi kaya 65.8% zikiwa wamiliki na wakaaji na 24.8% wapangaji. Kaya za mijini zilikuwa 49.0% wamiliki wakaaji na 41.7% wapangaji, huku Kampala ikiwa na 15.3% wamiliki wakaaji na 70.0% wapangaji. Makazi ya kawaida ya mijini ni nyumba ya kupanga ya vyumba vingi, mara nyingi huitwa Muzigo. Upatikanaji na usalama wa nyumba hutofautiana sana kati ya upangaji binafsi, nyumba inayohusishwa na mwajiri, ukaaji wa kimila na umiliki uliosajiliwa. Sheria ya Mwenye Nyumba na Mpangaji ya 2022 inatumika kwa upangishaji wa makazi na biashara. Haijumuishi makazi ya taasisi yanayotokana tu na huduma za kizuizini, matibabu, dini, elimu au burudani, malazi ya hoteli au moteli, malazi ya muda mfupi au makazi yanayohusishwa na ajira. Mkataba wa upangaji unaweza kuwa wa maandishi, wa mdomo, ujumbe wa data au kudokezwa na mwenendo wa wahusika. Thamani ikiwa angalau pointi 25 za sarafu, kwa sasa angalau UGX 500,000, utekelezekaji kwa kawaida huhitaji mkataba wa maandishi au ujumbe wa data, au uthibitisho wa kukubaliwa. Mwenye nyumba hurekodi wahusika, eneo, kodi na masharti ya malipo pamoja na hadhi ya uhamiaji ya mpangaji asiye raia. Mpangaji hutoa kitambulisho kama kitambulisho cha taifa, kitambulisho cha mgeni, pasipoti, kibali cha udereva au kitambulisho cha mwanafunzi kilichothibitishwa. Mwenye nyumba hutoa nakala mara tu baada ya kusaini, au nakala ya rekodi isiyo ya maandishi ndani ya siku 14. Wahusika hukubaliana kodi. Shilingi za Uganda ndiyo sarafu chaguomsingi. Kwa upangaji unaozidi mwezi mmoja, kodi ya awali ina kikomo cha miezi mitatu; kwa upangaji wa chini ya mwezi mmoja, kikomo ni wiki mbili. Malipo ya awali ya kipindi kirefu zaidi yanahitaji makubaliano ya pande zote. Mwenye nyumba hutoa risiti mara moja kwa malipo ya ana kwa ana au ndani ya siku tano za kazi mpangaji anapoomba risiti ya malipo yasiyo ya ana kwa ana. Ongezeko la kodi lina kikomo cha 10% kwa mwaka isipokuwa mkataba au kanuni ya Waziri iseme vinginevyo. Mwenye nyumba hutoa taarifa ya angalau siku 60, na ongezeko lisizidi mara moja ndani ya miezi 12. Upangaji wa muda maalum huruhusu ongezeko tu ikiwa mkataba unaruhusu. Mwenye nyumba anaweza kuchukua amana moja tu, yenye kikomo cha kodi ya mwezi mmoja au sehemu ya kumi na mbili ya kodi ya mwaka, chochote kilicho chini. Mwenye nyumba huandika masharti ya kukata fedha, hutoa risiti ya maandishi na hakati gharama za uchakavu wa kawaida. Amana huhamishiwa kwa mwenye nyumba anayefuata. Ikiwa mnada wa deni unazuia uhamisho huo na mwenye nyumba anayefuata hapokei amana, mwenye nyumba wa awali huilipa tena. Mwenye nyumba hutoa makazi yanayofaa kwa binadamu mwanzoni, hutunza sehemu za nje na za pamoja na hudumisha makazi katika hali nzuri. Hulinda haki ya kuishi kwa amani, hulipa kodi na viwango vinavyohusika, huunganisha huduma za awali na kugharamia gharama maalum zisizopimwa za umeme, gesi au mafuta, maji yasiyolipiwa kwa ujazo, mifereji ya maji taka na mifereji ya maji. Mwenye nyumba haruhusiwi kubagua kwa misingi ya jinsia, rangi, asili ya kikabila, kabila, kuzaliwa, imani au dini, hali ya kijamii au kiuchumi, maoni ya kisiasa au ulemavu. Mpangaji hulipa kodi, huweka makazi safi, huripoti uharibifu na hupata ridhaa kabla ya kuweka vifaa au kufanya mabadiliko. Matatizo ya dharura ya ukarabati ni pamoja na kupasuka kwa mabomba ya maji, vyoo kuziba, uvujaji mkubwa, hitilafu za gesi au umeme, mafuriko, kukosekana kwa huduma muhimu na makazi yasiyo salama au yasiyolindwa. Mpangaji hutoa taarifa ya maandishi na huhifadhi ushahidi wa gharama. Mwenye nyumba humrejeshea mpangaji fedha ndani ya siku 14. Fedha zisiporejeshwa, mpangaji anaweza kukata gharama inayofaa ambayo haijalipwa kutoka kodi inayofuata, isipokuwa mpangaji ndiye aliyesababisha tatizo kwa uzembe. Kwa kawaida mwenye nyumba hutoa taarifa ya angalau saa 24 ya kutembelea au kukagua hali ya makazi na taarifa ya maandishi ya angalau saa 20 kabla ya kuingia kwa kawaida chini ya sheria. Dharura huruhusu kuingia bila taarifa. Mpangaji anahitaji ridhaa ya maandishi ya mwenye nyumba ili kuhamisha upangaji au kumpangisha mtu mwingine. Mwenye nyumba hawezi kukataa ridhaa hiyo bila sababu nzuri, na uteuzi pamoja na mamlaka ya wakala viandikwe. Upangaji wa muda maalum huisha tarehe iliyowekwa. Vipindi vya taarifa ni siku saba kwa upangaji wa wiki, siku 30 kwa upangaji wa mwezi na siku 60 kwa upangaji wa mwaka hadi mwaka. Wahusika wanaweza kukubaliana kipindi kirefu zaidi, lakini kipindi kifupi cha kimkataba ni batili. Mpangaji anaweza kupinga kusitishwa mahakamani, na kodi huendelea wakati pingamizi linasikilizwa. Kufukuzwa kinyume cha sheria kunaweza kusababisha amri ya mahakama, fidia ya hadi kodi ya miezi mitatu na hasara nyingine. Mpangaji asipoondoka, kuingia tena kwa mujibu wa sheria huhusisha Baraza la Mtaa la Eneo na Polisi. Malimbikizo ya zaidi ya siku 30 huruhusu njia ya kuingia tena na kudai kodi. Kuachwa kwa makazi kunaweza kuonyeshwa na kutokuwepo kwa angalau siku 30 mfululizo bila taarifa na kodi kutolipwa, au kodi kuchelewa kwa angalau siku 15 pamoja na dalili za kuwa tupu; mwenye nyumba hutoa taarifa ya siku 14 kabla ya kusitisha. Mpangaji pekee akifariki, kichocheo cha mapema zaidi cha kisheria kwa kawaida ni siku 28. Umiliki wa ardhi hutumia mifumo kadhaa. Umiliki wa kimila unaweza kuwa na Cheti cha Umiliki wa Kimila (certificate of customary ownership, CCO), kinachosaidia kukodisha, haki ya kutumia, rehani au dhamana, kugawa na kuuza kulingana na vizuizi vya cheti na kanuni za kimila. Ombi la kimila la mtu, familia au jamii hutumia Fomu 1 katika Bodi ya Ardhi ya Wilaya au ofisi ya Kaunti Ndogo. Kamati ya Ardhi ya Eneo hutoa taarifa, huweka alama za mipaka na haki za njia, hutathmini sheria za kimila na kutoa mapendekezo. Bodi ya Ardhi ya Wilaya hukubali au kukataa ombi kwa sababu, na Msajili hutoa CCO. MLHUD huorodhesha ada elekezi za zamani za UGX 5,000 kwa ombi na UGX 5,000 kwa cheti; thibitisha ada za sasa. Usajili wa freehold hutumia Fomu 4, picha nne na ada elekezi ya ombi ya UGX 10,000. Unajumuisha kikao cha umma, uwekaji mipaka wa Fomu 23, ripoti ya Kamati ya Ardhi ya Eneo, ripoti ya kiufundi ya Afisa Ardhi wa Wilaya na idhini ya Bodi ya Ardhi ya Wilaya. MLHUD hutaja lengo elekezi la siku 10 za kazi kwa idhini na siku 20 za kazi zaidi kwa hatua ya hati miliki. Usajili wa leasehold hutumia Fomu 8, picha nne na ada elekezi ya UGX 10,000, kisha kikao cha umma, uwekaji mipaka, ripoti ya kiufundi na idhini ya Bodi ya Ardhi ya Wilaya. Nyaraka za upangishaji zinaweza kutolewa baada ya takriban siku 10 za kazi. Ushuru wa stempu ni 1% ya malipo ya awali pamoja na 1% ya kodi ya mwaka ikizidishwa kwa miaka iliyopewa; hati huchukuliwa baada ya siku nyingine elekezi 20 za kazi. Uhamisho wa mailo hutumia fomu ya uhamisho, fomu mbili za ridhaa, nakala ya hati miliki iliyopo na picha za mnunuzi na muuzaji. Tathmini ya soko imekadiriwa kuwa siku tano za kazi, ushuru wa stempu ni 1% ya thamani ya ardhi na ukaguzi wa hati huchukua takriban siku 10 za kazi. Muamala wa ardhi ya familia unahitaji ridhaa ya maandishi ya mwenzi kabla ya muamala. Utafutaji wa ardhi wa ana kwa ana umeorodheshwa kuwa siku moja ya kazi na UGX 10,000; barua ya utafutaji siku mbili za kazi na UGX 10,000. Tahadhari ya madai ya ardhi ina ushuru elekezi wa stempu UGX 20,000 na usajili UGX 10,000, pamoja na UGX 5,000 kwa kila kiwanja cha ziada, na muda elekezi wa siku 10 za kazi. Mtu asiye raia anaweza kupata leasehold lakini si umiliki wa mailo au freehold. Usajili wa lease wa angalau miaka mitano unahitajika, na muda wa juu wa lease ni miaka 99. Mtu wa Uganda akipoteza uraia, umiliki wa mailo au freehold hubadilika kuwa leasehold ya miaka 99. Neno la eneo kibanja kwa kawaida hueleza maslahi ya ukaaji kwenye ardhi ya mailo. Mkaaji halali au mwaminifu na mpangaji kwa haki ya ukaaji wana nafasi tofauti za kisheria; zichunguzwe kwa kuangalia hati, historia ya ukaaji na rekodi zinazotumika badala ya kudhani maana yake kutokana na matumizi ya kawaida. Ufadhili wa rehani kwa kawaida huhitaji akaunti, mapato yanayoweza kuthibitishwa, hati halali, mipango iliyoidhinishwa na, inapohusika, orodha ya kiasi na gharama za ujenzi pamoja na picha. Benki ya Ufadhili wa Nyumba inasema marejesho kwa kawaida yasizidi 35% ya mapato yanayoweza kuthibitishwa. Maombi yanaweza kutolewa na wakazi au wasio wakazi wa Uganda, watu binafsi, kampuni au waombaji wa pamoja. Mkopo wa chini uliotajwa ni UGX 5,000,000; kurasa za bidhaa hutangaza muda wa marejesho wa hadi miaka 20. Viwango vilivyochapishwa vya mkopo dhidi ya thamani na masharti ya jumla yanakinzana kati ya bidhaa, kwa hiyo masharti ya ofa mahususi yahakikiwe. Usajili wa rehani hutumia hati za rehani, nakala ya hati miliki na picha. MLHUD hutaja muda elekezi wa siku tatu za kazi; ushuru wa stempu ni 0.05% ya kiasi cha rehani pamoja na ada za usajili za UGX 10,000 na ukaguzi wa nyaraka za UGX 5,000. NHCC hupokea maombi kutoka kwa wote, lakini ombi humweka mwombaji kwenye orodha ya kusubiri na halihakikishi ugawaji. NHCC hutoa lengo la wiki mbili kujibu nyaraka kamili. Chaguo zake za ununuzi ni malipo kamili ya 100% ndani ya miezi mitatu baada ya ofa, malipo kwa awamu yenye angalau 20% ndani ya siku 14 za kalenda ikifuatiwa na 40% katika hatua ya ganda la jengo na 40% baada ya kukamilika, na mpango wa kodi hadi umiliki wenye 50% ya bei pamoja na marejesho kwa muda usiozidi miaka mitatu. Kujenga binafsi kunahitaji kibali halali cha ujenzi chini ya Sheria ya Udhibiti wa Ujenzi. Ombi hupelekwa Kamati ya Ujenzi ya eneo na hujumuisha uthibitisho wa umiliki, mipango na vyeti vya wataalamu na barua ya baraza la kijiji. Lengo la uamuzi ni siku 30. Kamati inaweza kukataa matumizi ya ardhi yasiyolingana, uharibifu wa mazingira, kero, hatari au kutofuata masharti. Kazi ndogo pia zinahitaji kibali na mchoro wa mpango. Kibali ni halali kwa miezi sita na kinaweza kuongezewa miezi mingine sita. Baada ya kukamilika, mwenye nyumba huomba ukaguzi na kibali cha kukalia ndani ya siku 14; kukalia hufuata kutimiza masharti ya kibali yanayotumika. Masuala ya nyumba kuhusu upatikanaji wa ardhi, upangaji, usalama wa ukaaji na mabadiliko ya umiliki yaelekezwe kwa mamlaka au makubaliano husika; tathmini tofauti inahitajika kwa sheria ya kiraia, hali ya ujirani na makadirio ya jumla ya gharama za maisha.