Perumahan di Uganda

Orang memperoleh perumahan di Uganda melalui pemilik atau agen swasta, pengaturan pemberi kerja atau lembaga, proyek National Housing and Construction Corporation (NHCC), tanah adat, freehold, mailo atau leasehold, pembangunan sendiri, dan pembiayaan hipotek. Tidak ada jalur alokasi sewa publik nasional atau jadwal sewa nasional resmi yang terbukti di Uganda. Ministry of Lands, Housing & Urban Development (MLHUD), Directorate of Housing-nya, Uganda Land Commission, District Land Boards and Offices, Area Land Committees, Recorders, Sub-county Chiefs, Office of Titles, dan Registrars of Titles menangani fungsi pertanahan dan perumahan yang berbeda. Building Committees dan Building Control Officers pemerintah daerah menangani izin bangunan. Pengadilan, pejabat Local Council, dan polisi dapat terlibat dalam sengketa, masuk kembali, atau penegakan. NPHC 2024 mencatat 65.8% rumah tangga menempati rumah milik sendiri dan 24.8% menyewa. Rumah tangga perkotaan terdiri dari 49.0% pemilik dan 41.7% penyewa, sedangkan Kampala mencatat 15.3% pemilik dan 70.0% penyewa. Hunian perkotaan yang umum adalah rumah petak, sering disebut Muzigo. Akses dan keamanan perumahan sangat berbeda antara sewa swasta, rumah yang terkait pekerjaan, hunian adat, dan kepemilikan terdaftar. Landlord and Tenant Act 2022 berlaku untuk penyewaan tempat tinggal dan bisnis. Undang-undang ini tidak mencakup tempat tinggal institusional yang terkait insidental dengan layanan penahanan, medis, agama, pendidikan, atau rekreasi; akomodasi hotel atau motel; penginapan sementara; atau perumahan yang terkait pekerjaan. Perjanjian sewa dapat tertulis, lisan, dibuat melalui pesan data, atau tersirat dari perilaku para pihak. Jika nilainya sedikitnya 25 poin mata uang, saat ini setidaknya UGX 500,000, keberlakuannya umumnya memerlukan perjanjian tertulis atau pesan data, atau bukti pengakuan. Pemilik mencatat para pihak, tempat, sewa, dan ketentuan pembayaran, serta status imigrasi penyewa nonwarga negara. Penyewa memberikan identitas seperti kartu identitas, alien ID, paspor, izin mengemudi, atau kartu pelajar yang disertifikasi. Pemilik memberikan salinan segera setelah penandatanganan, atau salinan catatan nontertulis dalam 14 hari. Para pihak menyepakati besaran sewa. Shilling Uganda adalah mata uang standar. Untuk masa sewa lebih dari satu bulan, uang sewa di muka dibatasi tiga bulan; untuk masa sewa kurang dari satu bulan, dibatasi dua minggu. Pembayaran di muka untuk periode lebih lama memerlukan kesepakatan bersama. Pemilik memberikan tanda terima segera untuk pembayaran langsung atau dalam lima hari kerja jika penyewa meminta tanda terima untuk pembayaran nonlangsung. Kenaikan sewa dibatasi 10% dalam setahun kecuali perjanjian atau aturan Menteri menentukan lain. Pemilik memberikan pemberitahuan setidaknya 60 hari, dan kenaikan tidak boleh lebih dari sekali dalam 12 bulan. Sewa berjangka tetap hanya dapat dinaikkan jika perjanjian mengizinkan. Pemilik hanya boleh meminta satu deposit, dibatasi sebesar sewa satu bulan atau seperduabelas sewa tahunan, mana yang lebih rendah. Pemilik menyatakan secara tertulis syarat pemotongan, memberikan tanda terima tertulis, dan tidak memotong untuk keausan normal. Deposit beralih kepada pemilik pengganti. Jika penyitaan mencegah pengalihan tersebut dan pemilik pengganti tidak menerima deposit, pemilik sebelumnya mengembalikannya. Pemilik menyediakan tempat yang layak huni pada awal masa sewa, memelihara bagian luar dan area bersama, serta menjaga tempat dalam kondisi baik. Pemilik melindungi ketenteraman penghuni, membayar pajak dan tarif yang berlaku, membuat sambungan utilitas awal, serta menanggung biaya listrik, gas atau minyak tanpa meter, air nonvolume, saluran pembuangan, dan drainase tertentu. Pemilik tidak boleh melakukan diskriminasi berdasarkan jenis kelamin, ras, warna kulit, asal etnis, suku, kelahiran, keyakinan atau agama, status sosial atau ekonomi, pendapat politik, atau disabilitas. Penyewa membayar sewa, menjaga kebersihan tempat, melaporkan kerusakan, dan meminta persetujuan sebelum memasang perlengkapan atau melakukan perubahan. Masalah perbaikan mendesak mencakup pipa air pecah, toilet tersumbat, kebocoran serius, gangguan gas atau listrik, banjir, kegagalan layanan esensial, dan tempat yang tidak aman atau tidak terlindungi. Penyewa memberikan pemberitahuan tertulis dan menyimpan bukti biaya. Pemilik mengganti biaya penyewa dalam 14 hari. Jika penggantian tidak diterima, penyewa dapat mengurangi biaya wajar yang belum diganti dari sewa berikutnya, kecuali jika penyewa menyebabkan masalah karena kelalaian. Pemilik umumnya memberikan pemberitahuan setidaknya 24 jam untuk melihat atau memeriksa kondisi tempat, dan pemberitahuan tertulis setidaknya 20 jam untuk masuk umum berdasarkan aturan undang-undang. Dalam keadaan darurat, pemilik boleh masuk tanpa pemberitahuan. Penyewa memerlukan persetujuan tertulis pemilik untuk mengalihkan sewa atau menyewakan kembali. Pemilik tidak boleh menahan persetujuan tersebut secara tidak wajar, dan penunjukan serta wewenang agen harus dicatat tertulis. Sewa berjangka tetap berakhir pada tanggal yang ditetapkan. Masa pemberitahuan adalah tujuh hari untuk sewa mingguan, 30 hari untuk sewa bulanan, dan 60 hari untuk sewa tahunan. Para pihak dapat menyepakati masa yang lebih panjang, tetapi masa kontrak yang lebih singkat tidak berlaku. Penyewa dapat menggugat pengakhiran di pengadilan, dan sewa tetap berjalan selama gugatan. Pengusiran yang melanggar hukum dapat berujung pada pemulihan melalui pengadilan, kompensasi hingga tiga bulan sewa, dan ganti rugi. Jika penyewa tidak pergi, masuk kembali menurut undang-undang melibatkan Area Local Council dan polisi. Tunggakan lebih dari 30 hari memungkinkan proses masuk kembali dan penagihan sewa. Pengabaian dapat ditunjukkan oleh ketidakhadiran setidaknya 30 hari berturut-turut tanpa pemberitahuan dan sewa yang belum dibayar, atau sewa terlambat setidaknya 15 hari disertai tanda bahwa tempat kosong; pemilik memberi pemberitahuan 14 hari sebelum pengakhiran. Setelah penyewa tunggal meninggal, pemicu paling awal menurut undang-undang umumnya 28 hari. Kepemilikan tanah menggunakan beberapa sistem. Kepemilikan adat dapat melibatkan certificate of customary ownership (CCO), yang mendukung penyewaan, usufruct, hipotek atau gadai, pemecahan bidang, dan penjualan dengan tunduk pada pembatasan sertifikat dan aturan adat. Permohonan tanah adat oleh orang, keluarga, atau komunitas menggunakan Form 1 di District Land Board atau kantor Sub-county. Area Land Committee memberi pemberitahuan, menandai batas dan easement, menilai hukum adat, dan membuat rekomendasi. District Land Board menerima atau menolak permohonan dengan alasan, dan Recorder menerbitkan CCO. MLHUD mencantumkan biaya indikatif lama UGX 5,000 untuk permohonan dan UGX 5,000 untuk sertifikat; tarif terkini harus diverifikasi. Pendaftaran freehold menggunakan Form 4, empat foto, dan biaya permohonan indikatif UGX 10,000. Proses mencakup sidang publik, penetapan batas Form 23, laporan Area Land Committee, laporan teknis District Land Officer, dan persetujuan District Land Board. MLHUD memberikan sasaran indikatif 10 hari kerja untuk persetujuan dan 20 hari kerja tambahan untuk tahap sertifikat. Pendaftaran leasehold menggunakan Form 8, empat foto, dan biaya indikatif UGX 10,000, lalu dilanjutkan dengan sidang publik, penetapan batas, laporan teknis, dan persetujuan District Land Board. Dokumen sewa dapat diterbitkan setelah sekitar 10 hari kerja. Bea meterai adalah 1% dari premi ditambah 1% sewa tahunan dikalikan tahun yang diberikan; sertifikat dapat diambil setelah sekitar 20 hari kerja tambahan. Pengalihan mailo menggunakan formulir pengalihan, dua formulir persetujuan, salinan sertifikat rangkap, serta foto pembeli dan penjual. Penilaian pasar diperkirakan lima hari kerja, bea meterai 1% nilai tanah, dan pemeriksaan sertifikat 10 hari kerja. Transaksi tanah keluarga memerlukan persetujuan tertulis pasangan sebelumnya. Pemeriksaan tanah langsung diperkirakan satu hari kerja dan UGX 10,000; surat hasil pencarian diperkirakan dua hari kerja dan UGX 10,000. Caveat menggunakan bea meterai indikatif UGX 20,000 dan pendaftaran UGX 10,000, ditambah UGX 5,000 untuk setiap bidang tambahan, dengan masa indikatif 10 hari kerja. Nonwarga negara dapat memperoleh leasehold, tetapi bukan kepemilikan mailo atau freehold. Sewa terdaftar setidaknya lima tahun diperlukan, dan masa sewa maksimum 99 tahun. Jika warga Uganda kehilangan kewarganegaraan, kepemilikan mailo atau freehold berubah menjadi leasehold 99 tahun. Istilah lokal kibanja umumnya menggambarkan kepentingan hunian di tanah mailo. Penghuni yang sah atau bona fide dan penyewa berdasarkan hunian memiliki kedudukan hukum berbeda yang harus diperiksa menurut sertifikat, riwayat hunian, dan catatan yang berlaku, bukan diasumsikan dari penggunaan sehari-hari. Pembiayaan hipotek umumnya memerlukan rekening, penghasilan yang dapat dipastikan, sertifikat tanah yang sah, rencana yang disetujui, serta, jika berlaku, daftar kuantitas dan foto. Housing Finance Bank menyatakan pembayaran kembali umumnya tidak boleh melebihi 35% dari penghasilan yang dapat dipastikan. Permohonan dapat diajukan penduduk atau nonpenduduk Uganda, perorangan, perusahaan, atau pemohon bersama. Pinjaman minimum yang disebutkan adalah UGX 5,000,000, dan halaman produk mengiklankan masa pembayaran hingga 20 tahun. Rasio pinjaman terhadap nilai dan ketentuan utama yang dipublikasikan berbeda antarproduk, jadi persyaratan dalam penawaran tertentu perlu dikonfirmasi. Pendaftaran hipotek menggunakan akta hipotek, sertifikat rangkap, dan foto. MLHUD memberikan perkiraan masa tiga hari kerja; bea meterai adalah 0.05% dari jumlah hipotek, dengan biaya pendaftaran UGX 10,000 dan biaya pemeriksaan UGX 5,000. NHCC menerima permohonan dari semua orang, tetapi permohonan menempatkan pemohon dalam daftar tunggu dan tidak menjamin alokasi. NHCC memberi sasaran dua minggu untuk merespons dokumen lengkap. Pilihan pembelian yang disebutkan mencakup pembayaran penuh 100% dalam tiga bulan setelah penawaran, pembayaran bertahap dengan sedikitnya 20% dalam 14 hari kalender lalu 40% pada tahap struktur dan 40% setelah selesai, serta rent-to-own dengan 50% harga pembelian ditambah amortisasi selama maksimal tiga tahun. Pembangunan sendiri memerlukan izin bangunan yang sah berdasarkan Building Control Act. Permohonan diajukan kepada Building Committee lokal dan mencakup bukti kepemilikan, rencana dan sertifikat profesional, serta surat dewan desa. Sasaran keputusan adalah 30 hari. Committee dapat menolak penggunaan lahan yang tidak sesuai, kerusakan lingkungan, gangguan, bahaya, atau ketidakpatuhan. Pekerjaan kecil juga memerlukan izin dan sketsa rencana. Izin berlaku enam bulan dan mungkin mendapat perpanjangan enam bulan. Setelah selesai, pemilik mengajukan inspeksi dan izin menempati dalam 14 hari; hunian baru dilakukan setelah persyaratan izin yang berlaku dipenuhi. Persoalan akses tanah, penyewaan, keamanan hunian, dan peralihan perumahan harus ditangani melalui otoritas atau perjanjian terkait, sedangkan analisis hukum perdata terpisah, kondisi lingkungan sekitar, dan perkiraan biaya hidup umum memerlukan penilaian berbeda.