Logement en Zambie

Le recensement de 2022 a dénombré 4 025 402 logements en Zambie, dont 2 651 166 appartenant aux ménages. Parmi les logements acquis, 2 061 805 avaient été construits par leurs occupants, contre 234 764 achetés, 175 815 hérités gratuitement et 11 315 financés par un prêt hypothécaire. L’autoconstruction et l’héritage sont donc les principales voies d’accès à la propriété, tandis que le financement hypothécaire formel reste marginal. Les logements urbains comprennent généralement des maisons individuelles, mitoyennes, jumelées et des immeubles d’appartements. Le recensement a dénombré 1 878 094 logements urbains, dont 1 120 324 maisons individuelles, 312 501 maisons mitoyennes, 263 963 maisons jumelées et 90 061 appartements. Les zones rurales comptaient 2 147 308 logements, dont 888 219 huttes et 1 084 465 maisons individuelles. Les conditions de logement varient aussi fortement : l’accès à des toilettes adaptées concernait 77,3 % des logements urbains et 37,6 % des logements ruraux ; l’accès à une eau potable sûre atteignait 91,7 % en ville et était nettement plus faible en zone rurale. L’enquête de suivi des conditions de vie de 2022 indiquait, dans son échantillon de 8 520 ménages, 71,8 % de logements occupés par leur propriétaire et 19,4 % de logements loués à des propriétaires privés. Ces chiffres décrivent l’échantillon de cette enquête et ne doivent pas être interprétés comme des proportions de la population nationale. Parmi les autres situations figuraient des logements fournis gratuitement par un employeur, le gouvernement central, un conseil de district ou une entreprise publique ou contrôlée par l’État. Une location privée peut reposer sur un bail écrit ou verbal. La loi sur les loyers, chapitre 206, régit les logements et prévoit notamment des règles sur les loyers standard, leurs augmentations, les suppléments et les loyers payés d’avance, sous réserve d’exceptions comme les logements liés à l’emploi ou loués par l’État, la pension et logement ainsi que les baux de plus de 21 ans. Pour un loyer annuel ne dépassant pas 100 000 K, la première juridiction mentionnée dans les recherches est le tribunal subordonné de première classe ; les demandes supérieures relèvent de la Haute Cour. Le contrat et la loi déterminent les obligations de paiement, de réparation, de possession et de résiliation. Locataires et propriétaires doivent conserver les reçus de loyer, preuves de location, documents d’attribution ou de propriété, relevés de services publics et index des compteurs. Les terres coutumières sont administrées par les autorités traditionnelles plutôt que dans le système de bail de l’État. L’accès implique généralement une procédure auprès de la chefferie et du conseil local compétent. Un certificat de documentation des terres coutumières peut renforcer la preuve du droit d’occupation, mais ne constitue pas automatiquement un titre de l’État. Une attribution du conseil, une occupation informelle, un document coutumier et un titre enregistré ont donc des effets juridiques et pratiques différents. La conversion d’une terre coutumière en bail de l’État et en titre peut nécessiter l’intervention du ministère des Terres et des Ressources naturelles, du système intégré zambien d’administration foncière (ZILAS), du registre foncier et des actes, ainsi que les autorisations locales d’urbanisme et de construction. Des services en ligne relatifs aux terres et à la taxe foncière sont disponibles par ZILAS et ZamPortal, mais la connectivité des districts éloignés peut limiter leur accès. Le ministère des Infrastructures, du Logement et du Développement urbain dirige les politiques nationales du logement, du développement urbain et du logement social. L’Autorité nationale du logement (NHA) relève du chapitre 195 et peut construire des logements, les vendre ou les louer, préparer des plans et gérer des domaines. Les autorités locales et conseils de district s’occupent de l’urbanisme local, des logements des conseils et de l’amélioration des quartiers. Les autorités traditionnelles et les conseils participent à l’accès aux terres coutumières et à leur documentation. La NHA, la Zambia National Building Society, les banques commerciales et les établissements de microfinance peuvent proposer différentes solutions de logement, de construction, d’achat ou de rénovation, selon les revenus, garanties, critères d’admissibilité et documents fonciers. Les conditions des prêts hypothécaires dépendent du prêteur et peuvent changer. Une grille tarifaire de la Zambia National Building Society en vigueur le 16 octobre 2025 indiquait 21,5 % pour l’achat direct, l’amélioration d’un logement, les prêts sur valeur immobilière et les transferts de solde ; 23,5 % pour les prêts à la construction ; 21,5 % pour les nouvelles recrues du gouvernement de la République de Zambie (GRZ) ; et 21,5 % pour les prêts groupés ou collectifs. Les durées maximales indiquées étaient de 25 ans pour la plupart des produits individuels, 30 ans pour les nouvelles recrues de la GRZ et dix ans pour les prêts groupés ou collectifs. Ces taux ne constituent pas une norme nationale. Le prêteur examine aussi les revenus, garanties, titres ou autres preuves foncières et le projet d’achat ou de construction. Les logements proposés par la NHA ou les conseils peuvent suivre des règles propres d’attribution, de location, d’achat ou de gestion des domaines. Un projet de la zone économique à installations multiples de Lusaka Sud annonçait 10 000 logements prévus, dont 2 000 annoncés à partir de juin 2025, avec des possibilités d’achat ou de location-vente en discussion. L’inscription était présentée comme non contraignante et ce projet de Lusaka ne démontre pas une disponibilité nationale. Dans une location-vente, la propriété ne se transfère qu’une fois les conditions contractuelles remplies ; le simple paiement du loyer ne crée pas un droit de propriété. Un programme progressif de logement social du ministère des Infrastructures, du Logement et du Développement urbain cible les personnes vulnérables inscrites au programme de transfert social en espèces. L’admissibilité dépend du programme et ne constitue pas la preuve d’une allocation universelle de logement. Les loyers locaux, dépôts, frais de service, transports, raccordements aux services publics, formalités de propriété, autorisations d’urbanisme, financement et coûts de construction varient selon le lieu et le dossier. Il ne faut pas présumer d’un chiffre national fiable pour les loyers, les listes d’attente ou les coûts uniformes de construction. La politique nationale du logement 2020–2024 était en cours de révision, selon un rapport parlementaire du 2 décembre 2025, et cette révision aurait commencé en septembre 2025. Les sources examinées n’établissaient pas l’adoption d’une nouvelle politique nationale. Le projet de loi de 2026 modifiant la loi sur la NHA était uniquement documenté comme étant en cours d’examen législatif en première lecture. Les ventes, transferts, successions et mainlevées d’hypothèque sur des terrains enregistrés nécessitent la mise à jour des registres fonciers et des actes selon la procédure compétente.