Жильё в Джибути

Рынок жилья Джибути сочетает формальные и неформальные формы. Домохозяйства арендуют или покупают жильё на частном рынке, получают подготовленные участки и строят сами, пользуются социальным жильём или такими моделями, как аренда с последующим выкупом (location-vente), когда арендные платежи могут быть связаны с дальнейшей передачей собственности. Долгосрочная аренда земли (Emphytéose) также может служить практической альтернативой немедленной покупке. Неформальные поселения особенно важны в городе Джибути и вокруг него, а также в Балбале. Такие программы, как программа улучшения районов «Ноль трущоб» (Zéro Bidonville), благоустраивают жилые районы, прокладывают дороги, помогают оформлять земельные права и переселяют домохозяйства из опасных русел вади; от них также могут получать пользу малообеспеченные домохозяйства, беженцы, внутренне перемещённые лица и принимающие сообщества. Министерство по делам города, городского планирования и жилищного строительства (Ministère de la Ville, de l’Urbanisme et de l’Habitat) разрабатывает государственную жилищную политику, градостроительные правила и земельную политику. Агентство социального жилья и обновления районов (ARULOS) строит социальное жильё и обновляет неблагополучные районы. Агентство землеустройства и раздела участков (SIAF) осваивает и делит государственные земли на участки, обеспечивая их инфраструктурой для жилищного строительства. Жилищный фонд (Fonds de l’Habitat) предлагает, в частности, участки с инфраструктурой, жильё для людей с очень низкими доходами и займы на материалы. Главное управление доменов и земельного кадастра (Direction Générale des Domaines et de la Conservation Foncière) ведёт земельные реестры и выдаёт документы на землю. Управление жилищного строительства и градостроительства (Direction de l’Habitat et de l’Urbanisme) занимается разрешениями на строительство и соблюдением требований; муниципалитеты ведают муниципальными процедурами. При частной аренде стороны могут заключить письменный или устный договор. Размер залога можно согласовать в договоре, но он не может превышать арендную плату за два месяца. Арендная плата и условия её пересмотра обычно свободно согласовываются. Если специального условия нет, корректировка из-за инфляции свыше 10% может проводиться не ранее чем через два года и не может превышать установленный уровень инфляции. Субаренда разрешена, если договор её не запрещает; её цена обычно не может превышать основную арендную плату, кроме случаев меблированного жилья или документально подтверждённых улучшений. Арендодатель обязан передать жильё, поддерживать его пригодность для проживания, обеспечивать спокойное пользование и устранять серьёзные повреждения, а также повреждения, возникшие из-за износа или дефектов. Арендатор платит аренду, использует жильё по договору и выполняет мелкий ремонт и обычный уход. При срочном ремонте арендатор в некоторых случаях может действовать самостоятельно и требовать возмещения расходов. Если ремонт длится более 30 дней, может возникнуть право на пропорциональное снижение аренды; если жильё становится непригодным для проживания, арендатор может расторгнуть договор. При неуплате условие об автоматическом расторжении вступает в силу лишь через месяц после безрезультатного официального уведомления или требования об оплате (commandement); суд может предоставить до трёх месяцев для уплаты. Добросовестный арендатор (bona-fide occupant) обычно сохраняет право на жильё после не менее чем одного года аренды благодаря праву оставаться в помещении (maintien dans les lieux) и молчаливому продлению договора (tacite reconduction). Для расторжения, как правило, требуется уведомление за три месяца, направленное внесудебным документом (acte extrajudiciaire) или судебным приставом (Huissier). Арендатор обычно не обязан указывать конкретную причину, тогда как арендодателю нужна признанная законом причина. Если жильё требуется самому арендодателю, он обязан уведомить за три месяца, начать использовать его в течение двух месяцев и использовать не менее года; иначе может потребоваться компенсация не менее чем в размере годовой аренды. При покупке сделку следует зарегистрировать в земельных реестрах. Земельный титул (Titre Foncier) защищает право собственности и действует в отношении третьих лиц. Для строительства или крупной реконструкции может потребоваться упрощённое разрешение на строительство (Permis de Construire Simplifié), выданное Управлением жилищного строительства и градостроительства. В заявлении, среди прочего, нужны свидетельство о регистрации (Certificat d’inscription), ситуационный или кадастровый план и подтверждение уплаты налога на материалы; указанный срок рассмотрения — семь дней. Затем может потребоваться общее свидетельство о соответствии (Certificat de Conformité Générale), учитывающее, в частности, соблюдение красной линии застройки, гигиенические условия, электромонтаж, сейсмическую безопасность и наличие разрешения на строительство. Социальное жильё распределяется государственными или уполномоченными органами после подачи заявления, проверки условий и принятия решения. Общее правило упоминает гражданство Джибути, возраст от 18 лет, наличие работы, ежемесячный доход ниже 100 000 FDJ и отсутствие дома или земли в соответствующей местной административной единице. Фактические требования зависят от проекта; списки могут публиковаться, а отбор может проводиться публичной жеребьёвкой. В рамках проекта на 540 жилищ критерии включали проживание в городе Джибути, возраст от 21 года, официальное трудоустройство, доход от 60 000 до 150 000 FDJ, отсутствие земельного титула, договора аренды с последующим выкупом, временного разрешения на занятие земли (Permis d’Occupation Provisoire) и не менее 20 лет до окончания службы. Эти условия применялись к данному проекту и не являются общими правилами доступа. Жилищный фонд может финансировать жильё для людей с очень низкими доходами через заём, который впоследствии ведёт к приобретению собственности. В одной задокументированной программе самостоятельного строительства предлагался, например, дом площадью 27 квадратных метров с одной комнатой, кухней, санитарными помещениями, септиком и ограждением; материалы выдавались в три этапа, а заём предоставлялся на 20 лет под 1% при поддержке жилищных кооперативов. Это пример конкретной программы, а не единая общенациональная льгота. С 2023 года финансирование Всемирного банка поддерживает, среди прочего, частичные гарантии ипотечных кредитов, жилищное микрофинансирование, перевод аренды с последующим выкупом в ипотеку и устойчивое к климатическим воздействиям самостоятельное строительство; наличие программ и доступ к ним зависят от конкретного проекта. Из рассмотренных источников не следует наличие единого актуального государственного индекса аренды, общего государственного реестра арендуемого жилья или универсальной помощи с арендой. Поэтому текущую аренду, стоимость строительства, критерии распределения и региональные процедуры следует уточнить на месте до аренды, покупки, строительства или подачи заявления.