Жильё в Малави

Условия жилья в городской и сельской местности Малави заметно различаются. Около 43,1% домов относятся к постоянным строениям, 35,3% — к полупостоянным и 21,7% — к традиционным. Постоянное жильё чаще встречается в городах, а традиционное и полупостоянное — в сельской местности. В домах с тремя комнатами живут около 32,1% домохозяйств, с двумя — 28,4%. Улучшенное водоснабжение есть примерно у 91% домохозяйств, а улучшенная санитария — у 54,2%. Только около 15% используют электричество для освещения; часто применяются батареи и фонари, а для приготовления пищи примерно 75,9% домохозяйств используют дрова. Эти различия влияют на строительство, безопасность, расходы домохозяйств и повседневное использование жилья. Земля в Малави классифицируется как государственная, общинная по обычному праву или частная. Частная земля может находиться в полной собственности, аренде или владении в форме общинного земельного поместья. Управлением общинной землёй занимается территория управления традиционными земельными ресурсами и земельный комитет при соответствующем традиционном органе власти. Распределение общинной земли может начинаться с консультаций и межевания; его можно зарегистрировать как общинное земельное поместье и получить свидетельство на него. Незарегистрированное семейное или общинное распределение земли остаётся более неформальным и в значительной степени опирается на местные обычаи и общественные механизмы исполнения. Регистрация может повысить надёжность права, но не устраняет споры о границах, наследовании или правах общины. Землю в государственной или городской собственности могут выделять Министерство земель, районный комиссар, городской, муниципальный или районный совет либо Жилищная корпорация Малави (MHC). Процедура может включать заявку на участок или аренду, планирование и консультации по земельному вопросу, утверждение министерством, предложение аренды, первоначальную арендную плату за землю и другие критически важные для доступа платежи, подготовку плана межевания или участка, оформление и регистрацию договора аренды и последующие выплаты арендной платы за землю. Следует уточнить, какой именно совет отвечает за участок, поскольку с передачей полномочий менялись обязанности местных органов власти. Земельный реестр и Система управления земельной информацией (LIMS) поддерживают регистрацию и учёт изменений на протяжении всего срока владения. В городах распространена аренда жилья. Его могут предлагать частные арендодатели, MHC, учреждения, работодатели и другие поставщики. Предпочтительно заключать письменный договор аренды. Если аренда за плату не оформлена письменно либо в договоре отсутствуют срок и порядок уведомления о прекращении, отношения могут считаться периодической арендой, а срок уведомления связывается с периодом внесения платы. Арендаторы обычно платят аренду и согласованные сопутствующие платежи, обеспечивают разумный доступ с предварительным уведомлением, устраняют причинённый ими ущерб и не передают помещение и не сдают его в субаренду без письменного согласия. Если арендатор соблюдает договор, у арендодателя предполагается обязанность не нарушать его право спокойно пользоваться помещением. Уведомления о нарушении договора, судебная защита от лишения права аренды и Закон о временном контроле за помещениями могут повлиять на порядок реакции на задолженность или выселение. Защита зависит от документа и помещения; не следует предполагать, что выселение допустимо без установленной процедуры. Незаконное занятие государственной земли также может повлечь приказ министра или местного органа власти о выселении. При покупке или получении земли в аренду запросите официальную выписку, чтобы проверить владельца участка, номер участка, обременения, предостережения и запреты. Проверьте свидетельство о праве, номер участка, полномочия продавца, ограничения для лиц без гражданства Малави, разрешённое использование и письменный договор купли-продажи или аренды. Не платите за пустую или непроверенную землю. Закон о земле 2016 года и поправка к нему 2022 года ограничивают предоставление или продажу новых земельных прав лицам, не являющимся гражданами Малави. Ранее выданное право сохраняет силу до истечения срока; продление после истечения зависит от застройки и разрешённого жилого, коммерческого или благотворительного использования. На незастроенных участках в полной собственности или аренде также могут возникнуть вопросы, связанные с освоением земли. Для жилого строительства, раздела участка и существенного изменения использования недвижимости, как правило, требуется разрешение на развитие по Закону о физическом планировании 2016 года. Ответственный орган планирования, Комитет по планированию или комиссар по физическому планированию могут запросить соответствующие формы, планы и консультации. Право на землю само по себе не заменяет разрешение на планирование. Несогласованное строительство может привести к мерам принуждения, проблемам с финансированием и перепродажей. Банки могут предоставлять ипотеку или финансирование улучшения жилья. Обычно требуются подтверждение дохода, документы, удостоверяющие личность, договор купли-продажи или предложение, документ о праве на землю или свидетельство, официальная выписка, оценка стоимости, утверждённые планы или ведомость объёмов работ, страхование и зарегистрированное обременение. Условия различаются по банкам. В качестве примеров: продукт Национального банка Малави требует взноса покупателя в размере 10%, устанавливает максимальный срок 15 лет и требует, чтобы остаточный срок аренды составлял не менее 15 лет; продукт NBS финансирует до 80% стоимости залога для жилья, занимаемого владельцем, на срок до 180 месяцев либо для сдаваемого жилья на срок до 120 месяцев. Это примеры условий конкретных банков, а не национальные стандарты. Сельские домохозяйства чаще используют поэтапное самостоятельное строительство, семейное финансирование или помощь сообщества. MHC также предоставляет жильё, участки и аренду, а для подходящих государственных служащих — Программу приобретения жилья для государственных служащих. Департамент жилья поддерживает рекомендации по сельскому жилью, типовые проекты, технический надзор и содействие кредитованию. Доказательств универсального общенационального жилищного пособия или централизованной системы распределения государственного жилья для аренды нет; доступ распределён между советами, MHC, работодателями, учреждениями, традиционными органами власти, общинами, банками и частным рынком. Если услуги зарегистрированных или лицензированных посредников доступны, следует пользоваться ими. Закон об управлении недвижимостью 2024 года, вступивший в силу 13 января 2025 года, предусматривает регистрацию и лицензирование агентов, управляющих недвижимостью и застройщиков, сертификаты сделок, реестры и механизмы рассмотрения жалоб и споров через Совет по агентствам недвижимости. На квартиры и кондоминиумы может распространяться Закон о кондоминиумах 2024 года: он предусматривает отдельные права на помещения, общую собственность, ассоциацию владельцев и правила. Проверьте зарегистрированный план кондоминиума, взносы и обязанности по управлению; ассоциация может потребовать депозит в размере не более месячной платы за аренду. К опубликованным сборам, связанным с получением жилья, относятся сбор Министерства в размере 5 000 MK за заявку на аренду земли, сбор за согласование в размере 1 000 MK через юриста и сбор в размере 500 MK за свидетельство о земле или договоре аренды, если регистрация завершается без уже существующего свидетельства. Также могут применяться гербовый сбор, регистрационные, арендные, межевые, земельные, оценочные, юридические, страховые, муниципальные и банковские сборы. Арендные ставки и сроки обработки документов зависят от города, арендодателя, учреждения и сделки; единого срока оформления нет. В зависимости от вопроса жилищные споры могут передаваться традиционному органу власти или земельному комитету, местному совету, комиссару или Департаменту земель, земельному реестру, трибуналу либо суду.