Жилье в Самоа

Согласно Обследованию доходов и расходов домохозяйств 2023 года, около 95% домохозяйств Самоа владели жильем и жили в нем. Около 1% снимали жилье, около 2% жили без оплаты аренды у семьи или церкви. По переписи населения и жилья 2021 года, на землю обычного права приходилось 54.9% зарегистрированных видов владения землей, а на землю свободного владения — 36.0%. Земля обычного права находится под властью самоанских обычаев и не может рассматриваться как свободно отчуждаемая частная земля. Доступ семьи к ней обычно связан с aiga — большой семьей; может потребоваться участие matai — носителя семейного титула, или соответствующего pule — лица или органа, контролирующего землю или договоренность. Практическое значение может иметь и деревенский fono — совет или собрание деревни. Такие договоренности могут дать доступ к жилью без возникновения индивидуального права собственности или автоматического права использовать землю как обеспечение займа. Формальные сведения о земле находятся в ведении Министерства природных ресурсов и окружающей среды (MNRE), включая Земельный реестр и Управление по земле обычного права. Поиск по земельному реестру или сертификат компьютерного реестра участка помогают определить категорию земли, зарегистрированного собственника или орган власти, аренду или разрешение на пользование, права доступа, границы и зарегистрированные интересы. Наводнения, водоотвод и доступ к дорогам следует проверять отдельно, поскольку право владения землей не гарантирует наличие необходимых услуг или безопасные условия для строительства. Для аренды земли обычного права обычно требуется письменное заявление самоанского бенефициарного собственника с указанием агента, цели, срока, арендной платы или иного встречного предоставления, условий пересмотра и обязательств сторон. Министр или MNRE выступает доверительным управляющим в интересах бенефициарных собственников. Может потребоваться межевание, а предлагаемая аренда может быть опубликована в Savali с периодом для возражений не менее трех месяцев. Споры могут передаваться в Земельный и титульный суд. После одобрения договор аренды оформляется и регистрируется у Регистратора земель. Для целей, кроме гостиничного и промышленного использования, обычный установленный законом максимальный срок — 20 лет с возможным продлением до 20 лет; гостиничная и промышленная аренда может заключаться на срок до 30 лет с возможным продлением еще до 30 лет. Для конкретной сделки следует проверить разрешенную цель, одобрение арендной платы, регистрацию и действующие сборы. К типам жилья относятся открытые самоанские fale, а также закрытые и открытые дома европейского типа. Перепись 2021 года зафиксировала среди основных категорий закрытые дома европейского типа, большие закрытые дома европейского типа, открытые дома европейского типа и открытые самоанские fale. По обследованию 2023 года преобладали одноэтажные дома европейского типа, тогда как открытые жилища были особенно распространены в сельских и внешних районах Уполу и на Савайи. При оценке жилья проверьте вентиляцию, воздействие штормов, уединенность, условия приготовления пищи и мытья, санитарные условия, запас воды, а также состояние крыши и конструкции. Для строительства или расширения дома обычно сначала требуется согласие на застройку от Агентства по планированию и управлению городским развитием (PUMA), а затем разрешение на строительство от Министерства труда, транспорта и инфраструктуры (MWTI). PUMA оценивает воздействие застройки на окружающую среду, общество и экономику. Проекты стоимостью свыше SAT 1,000,000 передаются в Совет по планированию и управлению городским развитием; проекты ниже этого порога рассматривает PUMA. Указанные сборы за согласие на застройку составляют от SAT 30 до SAT 2,000 в зависимости от стоимости капитала и не возвращаются. Стандартный срок обработки не опубликован. Для заявления на разрешение на строительство могут потребоваться согласие на застройку, два комплекта строительных чертежей, готовых к строительству, схема участка или местоположения, планы этажей, фасады, поперечные разрезы, конструктивные данные, планы водопровода и канализации, электротехнические сведения, подтверждение прав на землю и подписи владельца здания и землевладельца. Для двухэтажных жилых зданий обычно нужны расчеты конструкции от сертифицированного профессионального инженера. При проектировании также может понадобиться учесть наводнения, высоту над уровнем моря, септики или фильтрационные ямы и отступы от границ участка. Подтверждения соответствия могут потребоваться от Управления наземного транспорта, Управления пожарной и аварийной службы, Корпорации электроэнергетики и Управления водоснабжения Самоа. Корпорация жилищного строительства Самоа (SHC) предоставляет некоторые виды финансирования и арендуемое жилье, но не является национальной системой распределения жилья. К указанным стандартным продуктам относятся заем до SAT 30,000 под личную гарантию по ставке 14% годовых на срок до пяти лет; ипотечный заем до SAT 250,000 под 8–11% на срок 15–25 лет; а также заем на покупку жилой земли свободного владения с первоначальным взносом 30%. Государственный фонд жилищных грантов указан в размере SAT 6,000,000 и предназначен для впервые приобретающих жилье или больших семей; продукты могут составлять до SAT 50,000 без обеспечения землей или до SAT 250,000 под ипотеку, обычно под 5%. Условия могут измениться, поэтому актуальные условия SHC, критерии участия, сборы и оценку платежеспособности следует уточнить непосредственно. SHC также управляет 73 домами для аренды с капитальными стенами в таких местах, как набережная Ваила, Таумасина или Моатаа, Фагалии или Ваймауга и Мотоотуa. Для участия необходимо гражданство Самоа; арендатор платит ежемесячную аренду и залог в размере месячной аренды. Залог возвращается по окончании найма за вычетом сумм за значительный ущерб или задолженность по аренде. Имеющиеся официальные материалы не подтверждают общенациональный портал аренды, систему контроля арендной платы или широко доступную систему распределения социального жилья. Частная аренда регулируется главным образом Законом о собственности 1952 года и письменными условиями договора. В рассмотренных официальных материалах не выявлен отдельный закон о жилой аренде. В письменном договоре следует указать срок, арендную плату, залог, коммунальные услуги, ремонт, жильцов, субаренду и состояние жилья при выезде. Договор аренды по желанию сторон обычно можно прекратить с письменным уведомлением за месяц. Арендатор обычно платит аренду, поддерживает помещение в разумно пригодном для проживания состоянии и возвращает его по окончании срока. Если пожар, наводнение, шторм или землетрясение сделает жилье непригодным без вины арендатора, арендная плата может быть снижена или приостановлена. Арендодатель должен заблаговременно уведомить о проверке или ремонте. Задолженность за один месяц или нарушение условий договора могут стать основанием для возвращения владения, однако для конфискации аренды требуется уведомление о нарушении и возможность его устранить. По данным обследования 2023 года, 99% домохозяйств пользовались общественным электричеством, а 86% — общественным водоснабжением. В сельских и внешних районах Уполу показатель был ниже: 64% пользовались магистральным общественным водоснабжением. Поэтому при осмотре арендуемого жилья проверяйте фактическое наличие электричества, воды, септика, канализации и вывоза отходов, а не предполагайте, что уровень услуг одинаков по всей Самоа. При окончании аренды зафиксируйте передачу жилья и расчет залога. Зарегистрированные договоры аренды, изменения, прекращение, уступки, снятие ипотеки и документы на землю следует оформить в соответствующем земельном органе и хранить с документами на жилье.