Жилье в Того

Частное жилье в Того включает арендуемые дома, собственное имущество, жилье от работодателя, бесплатное проживание и постепенное самостоятельное строительство. Люди обычно ищут жилье у частных арендодателей или признанных специалистов по недвижимости. В городах высок спрос на аренду: по обследованию жилья 2018/19 года арендаторы составляли около 30% всех домохозяйств, около 53% городских домохозяйств и около 56% в Ломе. Примерно половина домохозяйств владела жильем полностью или совместно, но, согласно приведенным национальным данным, титул собственности имел лишь примерно один из десяти владельцев. Договор аренды жилья (bail d’habitation) указывает арендодателя (bailleur) и арендатора (preneur или locataire). В Большой Ломе Декрет 2022-001/PR предусматривает письменный договор, фиксированный или неопределенный срок, возможное автоматическое продление и акт состояния жилья (état des lieux) при передаче и возврате ключей. Арендную плату согласовывают свободно; платить можно ежемесячно, ежеквартально, раз в полгода или ежегодно. Залог не может превышать трех месячных платежей; отдельная гарантия аренды также не может превышать трех месячных платежей. Эти суммы могут быть заменены страхованием или банковской гарантией. Залог возвращается в течение месяца после возврата ключей и приведения жилья в порядок за вычетом обоснованных сумм, например неоплаченной воды, электричества, телефона, интернета, расходов на скважину или септик. Документированные правила Большой Ломе нельзя автоматически считать общенациональным режимом аренды: их распространение на другие территории страны не установлено. Договор можно удостоверить у нотариуса или подписать в частном порядке и зарегистрировать для налоговых целей. Арендодатель обычно отвечает за крупный ремонт конструкции, крыши, септика или поглотительного колодца. Арендатор обычно платит арендную плату, выполняет текущее обслуживание и мелкий ремонт, а также возмещает ущерб в пределах своей ответственности. Для конструктивных изменений требуется письменное согласие арендодателя. Продажа арендуемого жилья сама по себе не прекращает договор: новый владелец обычно занимает место арендодателя. Для прекращения договора из-за неуплаты или другого нарушения может потребоваться судебное разбирательство; нотариально удостоверенный договор может предусматривать немедленное прекращение после официального требования сроком 15 дней. Для договора на неопределенный срок обычно действует уведомление за два месяца, в том числе если жилье необходимо арендодателю для собственных, семейных или профессиональных нужд. После смерти арендатора право продолжить договор может перейти супругу, восходящему или нисходящему родственнику, если он подаст запрос в течение двух месяцев. Покупка земли или дома требует большего, чем проверка личности продавца. Земельный титул (titre foncier) — наиболее надежное подтверждение зарегистрированного владения. Покупателю следует проверить титул, выписку о правах и обременениях (état des droits et charges), уникальный номер участка (NUP), границы, ипотеку, споры и личность продавца по соответствующим земельным реестрам. Обычные земельные права сохраняют практическое значение и могут признаваться законом, однако сделки без надежных документов несут риск двойной продажи, споров о границах и судебных разбирательств. Единое земельное окно (Guichet Foncier Unique) и OTR, включая службы регистрации земли, участвуют в формальной передаче. Для официальной передачи необходимы нотариальный акт и регистрация. В опубликованных стандартах услуг OTR указаны регистрационный аванс 2 000 F CFA, фиксированный сбор 1 000 F CFA, 5% рыночной стоимости и 10 000 F CFA за публикацию в Официальном журнале Тоголезской Республики (Journal officiel de la République togolaise). Регистрация может занять приблизительно от шести до 18 месяцев. Раздел участка (morcellement) облагается указанным сбором 4% плюс другие расходы и может занять около шести—11 месяцев. Полная передача (mutation totale) имеет указанный фиксированный сбор 35 000 F CFA и расчетный срок около трех часов; регистрация или отмена регистрации аренды может стоить 3% арендной стоимости плюс 2 000 F CFA и занимать около одного—трех месяцев. Фактические требования и сроки зависят от документов и компетентного органа. Для строительства или крупных работ требуются разрешение на градостроительство, соответствующий земельный титул, технические документы для проекта и оформление через Интегрированную систему управления разрешениями на строительство (Système Intégré de Gestion des Permis de Construire, SIGPC). Межведомственная комиссия по контролю строительных работ (Commission Interministérielle de Contrôle des Travaux de Construction, CITC) участвует в проверке соответствия; после строительства можно получить сертификат соответствия (certificat de conformité). Постепенное самостоятельное строительство широко применяется на практике, но оно не устраняет риски, связанные с земельным титулом и разрешением на строительство. Граждане Того могут приобрести недвижимость путем покупки, наследования, дарения, обмена или договора строительства. Иностранцу обычно требуется предварительное разрешение на передачу вещных прав между гражданином Того и иностранцем, а также на аренду сроком более девяти лет. Обычную аренду жилья сроком до девяти лет не следует приравнивать к передаче собственности, однако требования конкретного проекта и банков следует проверять отдельно. Доступ к ипотеке зависит от надежности титула, дохода и оценки банка. Коммерческие банки и сберегательно-кредитные организации могут использовать рефинансирование при поддержке Региональной ипотечной рефинансирующей компании Западноафриканского валютного союза (CRRH-UEMOA); гарантии на жилье и государственные инициативы доступного жилья зависят от конкретных проектов. Задокументирована цель программы предоставить 20 000 доступных единиц жилья, но она не создает общего права получить государственное жилье. Министерство, отвечающее за градостроительство, жилье и земельные вопросы и называемое в доступных исследованиях MATU, OTR, Национальное агентство по домену и земле (Agence Nationale du Domaine et du Foncier), коммуны и мэрии, нотариусы, лицензированные геодезисты, банки, судебные исполнители и суды могут участвовать в зависимости от жилищного вопроса. Ответственный орган меняется в зависимости от ситуации: аренда, регистрация земли, разрешение на строительство, передача титула, финансирование и разрешение споров подчиняются разным процедурам.