السكن في أفغانستان

يُحصل على السكن في أفغانستان عادةً من خلال الشبكات المحلية، أو المالكين، أو الوسطاء، أو أفراد الأسرة، أو الأسر المضيفة. ويُعد الاستئجار أساساً رسمياً مستقراً، لكن الممارسة لا تزال مجزأة. ولا يوجد معيار وطني موحد للتحقق من المستأجرين أو تسجيل عقود الإيجار. ويمكن لوكيل عقارات مرخّص أن يساعد في المعاملة؛ إذ تنظم وزارة العدل هؤلاء الوكلاء. ويُبلّغ عن أن رخصة الوكيل تبلغ 15,000 AFS لمدة ثلاث سنوات، مع مدة إصدار معلنة قدرها عشرة أيام عمل، لكن هذه رخصة لمقدم الخدمة وليست رسماً معيارياً لمعاملة منزلية. في عقد الإيجار، حدّد العقار، والاستخدام المسموح به، والمدة، والإيجار. وقد يتكون الإيجار من نقد، أو ممتلكات، أو ربح، أو التزام آخر جائز. وبموجب الأساس العام للقانون المدني الأفغاني، يسلّم المالك العقار ويتولى العيوب الكبرى، بينما يتولى المستأجر الإصلاحات الطفيفة المعتادة، ويتجنب التعديلات الضارة، ويبلّغ عن العيوب الخطيرة، ويعيد العقار في حالة مماثلة. وقد تدعم الحالة التي تهدد الصحة دعوى فسخ العقد. ويتطلب التأجير من الباطن عموماً موافقة المالك. وتوجد قواعد للإخطار والإنهاء والتعويض في العقود محددة المدة، لكن إنفاذها يختلف عملياً. ولا يوجد في أفغانستان معيار وطني موثّق للودائع، أو مدد الإخطار، أو سقوف الإيجار، أو معاينات الإخلاء، وقد تختلف الممارسة المحلية اختلافاً كبيراً. تتطلب مستندات الملكية تدقيقاً دقيقاً. ويشير سند الملكية الرسمي أو الديني (Qabala-e-Shariat) أو سند الملكية القطعي (Qabala-e-Qat'i) إلى وثائق ملكية رسمية أو دينية، بينما يُعد السند العرفي (Qabala-e-Urfi) وثيقة عرفية. وقد يدعم السند العرفي مطالبة بالملكية، لكنه لا يثبت بمفرده ملكية آمنة وغير متنازع عليها. وقبل الشراء أو قبول نقل الملكية، تحقّق من بطاقة الهوية الوطنية (Tazkira) للبائع أو المالك، ومن صلاحيته على العقار، وتسلسل المستندات الكامل، وأوراق الميراث، والمطالبات المتنافسة، ووضع الأرض والمبنى، والشهود، وسجلات الدفع، وأدلة الحيازة. ويمكن لدفاتر الضرائب، وسجلات الكهرباء، ومستندات الإشغال أن تقدم أدلة داعمة، لكنها لا تحل محل التحقق الموثوق من الملكية. غالباً ما تفتقر المستوطنات غير الرسمية إلى سند أو قيد في السجل. وقد يزيد ذلك من خطر الإخلاء، والمطالبات المزدوجة، والنزاعات مع المالكين أو المضيفين، واسترداد الدولة للأرض، وضعف الوصول إلى الخدمات الرسمية أو التمويل. وتتعامل إدارة الحقوق المدنية وحقوق الملكية (Huquq) التابعة لوزارة العدل مع مسائل الحقوق المدنية وحقوق الملكية. وتتولى إدارة شؤون الأراضي في MAIL (MAIL Land Affairs) تحديد حقوق الأراضي، ومعلومات بنك الأراضي والتسجيل، وتسجيل المناطق غير الرسمية، والمهام المتعلقة بالسندات. وتتولى وزارة التنمية الحضرية والإسكان (MUDH) والبلديات التخطيط الحضري، وأراضي الدولة، وتصاريح البناء، والمسائل المساحية، وعمليات النقل. وتنظر المحاكم في نزاعات الملكية. وقد تتداخل مسؤوليات المقاطعات والتنفيذ. تختلف برامج قطع أراضي الدولة حسب المشروع. ويتعلق قانون صدر عام 2025 ونشرته وزارة العدل ببيع أو توزيع قطع أراضي الدولة وتصاريح البناء، مع مشاركة MUDH والبلديات وإدارة شؤون الأراضي في MAIL في التنفيذ. ولا تمنح الأهلية قطعة أرض تلقائياً. وحيثما يسمح المشروع بذلك، قد يكون الدفع بالتقسيط ممكناً إذا تعذر دفع المبلغ كاملاً، لكن شروط البناء والاستخدام قد تؤدي إلى خطر استرداد الأرض. القروض العقارية نادرة. ويموّل الشراء عادةً بالنقد، أو دعم الأسرة، أو الائتمان الخاص، أو الدفعة المقدّمة الثابتة للسكن (Geerawi). وGeerawi هي دفعة مقدمة ثابتة تُدفع مقابل الإشغال إلى أن يُعاد المال، وينبغي أن يحدد الاتفاق شروط رد المبلغ، والمدة، وحقوق الحيازة، وإجراءات النزاع. ولم يتم التحقق من وجود مسار وطني عام للرهن العقاري أو دعم الإسكان. كما لم تحدد المصادر التي جرى استعراضها نظاماً وطنياً للإيجار الاجتماعي في أفغانستان؛ وقد يعمل سكن الأسرة أو المضيفين كبديل عملي. غالباً ما تتأثر ظروف السكن بضعف أمن الحيازة ومحدودية الخدمات. وقد تضم التجمعات غير الرسمية وغير المخططة وشبه الحضرية منازل طينية أو غير مكتملة أو مؤقتة، مع اكتظاظ وضعف في المياه، والصرف الصحي، والتدفئة، والسلامة الإنشائية، أو الحماية من الطقس. وفي عينة من العائدين أعدتها المفوضية السامية للأمم المتحدة لشؤون اللاجئين في أبريل 2025، كان 71% يعيشون في مساكن طينية دون المستوى، و62% يستأجرون، و17% يقيمون مع الأسرة أو الأصدقاء، و15% يعيشون في مساكن مملوكة أو موروثة. ومن بين المستأجرين في العينة، لم يكن 61% قادرين على تحمل الإيجار، واقترض 60% لدفعه، وواجه 31% تهديداً بالإخلاء. وسجلت العينة أيضاً اكتظاظاً بلغ حتى أربعة أشخاص في الغرفة، ومشاركة عدة أسر في السكن في 15% من الحالات، وأسر من غرفة واحدة في 14%؛ وهذه الأرقام ليست معدلات انتشار وطنية. تعترف مبادئ القانون المدني الرسمية بملكية النساء وحقوقهن في الميراث، لكن الوصول العملي لا يزال غير آمن. وتقدّر مذكرة موجزة من موئل الأمم المتحدة أن أقل من 5% من مستندات الأراضي تتضمن اسم امرأة من الأسرة. وقد تواجه الأسر التي تعيلها نساء دخلاً وضمانات أضعف، ورفضاً من المالكين دون وليّ ذكر بحسب التقارير، وقيوداً تؤثر في البحث عن السكن، والتعاقد، والخدمات، والوصول إلى آليات النزاع. ولذلك فإن الحق الرسمي لا يضمن الوصول العملي المتساوي. يمكن أن تُعالج النزاعات من خلال التفاوض مع المالك أو صاحب العقار، أو الشيوخ، أو مجلس الشورى (Shura)، أو مجلس الجيرغا (Jirga)، أو المهنيين القانونيين أو العقاريين المرخصين، أو Huquq، أو المحاكم. وقد تكون الوساطة العرفية فعالة محلياً، لكنها قد تكون غير متساوية أو يصعب إنفاذها ضد الأطراف الغائبة، ولا سيما عندما تكون النساء أو الملكية المتنازع عليها طرفاً في النزاع. وتعلن وزارة العدل عن استشارات قانونية مجانية عبر الرقم 188. وتدرج المفوضية السامية للأمم المتحدة لشؤون اللاجئين المساعدة القانونية ومساعدة السكن والأراضي والملكية للاجئين والعائدين والنازحين داخلياً، لكن التغطية والأهلية تعتمدان على المقاطعة والبرنامج. تختلف مستويات الإيجار والودائع وممارسات الإخطار اختلافاً محلياً كبيراً ومتقلباً. وأشارت مشاورات مجموعة المأوى في 2025 إلى زيادات في الإيجارات بنحو 10% إلى 40% في المناطق التي شملها الاستطلاع، وهي مؤشرات وليست نسبة وطنية. احتفظ بعقد الإيجار الموقّع أو العرفي، والإيصالات، وبيانات الشهود، وأدلة الحالة، والإخطارات المكتوبة. وتتطلب مسائل التجديد، والإنهاء، ومطالبات المالك الجديد، ومطالبات استعمال المالك للعقار، وعدم الدفع، وردّ الأموال المتنازع عليه مراجعة خاصة بكل حالة، إذ لا توجد نتيجة وطنية موحدة مضمونة.