السكن في إسواتيني

يجمع نظام السكن في إسواتيني بين ترتيبات رسمية وعرفية وغير رسمية. وتشمل المسارات الرئيسية المساكن الريفية على أراضي أمة سوازيلاند، والعقارات الحضرية أو الخاصة على أراضي سند الملكية، والقطع المؤجرة، والإيجارات الخاصة، والمساكن المخصصة من الحكومة أو أصحاب العمل، والمساكن التي يوفرها مجلس الإسكان في إسواتيني (EHB). شهدت هوهو ومانزيني نمواً غير متناسب، بما فيه المستوطنات غير الرسمية المحيطة بالمدن. وشكلت ترتيبات السكن التي يشغلها مالكوها نحو 69%، والمستأجرة 18.4%، والمخصصة من الحكومة 10.8%، وفق البيانات الوطنية المتاحة. وشكل الاستئجار نحو 40% من الترتيبات الحضرية و12% من الترتيبات الريفية. تحتفظ أراضي أمة سوازيلاند، واختصارها SNL، بصفة أرض يملكها الملك على سبيل الأمانة لأمة سوازيلاند. ويخصص الرؤساء والهياكل التقليدية الأرض عموماً للاستخدام السكني المعتاد لرئيس الأسرة. ولا يشمل حق الاستخدام أو الإشغال العرفي الناتج عادةً سند ملكية. ولا يمكن عموماً بيع أرض SNL أو نقلها بحرية أو تأجيرها أو استخدامها ضماناً للرهن العقاري. وقد يتطلب الانتقال الدائم إعادة الأرض إلى السلطة المختصة. وينص الدستور على المساواة في الوصول إلى الأرض دون تمييز بين الجنسين، لكن تقارير الدولة تسجل استمرار عوائق أمام وصول النساء إلى الأرض في بعض الزعامات. لذلك قد تؤثر الحدود المحلية والخلافة والموافقة والسلطة العرفية في أمان الإشغال. أراضي سند الملكية (TDL) هي أراضٍ مسجلة في نظام السندات. ويدعم سند الملكية البيع الرسمي والنقل والتأجير والضمان برهن عقاري، رهناً بالتحقق من السند واستخدام الأرض ووثائق المعاملة. ويسجل مسجل السندات سندات النقل وعقود الإيجار وسندات الرهن والارتفاقات والحقوق ذات الصلة. ويشارك ناقل قانوني والمساح العام وسجل السندات عادةً في شراء العقارات الحضرية أو المعاملات المضمونة. وتختلف تكاليف البحث ورسوم التسجيل ورسوم الدمغة والأتعاب المهنية بحسب العقار والمعاملة. قد تشمل أراضي التاج والقطع الحضرية الأخرى إدارة الإسكان والمستوطنات البشرية وهيئة المستوطنات البشرية ومجلس تخطيط المدن والوزارة أو السلطة المحلية المعنية. ويشير ميثاق خدمات الإدارة إلى نحو أسبوعين لطلب الأرض، وإلى مدة أقصاها 60 شهراً لمعاملة الملكية الكاملة، مع أن المدة الفعلية تعتمد على الحالة والموافقات. وقد يوفر الإيجار لمدة 99 عاماً ترتيباً رسمياً للتطوير الحضري، لكنه لا يعادل الملكية الحرة. وتسعى سياسة الإسكان لعام 2001 إلى توفير المأوى الميسور والخدمات وأمان الحيازة وإمكانية الوصول إلى الأرض والمياه والصرف الصحي وإدارة النفايات، لكن التقارير الحكومية المتاحة تصف تنفيذها بأنه غير كافٍ من الناحية المالية والسياسة بأنها متقادمة. تستند الإيجارات الخاصة عادةً إلى عقد إيجار أو اتفاقية استئجار مع المالك. ولدى هيئة المستوطنات البشرية اختصاص يتعلق بتوحيد عقود الإيجار ومراقبة الإيجارات وتنظيم العقارات، لكن ورد أن مشروع قانون الإيجارات السكنية قد صيغ وأُحيل لمزيد من الإجراءات الحكومية؛ ولم يثبت دخوله حيز التنفيذ في البحوث المتاحة. ولا يوجد دليل موثوق على وجود هيئة وطنية حالية للفصل في نزاعات الإيجار السكني أو سجل إيجار إلزامي أو ممارسة موحدة لمراقبة الإيجارات. لذلك يعتمد الإيجار والودائع والإصلاحات والخصوصية والإنهاء والرسوم الإضافية إلى حد كبير على العقد والقانون المنطبق. وينبغي للمستأجر الاحتفاظ بالاتفاقية الموقعة وسجلات الدفع والإشعارات ومراسلات الإصلاح. وقد تُرفع المنازعة إلى المحاكم أو هيئة محلية مختصة بحسب نوعها؛ ولا يعد الإخلاء الذاتي قاعدة عامة آمنة. تُخصص مساكن الحكومة وأصحاب العمل وفق قواعد مؤسسية وترتبط بالتوظيف أو الخدمة العامة. ولا ينبغي اعتبارها استحقاقاً عاماً للإسكان الاجتماعي. ولدى EHB تفويض قانوني يشمل الإيجار الميسور والمساكن المخصصة للبيع والقطع الحضرية والمنازل على أراضي سند الملكية وتمويل الإسكان. ويذكر المجلس أن لديه أكثر من 1,000 وحدة إيجار ميسور وعدداً كبيراً من القطع والمنازل، لكن قواعد الأهلية الحالية ومنتجات التمويل وشروطها غير منشورة بالكامل. ويسمح نظام الملكية الطبقية بموجب قانون الملكية الطبقية لعام 2018 ولوائحه لعام 2020 بملكية وحدات أو أقسام منفصلة مع ملكية مشتركة للأجزاء العامة. وينطبق ذلك على المساكن الحضرية متعددة الوحدات، مع أن قدرة التسجيل والمساحة لا تزال محدودة. تمثل المستوطنات والأحياء غير الرسمية مساراً عملياً منفصلاً. ويتطلب إنشاء حي رسمي عادةً إجراءات هيئة المستوطنات البشرية أو الوزارة. وقد تفتقر المستوطنات التي تنشأ خارج تلك الإجراءات إلى التخطيط الرسمي أو أمان الحيازة أو اكتمال توصيل الخدمات. ويركز العمل الحكومي على التقنين والتحسين في المناطق الحضرية، بينما يتطلب التخطيط الريفي على أراضي SNL عموماً دعوة من القيادة التقليدية. وقد يؤثر ذلك في الوصول إلى الطرق والصرف الصحي وقانونية البناء ومخاطر النقل. ينبغي لمن يستأجر أو يشتري التحقق من سلطة المالك أو البائع ووضع الأرض والمرافق والصرف الصحي وقانونية البناء والرسوم والوديعة وواجبات الإصلاح وشروط الإنهاء. وفي شراء أراضي TDL أو أراضي التاج، ينبغي فحص السند ومعلومات المسح ومراجعة ناقل قانوني ووثائق السند أو الإيجار أو الرهن المقصودة. ويتطلب طلب البناء عموماً النموذج A والرسومات التنفيذية ومخطط موقع يوضح الوصول إلى الطريق والحدود وخريطة للموقع وخطط الصرف الصحي وتصريف المياه والمياه، ووثائق مهندس إنشائي عند اللزوم. وتتطلب الطلبات عادةً خمس نسخ ورسوم طلب. ويفصل مجلس مدينة مباباني ومجلس مدينة مانزيني في مسائل البناء ضمن اختصاصهما؛ وفي الأماكن الأخرى يكون الأمين الدائم للوزارة مسؤولاً. وتستغرق المراجعة الفنية الإدارية نحو ستة أسابيع بحسب المعلن، ويمكن تقديم استئناف إلى محكمة استئناف البناء خلال 14 يوماً. تدير السلطات الحضرية ومجالس المدن الخدمات المحلية وتفتيش المباني والنفايات والصرف الصحي. وتتولى شركة خدمات المياه في إسواتيني (EWSC) تشغيل أنظمة الصرف الصحي وصيانتها في المدن ومراكز النمو الريفية. وتراجع خدمات الإطفاء والطوارئ الوطنية جوانب السلامة من الحرائق في طلبات البناء. وتظهر أرقام MICS 2021-2022 المتاحة أن الكهرباء متاحة لـ82.7% من أفراد الأسر، وأن الكهرباء المزودة عبر التوصيلات الرئيسية متاحة في 79.8% من المنازل، والكهرباء خارج الشبكة في 0.6%، ولا تتوفر الكهرباء في 19.5%. وبلغت إمكانية الطهي النظيف نحو 56.5% وطنياً و85% في المناطق الحضرية و39% في الريفية. وأُبلغ عن توفر الإنترنت في المنازل بنسبة 62.8% وطنياً و69.4% في المناطق الحضرية و58.8% في الريفية. وأُبلغ عن أرضيات وأسقف وجدران مكتملة في 97.2% و98.1% و94.2% من المنازل على التوالي، لكن مساحة النوم ظلت محدودة: لدى 44.1% غرفة نوم واحدة، و27.3% غرفتان، و28.6% ثلاث غرف أو أكثر. يتفاوت الماء والصرف الصحي تفاوتاً كبيراً بحسب الموقع. ويقدر تقرير 2022 المتاح وصول مياه الشرب المحسنة أو الآمنة بنحو 77% وطنياً و95% في المناطق الحضرية و72% في الريفية. وبلغ الصرف الصحي الأساسي نحو 58% وطنياً و49% في المناطق الحضرية و61% في الريفية. وسجل تعداد 2017 أن 20,319 من 265,435 وحدة سكنية لا تملك مرحاضاً خاصاً بها، وأحصى 283 شخصاً بلا مأوى. ولم تُحدد سلسلة وطنية حديثة موثوقة لأسعار الإيجار والشراء والودائع ومعدلات الرهن العقاري. لذلك تختلف تكاليف السكن بحسب نوع الأرض والموقع الحضري أو الريفي وتوافر الخدمات وحالة السند والمطور والسلطة المحلية واحتياجات البناء والصيانة. يعتمد إنهاء السكن أو تغييره على نوع الترتيب. ويستلزم بيع أرض TDL أو نقلها أو إلغاء إيجارها عادةً الاستعانة بناقل قانوني وسجل السندات. ولا تسمح SNL بالبيع العادي أو التنازل الحر، لذا قد يتطلب التغيير الدائم إعادة الأرض عبر السلطة العرفية أو المختصة. ويتبع إنهاء الإيجار الخاص العقد والقانون المنطبق، بينما يتبع السكن لدى EHB والحكومة العقود أو قواعد التخصيص الخاصة بها. وقد يتعرض شاغلو المزارع وسكان المستوطنات غير الرسمية وأسر SNL لمخاطر نقل خاصة. وقد تصبح الحماية الدستورية للممتلكات والإجراءات القانونية الواجبة والتعويض عن التحسينات مسائل ذات صلة، بينما لا يزال قانون مراقبة شاغلي المزارع لعام 1982 قيد المراجعة.