السكن في جزر القمر

تشمل ترتيبات السكن المحلية الاتفاقات الخاصة أو العائلية واستئجار الأرض والبناء الذاتي والمنازل المقامة على أرض مملوكة أو موروثة. ولم يُتحقق من وجود عقد إيجار موحد على مستوى البلاد أو قاعدة للوديعة أو نظام لضبط الإيجارات أو إجراء للإخلاء أو خدمة لحماية المستأجرين. ولا تتوفر على نحو موثوق سلاسل رسمية حالية لأسعار الإيجار والشراء؛ وقد وضع رقم إرشادي لـCAHF إيجار شقة منخفضة التكلفة بغرفة نوم واحدة عند نحو 60,864 فرنك قمري خارج المركز و94,727 في المركز، لكن هذه الأرقام ليست ضماناً لسعر وطني حالي. قد تتداخل في حقوق الأرض والسكن القوانين الحديثة والعرفية (droit coutumier) والشريعة الإسلامية. ولا تزال ملكيات كثيرة غير مسجلة، والسجل العقاري ضعيف، والنزاعات على الأراضي شائعة. وقبل الشراء أو استئجار الأرض أو البناء، تحقق من المالك والحدود وسجل الإرث والقيود المسجلة لدى إدارة أملاك الدولة أو السجل العقاري (Service des Domaines ou cadastre)، ووضّح حقوق الأسرة أو العرف ذات الصلة. ولا يمكن افتراض أن الاتفاق الخاص وحده يمثل معاملة رسمية مسجلة. يلزم الحصول على رخصة بناء (permis de construire) قبل إنشاء مبنى سكني، بما في ذلك الأعمال التي لا تتطلب أساساً والتجديدات التي تغير الاستخدام أو المظهر الخارجي أو الحجم أو عدد الطوابق. ويقدم المالك أو حامل التفويض أو ممثل مفوض يمكن إثبات تفويضه معلومات عن مقدم الطلب والعنوان والموقع والمساحة والمالك والاستخدام المقصود والأعمال المزمع تنفيذها. ويعمل رئيس البلدية (Maire) بصفته السلطة المحلية المفوضة من الوزير المكلف بالتعمير؛ وتشارك خدمات التعمير وMATUAFTT في شؤون التخطيط والأراضي. يتطلب تقسيم الأراضي (lotissement) ترخيص تقسيم (autorisation de lotir) قبل أن يتعهد البائع أو المطور ببيع أو تأجير قطعة. ويلزم تقديم شهادة (certificat) قبل نقل الملكية أو الإيجار؛ وينبغي لرئيس البلدية إصدارها مجاناً خلال 15 يوماً، وقد يلي ذلك قرار إضافي خلال 15 يوماً أخرى، مع احتمال نتيجة ضمنية بموجب الإجراء المذكور. وقد تؤدي المخالفات إلى السجن من شهر إلى ثلاثة أشهر أو غرامة قدرها 500,000 فرنك قمري. وتنقضي رخصة البناء إذا لم تبدأ الأعمال خلال سنتين، مع تمديد محتمل واحد لمدة سنة عند طلبه قبل الانقضاء بشهرين على الأقل؛ كما قد تنقضي بعد توقف الأعمال أكثر من ثلاث سنوات. وبعد اكتمال الأعمال، أخطر السلطة كي تفحص إدارة التعمير العمل ويصدر رئيس البلدية شهادة المطابقة (certificat de conformité). وقد يؤدي عدم إرسال إشعار الإنجاز إلى غرامة 250,000 فرنك قمري، بينما قد يؤدي عدم وضع الإشعار المطلوب في موقع البناء إلى غرامة 50,000 فرنك قمري. تشير المعايير التي روجعت إلى قطعة أرض مساحتها نحو 200 متر مربع ومساحة معيشة دنيا تبلغ 9 أمتار مربعة، لكن الامتثال الرسمي محدود؛ إذ قدر أحد التقييمات أن نحو 10% فقط من المنازل كانت مطابقة للقواعد في 2017. وتؤثر الأعاصير والفيضانات والانهيارات الأرضية والزلازل والمخاطر الساحلية وارتفاع مستوى البحر في قرارات السكن. وقدّر موئل الأمم المتحدة أن نحو 70% من السكان عاشوا في مستوطنات غير رسمية معرضة للأخطار عام 2020؛ لذلك تكتسب أعمال البناء القادرة على الصمود والتفتيش والشهادات وأمن حقوق الأرض أهمية متلازمة. قد يتاح التمويل عبر BCC وبنك تنمية جزر القمر (Banque de Développement des Comores) واتحاد Meck أو Sanduk. ولدى BDC تفويض قانوني لتمويل العقارات متوسط وطويل الأجل، وقد يوفر تمويلاً عقارياً تأجيرياً (crédit-bail immobilier) للسكن؛ لكن محدودية الشمول المالي والملكية غير الرسمية وضعف بيانات العقارات تقيد الوصول المصرفي. وتعمل الوكالة الوطنية للإسكان (Agence Nationale pour l’Habitat، ANH) تحت MATUAFTT. واستهدف برنامج إعادة إعمار ما بعد كينيث، على وجه الخصوص، الأسر المالكة الأشد ضعفاً والمتضررة من الإعصار، بما فيها المنازل المدمرة أو المشيدة بمواد هشة والأسر النازحة والتي تعيلها نساء وكبار السن أو ذوو الإعاقة والأسر التي لديها أطفال دون الخامسة. وكان معيار نحو 7,500 دولار أمريكي لكل منزل رقماً لمشروع شمل قرابة 1,000 منزل، لا سعراً عاماً في السوق. قد يؤثر الاستخدام العائلي والإرث في الإشغال حتى عندما لا يكون الشخص هو المالك المسجل. وبموجب المادة 82 من قانون الأسرة لعام 2005، يحق للأطفال الانتفاع بمنزل الأسرة، وقد يكون للبنت حق عرفي في المنزل الذي بناه والداها عند زواجها. وتنص المادة 83 عموماً على فصل الذمم المالية، بينما تُعد العقارات التي تُكتسب أثناء الزواج مشتركة عادةً باستثناء الموروثة؛ وقد تؤثر الممارسة العرفية ومصالح الأطفال في النزاعات. وقدّر مرجع أممي لعام 2023 أن أكثر من 80% من إجراءات المحاكم تتعلق بالأراضي، ولا توجد خدمة مركزية موثقة بصورة موثوقة لإنهاء الإيجار أو الانتقال. لذلك ينبغي للأسرة الاحتفاظ بالاتفاقات المكتوبة وأدلة الملكية وسجلات التراخيص والدفع ووثائق حقوق الأسرة معاً.