السكن في الكاميرون

سجل مسح EESI3 لعام 2021 عدة أوضاع سكنية متميزة في الكاميرون. فمن بين الأسر، كانت نسبة المالكين 65.8%، منهم 18.1% يحملون سند ملكية رسميًا للأرض و47.7% لا يحملونه. وبلغت نسبة المستأجرين 28.9%، معظمهم في إيجار عادي بنسبة 28.0%، بينما بلغت ترتيبات الإيجار مع التملك 0.9%. وعاش 4.9% آخرون في مساكن وفرها طرف آخر، بما في ذلك الأسرة أو الأصدقاء بنسبة 3.5% وأصحاب العمل بنسبة 1.4%. وفي المناطق الحضرية، بلغ الإيجار العادي 43.5% والملكية بسند 22.3% والملكية دون سند 28.0%. وفي المناطق الريفية، بلغت الملكية دون سند رسمي 74.5%. وتوضح هذه الأرقام ضرورة التمييز في البحث عن سكن في الكاميرون بين المسكن المادي والأساس القانوني والعملي للإقامة فيه. تشمل قنوات الوصول الشائعة الملاك الخاصين، والشركة العقارية الكاميرونية (Société Immobilière du Cameroun (SIC))، ووكلاء العقارات المعتمدين، والوسطاء غير الرسميين المعروفين باسم démarcheurs، والأسرة أو الأقارب وأصحاب العمل والمجتمعات والسلطات العرفية. وتبني بعض الأسر تدريجيًا على أراضٍ عائلية أو عرفية. وتشمل الترتيبات الرسمية عقد الإيجار والبيع والإيجار مع الشراء اللاحق (location-vente) والإيجار الذي تنتقل بموجبه الملكية وفق شروط العقد والدفع أو التسليم (location-accession). وقد تعتمد الترتيبات غير الرسمية على اتفاق شفهي أو مذكرة مكتوبة قصيرة أو تخصيص عائلي أو إيجار مقدم متفاوض عليه. وقد تتيح هذه الترتيبات مسكنًا، لكنها عادةً ما توفر إثباتًا وأمانًا أقل للمعاملة. قبل استلام العقار، تحقّق من هوية المالك وصلاحيته وسلسلة انتقال الأرض وtitre foncier، وهو أقوى إثبات رسمي لحقوق الأرض، والعنوان والحدود. وينبغي التحقق من certificat d’urbanisme عند إجراء معاملة أو استفسار يتعلق باستخدام الأرض. افحص الوصول عبر الطرق والصرف والمياه والكهرباء والصرف الصحي، وقيّم مخاطر الفيضانات والانهيارات الأرضية والحرائق. وينبغي أن يحدد عقد الإيجار المكتوب المدة والإيجار والمبلغ المقدم والوديعة والرسوم الإضافية ومسؤوليات الإصلاح والإيصالات. ولم تثبت المصادر الرسمية التي جرت مراجعتها وجود منصة إيجار وطنية واحدة أو نموذج عقد موحد أو مجلس للمستأجرين في الكاميرون؛ لذا تكتسب العقود والتفاوض الموثق أهمية كبيرة. ينظم القانون رقم 2001/020 والمرسوم رقم 2007/1138/PM عمل الوكيل العقاري المحترف. وينبغي أن يحمل الوكيل المعتمد موافقة وبطاقة مهنية وضمانًا ماليًا وتأمينًا للمسؤولية المهنية. ويجب أن تبين وثائق العمل رقم الموافقة والبيانات المرجعية. فضّل وكيلًا يمكن التحقق من وضعه وتفويضه بشأن العقار. وقد يعرّف démarcheur بالعقار، لكنه لا يقدم الضمانات نفسها التي يقدمها الوكيل المعتمد. تدير وزارة أملاك الدولة والمساحة والسجل العقاري (MINDCAF) التسجيل الرسمي للأراضي. وفي التسجيل المباشر، يقدم المتقدم أربع نسخ لدى المحافظة الفرعية أو الدائرة المختصة. وينبغي إصدار إيصال خلال مدة أقصاها ثلاثة أيام. يلي ذلك نشر لمدة 15 يومًا، ثم تتولى لجنة استشارية ومسح الحدود النظر في المطالبة. وبعد النشر النهائي، قد يؤدي مرور 30 يومًا دون اعتراض إلى التسجيل في السجل العقاري وإصدار نسخة سند الملكية. ويشير دليل MINDCAF إلى نحو ستة أشهر، مع إمكان اختلاف المدة الفعلية. وتشمل الرسوم المدرجة 3,000 FCFA لملف الطلب، و5 FCFA للمتر المربع للتسجيل المباشر الحضري بحد أدنى 5,000 FCFA، و1 FCFA للمتر المربع للتسجيل الريفي بحد أدنى 3,000 FCFA، و2% من سعر الشراء للبيع أو النقل، و1% من إجمالي الإيجار لتسجيل عقد الإيجار. وقد تضاف تكاليف المسح والطوابع والتوثيق وغيرها. قد يكون التخصيص العائلي أو العرفي والاتفاقات الخاصة والحيازة الفعلية والبناء الذاتي واسع الانتشار، ولا سيما حين تكون تغطية السندات الرسمية منخفضة. وقد تنشأ عنها نزاعات بشأن الحدود أو الميراث أو المطالبات المزدوجة، وقد يتعرض الشاغل للإخلاء أو ضعف إثبات إعادة البيع أو خسارة تكاليف البناء. ويمكن للسلطات المحلية والموثق وMINDCAF المساعدة في التحقق من تاريخ الأرض. ولا يثبت وجود منزل مادي الملكية بحد ذاته. يحتاج الأجانب الذين يشترون عقارًا خاصًا أو يتلقونه عادةً إلى موافقة مسبقة من MINDCAF والتحقق من الموقع وتأشيرة وزارية للبيع أو الهبة. ثم يتولى الموثق إجراءات النقل أو التجزئة مع MINDCAF المتعلقة بالسند. ويمكن إتاحة أراضي الدولة عبر امتياز أو bail emphytéotique، وهو إيجار طويل الأجل قد يصل إلى 99 سنة وفق الشروط المنطبقة. ولا يخضع الإيجار العادي لمسار الموافقة الخاصة الموثق نفسه. تشترك وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (MINHDU) ووزارة المالية (MINFI) وSIC في برامج الإسكان الاجتماعي. وتشمل الترتيبات المتاحة الإيجار العادي وlocation-accession والبيع. وتشمل شروط الأهلية الموثقة الجنسية الكاميرونية وعدم ملكية عقار حضري عند تملك وحدة، وحدًا أقصى لدخل الأسرة الشهري قدره 350,000 FCFA للإيجار أو 500,000 FCFA للتملك، وتخصيصًا واحدًا لكل أسرة. ويسمح استثناء محدود بنسبة تصل إلى 5% من التخصيصات لمن يتجاوزون سقف الدخل. وقد تُمنح الأولوية للنازحين وضحايا الكوارث والنساء في ضائقة والمتضررين من نزع الملكية. ولا تنشئ هذه الشروط تخصيصًا تلقائيًا؛ فالنتيجة تتوقف على الوحدات المتاحة والاختيار والتمويل وقواعد البرنامج. يقدم صندوق الائتمان العقاري الكاميروني (Crédit Foncier du Cameroun (CFC)) منتجات منها Prêt Foncier Classique وPrêt Foncier Locatif وPrêt Promo Foncier وPlan d’Epargne Logement. ويمكن للمقيمين وأفراد الشتات التقديم، مع مراعاة الدخل والسند والمساهمة الشخصية والقدرة على السداد والتأمين ومتطلبات التوثيق والضمان العقاري. ويتيح منتج اجتماعي موثق مبلغًا يصل إلى 30,000,000 FCFA بفائدة 5% شاملة الضرائب لمدة تصل إلى 25 سنة، مع مساهمة شخصية لا تقل عن 10%. وينبغي تأكيد الشروط الحالية قبل التقديم لأن الموافقة وشروط المنتج تتوقف على الحالة. على كل من يبني أو يغير استخدام الأرض التحقق من certificat d’urbanisme المطلوب لمعاملة عقارية ولكل استفسار عن استخدام الأرض. ويصدر العمدة رخصة البناء أو التركيب. ويجب إعداد المخطط تحت مسؤولية مهندس معماري مسجل، كما يتطلب مشروع تطوير حضري مخططًا عمرانيًا. ومدة المراجعة 45 يومًا؛ وإذا لم يصدر رفض خلال هذه المدة، تُعد الرخصة مكتسبة وفق القاعدة الموثقة. ويجب بدء البناء خلال سنتين وإلا انتهت صلاحية الرخصة. ويتطلب تقسيم الأراضي lotissement تصريحًا مسبقًا، كما يتطلب الهدم رخصة هدم. يختلف الوصول إلى المياه والكهرباء باختلاف الأحياء. وتتولى CAMWATER توصيل المياه في المناطق الحضرية وشبه الحضرية عبر وكالة أو طلب إلكتروني. وعندما يتعذر التوصيل الخاص، قد تعتمد الأسر على صنبور جماعي أو الباعة. وتتطلب طلبات Eneo عادةً وثيقة هوية ومخطط موقع وعرض سعر وإيصال دفع. وتبلغ المدد المرجعية المذكورة نحو خمسة أيام للتوصيل الحضري بجهد منخفض و15 يومًا في المناطق الريفية وثلاثة أيام حضرية لتركيب عداد على وصلة قائمة بعد دفع العربون، لكن ظروف الموقع قد تغير النتيجة. وتتطلب العدادات المشتركة والفرعية توزيعًا مكتوبًا للاستهلاك والرسوم. ما زالت إمدادات المياه والكهرباء والصرف الصحي وتصريف المياه غير متكافئة. والصرف الصحي في الموقع شائع، وقد تواجه المناطق غير المخططة أو شبه الحضرية فيضانات. وقد تؤدي المنحدرات إلى مخاطر الانهيار الأرضي، فيما قد يزيد البناء والظروف المحيطة من خطر الحريق. وللمباني الخشبية والخرسانية آثار مختلفة من حيث الصيانة والمناخ. افحص الصرف والوصول والكهرباء والمياه المخزنة والصرف الصحي والتضاريس المحيطة قبل التوقيع أو الدفع. لا يوجد معيار وطني موثوق لأسعار الإيجار في المواد التي جرت مراجعتها. وغالبًا ما يجري التفاوض على الإيجار والمبلغ المقدم والوديعة ورسوم الوسيط أو الوكالة ورسوم المعاينة والمرافق والإصلاحات. وتشير دراسات حضرية ومواد للبنك الدولي إلى شيوع دفع إيجار ستة إلى اثني عشر شهرًا مقدمًا، مع الإبلاغ عن عشرة إلى اثني عشر شهرًا في بعض الحالات في دوالا وياوندي؛ وهذا ليس قاعدة قانونية وطنية. تعامل مع الإيجار المقدم والوديعة بوصفهما مبلغين منفصلين، وسجّل الغرض من كل منهما كتابةً واحصل على إيصال لكل دفعة. عند انتهاء الإيجار، يتبع التجديد أو المغادرة العقد. سجّل قائمة الجرد والمفاتيح وقراءات العدادات والإيصالات والمرافق غير المسددة وتسوية الوديعة والإيجار المقدم. وينبغي أن يتم البيع أو النقل عبر موثق وMINDCAF. وفي اتفاق location-accession، لا تنتقل الملكية إلا وفق العقد المتفق عليه وشروط الدفع والتسليم. ولم تثبت المصادر التي جرت مراجعتها فترة إشعار وطنية واحدة أو معيارًا موحدًا لإعادة الوديعة في جميع الإيجارات الخاصة؛ لذا يهم الاتفاق المكتوب والمشورة المهنية المحلية.