السكن في غينيا

تشمل ترتيبات السكن في غينيا الإيجار العادي (location simple)، والإيجار المنتهي بالتملك (location-vente)، والملكية المشتركة بين أفراد الأسرة، والتخصيص العرفي أو العائلي، والبناء على أرض بوثائق رسمية أو من دونها. وسجّل التعداد الوطني لعام 2014، المعروف باسم RGPH-3، أن 75.4% من الأسر مالكة لمساكنها: 51.5% من دون سند ملكية، و10.9% بسند ملكية، و13% في ملكية مشتركة عائلية. وشكّل المستأجرون 19.8%، منهم 18.9% في إيجار عادي و0.9% في إيجار منتهٍ بالتملك. وفي المناطق الحضرية، كانت الأسر منقسمة تقريبًا بالتساوي بين الإيجار بنسبة 47.4% والتملك بنسبة 46.4%، بينما كانت الأسر الريفية في معظمها مالكة لمساكنها بنسبة 90.6%، ولم تتجاوز نسبة المستأجرين 5.4%. وشملت أنواع المساكن المنازل الفردية والمنازل متعددة الوحدات و«كاس» (cases)، وهو مصطلح محلي للمنازل التقليدية؛ وكانت المنازل متعددة الوحدات شائعة بوجه خاص في المناطق الحضرية، بينما كانت «كاس» أكثر شيوعًا في المناطق الريفية. قد يكون اتفاق الإيجار شفهيًا أو مكتوبًا. وينبغي للمستأجر، قبل الدفع، التحقق من هوية المؤجر وحقه في عرض المسكن، والعنوان والقطعة، وحالة المبنى، والتوصيلات المتاحة، والإيجار، والتأمين، والدفعة المقدمة، والرسوم، والمدة وشروط الإنهاء. ويساعد محضر معاينة مشترك لحالة المسكن (état des lieux) على توثيق حالته؛ وفي غيابه، قد يفترض القانون أن المستأجر تسلّمه بحالة جيدة. ويتحمل المؤجر مسؤولية تمكين المستأجر من استخدام المسكن وإجراء أعمال الصيانة التي يقتضيها عقد الإيجار. وعلى المستأجر دفع الإيجار، واستخدام المسكن وفق الاتفاق، والقيام بأعمال الصيانة المعتادة، وإعادته بالحالة المطلوبة. وقد يُستخدم التأمين لتغطية الإصلاحات، ويُحدّ بمبلغ يعادل إيجار ثلاثة أشهر؛ وينبغي رده متى لم تعد هناك مطالبة بإصلاحات. ويُدفع الإيجار عادةً شهريًا. ويقتصر تعديل الإيجار بسبب التغييرات الكبيرة في تكاليف المواد عمومًا على مرة واحدة سنويًا، بينما ينبغي ألا تحدث التعديلات الأخرى قبل مرور ثلاث سنوات. ومدة الإخطار العامة ثلاثة أشهر، لكن القانون المدني لعام 2019 يتضمن عدة قواعد لاسترداد المسكن للاستخدام الشخصي أو لإجراء أعمال، لذا ينبغي مراجعة الحالة المحددة. وبالنسبة إلى الأعمال، قد يلزم إخطار قبل ستة أشهر على الأقل، وقد تنطبق ضوابط محلية. وقد تشمل إجراءات نزاعات الإخلاء إثباتًا رسميًا لحالة المسكن، وإنذارًا بالامتثال، أو التوفيق، أو اللجوء إلى محكمة مختصة؛ ويمكن استئناف الحكم خلال عشرة أيام، ولا يُنفذ الإخلاء من 1 يونيو إلى 30 سبتمبر. يتطلب التملك أو البناء الذاتي تحققًا مختلفًا. ويستخدم الإجراء الرسمي بموجب قانون الأراضي والعقارات (Code foncier et domanial) مخططًا للأرض وتسجيلًا في السجل العقاري (Livre Foncier) لدى مصلحة المحافظة العقارية (Conservation Foncière). وقد تشمل الوثائق المحلية أيضًا دفتر الملكية العقارية (Livret foncier)، أو تصريح السكن (permis d'habiter)، أو إذن الإشغال (autorisation d'occuper)، لكن هذه الوثائق لا توفر جميعها مستوى الحماية نفسه الذي يوفره سند الملكية المسجل. ويمكن للمادة 39، وفق شروط محددة، الاعتراف بالحيازة السلمية والشخصية والمتواصلة وحسنة النية للعقار. وقد تشمل الأدلة سجلات ضريبة الأراضي، وتطوير القطعة، وتحقيقًا علنيًا وتواجهياً. ولا يزال التخصيص العائلي أو العرفي، والتقسيم غير الرسمي، والبناء بجهد ذاتي شائعًا، ولا سيما حيث تكون القدرة على التسجيل وسجلات الأراضي ضعيفة. وتشمل المخاطر عدم وضوح الحدود، وتضارب المطالبات، وتعدد عمليات البيع. وتتطلب المباني الجديدة والمباني الخاصة أو العامة التي طرأ عليها تغيير جوهري عمومًا رخصة بناء (permis de construire) أو تصريحًا بالتعديل. تشمل فئات السكن في إطار البناء والإسكان السكن الاجتماعي والاقتصادي والمتوسط والفاخر. وقد تطبق مؤسسات الإسكان العامة والخاصة والمروجون جداول تعتمد على الفئة والموقع. وتوفر الوكالة الغينية لتنمية وتمويل الإسكان (AGUIFIL) والبرنامج الوطني لبناء المساكن خيارات لزيادة المعروض، لكن الأدلة المتاحة لا تثبت وجود بدل سكن شامل على مستوى البلاد، أو نظام موحد لتخصيص الإيجار الاجتماعي، أو بوابة تقديم طلبات عامة. لذلك تتوقف الأهلية على البرنامج أو المشروع المحدد. لا يمكن تقييم ملاءمة السكن اعتمادًا على الإيجار أو وثائق الأرض وحدهما. ففي تعداد 2014، استخدمت 61.2% من الأسر مصدرًا لمياه الشرب، مقابل 80.5% في المناطق الحضرية و51% في المناطق الريفية. ولم تتوفر الإضاءة بالكهرباء من شركة كهرباء غينيا (EDG) إلا لدى 20% من الأسر، بنسبة 54.1% في المناطق الحضرية و2.2% في المناطق الريفية. وشملت مرافق الصرف الصحي مراحيض التدفق لدى 5.6% من الأسر والمراحيض المهواة المغطاة لدى 11.1%؛ واستخدمت 22.9% من الأسر الطبيعة لقضاء الحاجة، وتخلصت 73.9% من النفايات في الطبيعة، بينما لم تتجاوز نسبة الأسر التي استفادت من جمع النفايات الخاص 8%. تحقق من توفر المياه، وانتظام الكهرباء، والصرف الصحي، وجمع النفايات، وتصريف المياه، وإمكانية الوصول عبر الطرق، وتوفر المياه في المواسم المختلفة. وتواجه كوناكري وغيرها من التجمعات الحضرية غير الرسمية الاكتظاظ وضعف تصريف المياه والفيضانات ونقص الخدمات. وقد دمرت الفيضانات في عام 2015 أكثر من 2,400 منزل و600 نقطة مياه؛ لذا يجدر التحقق ميدانيًا من تاريخ الفيضانات في القطعة، والمصارف أو القنوات القريبة، وإمكانية الوصول خلال موسم الأمطار. عند الانتقال من المسكن، اتبع مدة الإخطار المنطبقة، وسوِّ الإيجار وفواتير الخدمات، وسجّل معاينة مشتركة، وسلّم المفاتيح، واحتفظ بإثبات تسوية التأمين. ولا يؤدي بيع المسكن المؤجر بحد ذاته إلى إنهاء عقد إيجار محدد المدة. وقد يكون للبلديات والبلديات الحضرية والريفية، والوزارة المسؤولة عن التخطيط العمراني والإسكان والبناء، والوزارة المسؤولة عن المالية، ومصلحة المحافظة العقارية، والسلطات المحلية، ولجنة الأراضي (Commission Foncière)، والمحاكم المختصة، والوكالة الغينية لتنمية وتمويل الإسكان (AGUIFIL)، وشركة كهرباء غينيا (EDG) أدوار بحسب ترتيب السكن والمسألة المطروحة.