السكن في ملاوي

تختلف ظروف السكن بشدة بين المدن والريف في ملاوي. نحو 43.1% من المساكن دائمة، و35.3% شبه دائمة، و21.7% تقليدية. ويشيع السكن الدائم أكثر في المدن، فيما تنتشر المباني التقليدية وشبه الدائمة في الريف. وتشكل المساكن ذات الغرف الثلاث نحو 32.1% من الأسر، وذات الغرفتين 28.4%. وتصل المياه المحسنة إلى نحو 91% من الأسر، لكن الصرف الصحي المحسن يغطي نحو 54.2%. ويستخدم نحو 15% الكهرباء للإضاءة فقط؛ وما زالت البطاريات والمصابيح اليدوية شائعة، والحطب وقود الطهي الرئيسي لنحو 75.9% من الأسر. وتؤثر هذه الفروق في البناء والسلامة وتكاليف الأسرة والاستعمال اليومي. تصنف الأراضي في ملاوي إلى عامة وعرفية وخاصة. وقد تكون الأرض الخاصة ملكية حرة أو بعقد إيجار أو تركة عرفية. وتدار الأرض العرفية عبر منطقة إدارة الأراضي التقليدية ولجنة أراضٍ تحت السلطة التقليدية المعنية. وقد يبدأ تخصيصها بالتشاور وتحديد الحدود، ثم يسجل كتركة عرفية بشهادة التركة العرفية. وتظل التخصيصات العائلية أو المجتمعية غير المسجلة أقل رسمية وتعتمد بشدة على العرف المحلي والإنفاذ الاجتماعي. وقد يعزز التسجيل الأمان، لكنه لا يلغي نزاعات الحدود أو الخلافة أو المجتمع. قد تخصص وزارة الأراضي أو مفوض المقاطعة أو مجلس المدينة أو البلدية أو البلدة أو المقاطعة أو مؤسسة الإسكان في ملاوي (MHC) أراضي عامة أو حضرية. وقد يشمل الطلب استمارة قطعة أرض أو عقد إيجار، ومشاورات التخطيط والأرض، وموافقة وزارية، وعرض عقد الإيجار، وسداد الإيجار الأرضي الأولي والرسوم الأخرى الضرورية للوصول، وعمل المسح أو مخطط الملكية، وتوقيع العقد وتسجيله، ثم دفعات الإيجار الأرضي اللاحقة. وينبغي التحقق من المجلس المسؤول لأن مسؤوليات الحكم المحلي تغيرت مع نقل الصلاحيات. ويدعم سجل الأراضي ونظام إدارة معلومات الأراضي (LIMS) التسجيل وتحديثات دورة الحياة. الإيجار شائع في البلدات والمدن. وقد يعرض المساكن ملاك خاصون أو MHC أو مؤسسات أو أصحاب عمل أو جهات أخرى. ويفضل وجود عقد مكتوب. وإذا لم يوجد عقد مكتوب للإشغال مقابل الإيجار، أو خلا من مدة وإشعار إنهاء، فقد يعمل الترتيب كإيجار دوري تكون مهلة الإشعار فيه مرتبطة بفترة دفع الإيجار. ويدفع المستأجر عمومًا الأجرة والنفقات المتفق عليها، ويسمح بالدخول بعد إشعار معقول، ويصلح الضرر الذي يتسبب فيه، ويتجنب التحويل أو التأجير من الباطن دون موافقة خطية. وعلى المالك واجب ضمني بتمكين المستأجر من الانتفاع الهادئ ما دام ملتزمًا بالاتفاق. وقد تؤثر إشعارات الإخلال وسبل الانتصاف القضائية من المصادرة وقانون الرقابة المؤقتة على المباني في معالجة المتأخرات أو الإخلاء. وتتوقف الحماية على الوثيقة والمقر؛ ولا ينبغي افتراض جواز الإخلاء الذاتي. كما قد يخضع شغل الأراضي العامة دون إذن لأمر إخلاء يصدره الوزير أو السلطة المحلية. يتطلب الشراء أو الإيجار طويل الأمد بحثًا رسميًا عن المالك والقطعة والرهون والتحذيرات والمحظورات. افحص سند الملكية أو الشهادة ورقم القطعة وسلطة البائع وقيود الجنسية والاستعمال المسموح به واتفاق البيع أو الإيجار المكتوب. لا تدفع مقابل أرض خالية أو غير متحقق منها. وتقيد قوانين الأراضي لعام 2016 وتعديلها لعام 2022 منح أو بيع أرض جديدة لغير المواطنين؛ ويظل المنح القائم صالحًا حتى انتهائه، أما تجديده بعد الانتهاء فيتوقف على التطوير والاستعمال السكني أو التجاري أو الخيري المسموح. وقد تثير الأرض الخالية ذات الملكية الحرة أو الإيجارية أيضًا مسائل تطوير. يتطلب البناء السكني وتقسيم الأرض والتغييرات الجوهرية في الاستعمال عمومًا إذن تطوير بموجب قانون التخطيط المادي لعام 2016. وقد تطلب سلطة التخطيط أو لجنة التخطيط أو مفوض التخطيط المادي المختص الاستمارات والمخططات والمشاورات ذات الصلة. ولا تحل الحيازة وحدها محل موافقة التخطيط. وقد يؤدي البناء غير المعتمد إلى مشكلات إنفاذ وتمويل وإعادة بيع. قد توفر البنوك رهونًا عقارية أو تمويلًا لتحسين المساكن. وتشمل الوثائق المعتادة إثبات الدخل والهوية ومستند البيع أو العرض والسند أو الشهادة والبحث الرسمي والتقييم والمخططات المعتمدة أو جدول الكميات والتأمين والرهن المسجل. وتختلف الشروط بين البنوك. ومن الأمثلة منتج للبنك الوطني في ملاوي يتطلب مساهمة 10% من سعر الشراء مع مدة قصوى 15 سنة وبقاء 15 سنة على الأقل من الإيجار، ومنتج NBS يمول حتى 80% من قيمة الضمان للسكن الذي يشغله المالك مدة تصل إلى 180 شهرًا أو للسكن المؤجر حتى 120 شهرًا. وهذه أمثلة خاصة ببنوك، لا معايير وطنية. وغالبًا ما تستخدم الأسر الريفية البناء التدريجي بجهد ذاتي أو تمويل الأسرة أو دعم المجتمع. كما توفر MHC مساكن وقطع أراضٍ وإيجارات ومخطط تملك المنازل لموظفي الخدمة العامة المؤهلين. وتدعم إدارة الإسكان الإرشادات السكنية الريفية والنماذج والإشراف الفني وتيسير الائتمان. ولا يوجد ما يثبت استحقاقًا سكنيًا وطنيًا عامًا أو نظامًا مركزيًا لتخصيص الإيجار العام؛ فالوصول مجزأ بين المجالس وMHC وأصحاب العمل والمؤسسات والسلطات العرفية والمجتمعات والبنوك والسوق الخاصة. ينبغي استخدام وسيط مسجل أو مرخص حيثما توفر. وينص قانون إدارة العقارات لعام 2024، النافذ منذ 13 يناير 2025، على تسجيل وترخيص الوكلاء والمديرين والمطورين وشهادات المعاملات والسجلات وآليات الشكاوى أو النزاع عبر مجلس الوكالات العقارية. وقد تخضع الشقق والوحدات السكنية المشتركة لقانون الملكية الطبقية لعام 2024 الذي ينشئ سندات منفصلة للوحدات وملكية مشتركة وجمعية ملاك ولوائح داخلية. افحص المخطط الطبقي المسجل والمساهمات والتزامات الإدارة؛ وقد تطلب الجمعية وديعة لا تتجاوز إيجار شهر واحد. تشمل الرسوم المنشورة المرتبطة بالوصول رسم طلب إيجار من الوزارة قدره 5,000 كواشا ملاوية، ورسم موافقة قدره 1,000 عبر محام، ورسم شهادة أرض أو شهادة إيجار قدره 500 إذا اكتمل التسجيل دون شهادة قائمة. وقد تطبق أيضًا رسوم دمغة وتسجيل وإيجار ومسح وإيجار أرض وتقييم وقانون وتأمين ومجلس وبنك. وتختلف الإيجارات وأوقات المعالجة بحسب المدينة والمالك والمؤسسة والمعاملة، ولا توجد مهلة معالجة عامة. وقد تمر نزاعات السكن عبر سلطة تقليدية أو لجنة أراضٍ أو مجلس محلي أو مفوض أو إدارة الأراضي أو محكمة أو هيئة قضائية بحسب المسألة.