السكن في ميانمار

لا تتبع ترتيبات السكن في ميانمار إجراءً وطنياً واحداً للوصول أو التسجيل. ولوزارة البناء وإدارة التنمية الحضرية والإسكان (DUHD) مسؤوليات وطنية، بينما تتولى سلطات الولايات والأقاليم وهيئات نايبيداو ولجان تنمية المدن وإدارة الشؤون العامة ومكاتب الأراضي المحلية جوانب مختلفة من إدارة السكن. وتكتسب لجنة تنمية مدينة يانغون (YCDC) أهمية خاصة في يانغون. وتتولى إدارة الأراضي الزراعية والإحصاء سجلات الأراضي الريفية المهمة. وقد تختلف الإجراءات والمكاتب المسؤولة بين المدن والأقاليم والقرى. شمل تعداد السكان والمساكن في ميانمار لعام 2024 عدد 7,780,926 أسرة. وسجل السكن المملوك لدى 84.6% من الأسر والسكن المستأجر لدى 10.9%. وأظهرت الأسر الحضرية نمطاً مختلفاً: شغل 69.0% منها مساكنها المملوكة واستأجر 23.2%. وفي المناطق الريفية، شغل 93.9% مساكنهم المملوكة واستأجر 3.6%. وتصف هذه الأرقام ترتيبات الأسر، ولا تضمن أن لكل شاغل سند ملكية آمناً أو عقد إيجار رسمياً. تختلف جودة السكن والخدمات أيضاً. وكانت الوحدات ذات الغرف الثلاث الحجم الأكثر شيوعاً، إذ شكلت 34.2% من الوحدات السكنية. وشكلت الوحدات ذات الغرفة الواحدة 16.0% من الوحدات الحضرية و8.9% من الوحدات الريفية. وتقاسم أكثر من شخصين الغرفة في 9.5% من الأسر على مستوى البلاد و11.9% من الأسر الحضرية و8.0% من الأسر الريفية. ووصلت الكهرباء الرئيسية إلى 66.3% من الأسر، بما فيها نحو 91% في المناطق الحضرية و52% في الريفية. وأفادت 19.8% من الأسر باستخدام الإضاءة الشمسية، بما فيها نحو 3% في المدن و30% في الريف. وكان لدى 81% من المنازل مطبخ منفصل؛ ولم يكن لدى 10% من المنازل الحضرية و7% من المنازل الريفية مطبخ. يكتسب السكن الخاص المستأجر أهمية خاصة في المدن. وقد يكون اتفاق الإيجار مكتوباً أو غير رسمي، وغالباً ما يحدد المالك والوسيط والممارسة المحلية طريقة التعامل. قبل دفع التأمين أو الإيجار، تحقق من صلاحية المالك لتأجير العقار وسند الملكية أو الوثيقة المتاحة ووضع استخدام الأرض والرسوم القائمة وتوصيلات المرافق وأي متطلبات محلية للإبلاغ عن الهوية أو الإقامة. ولا توجد في ميانمار قائمة وطنية موثوقة ومتحقق منها للإيجارات أو التأمينات الحالية، ولا بوابة رقمية وطنية مؤكدة لتسجيل الإيجار. ويظل قانون ضبط الإيجارات الحضرية لعام 1960 مرجعاً قانونياً محلياً موثقاً، لكن نطاقه الحالي واستثناءاته وإنفاذه لا تتسق بالقدر الذي يغني عن مراجعة العقد الفعلي والممارسة المحلية. قد تتضمن حقوق الملكية واستخدام الأرض سندات أو صكوكاً أو عقود إيجار أو حقوق استخدام. وقد تشمل الوثائق سجل أراضي المدن (Town Land Roll) أو منحة أو سند قرية أو نموذج Town Form 7 أو النموذجين 105 و106 أو اتفاق بيع مختوماً أو غير مختوم. ولا تثبت الوثيقة وحدها تلقائياً ملكية آمنة قانونياً. وقد تكون عمليات نقل الملكية والمحفوظات مجزأة، كما تزيد عمليات النقل غير المسجلة مخاطر الإثبات والفقدان. وينبغي للمشتري مقارنة الوثيقة بالسجل أو سجل الأرض المعني والتحقق من صلاحية البائع وفحص المطالبات أو الأعباء المنافسة قبل الدفع. ينشئ قانون الشقق المشتركة لعام 2016 إطاراً أكثر تحديداً للشقق المؤهلة. والشقة المشتركة مبنى من ستة طوابق على الأقل، مقام على أرض مشتركة مسجلة لا تقل عن 20,000 قدم مربع، مع موافقة تشمل DUHD ولجنة إدارة الشقق المشتركة. وبعد البناء وتصريح الإقامة، يمكن تسجيل الشقة وإصدار شهادة تسجيل للوحدة. ويجب تسجيل سند نقل الملكية خلال 30 يوماً مع رسم الدمغة ورسم التسجيل. ويمكن لمالك الوحدة المسجلة عموماً بيعها أو تأجيرها أو توريثها أو رهنها، وفق القواعد المنطبقة. ويساهم المالكون أيضاً في صندوق الصيانة ويبلغون عن معلومات الإيجار أو الإشغال المعنية ويتبعون قواعد الهيئة التنفيذية بشأن التجديدات والأجزاء المشتركة. تقيد قيود ميانمار على نقل العقارات شراء الأجانب للعقارات غير المنقولة وبيعها وهبتها ورهنها ومبادلتها وغيرها من صور نقلها. ولا يكون الاستئجار ممكناً إلا ضمن الإطار القانوني المنطبق. ويوفر نظام الشقق المشتركة استثناءً محدوداً: يمكن للأجانب امتلاك ما يصل إلى 40% من وحدات الشقة المشتركة، ويجب أن يستخدم الشراء عملة أجنبية محولة قانونياً من الخارج. وتكون الوحدة المسجلة قانونياً أكثر قابلية للدفاع عنها من شراء شقة غير رسمي، لكن التسجيل والحصة وشروط الدفع تظل بحاجة للتحقق. يتوفر السكن العام والاجتماعي عبر مشروعات، لا من خلال استحقاق وطني عام واحد. ولوزارة البناء مهمة توفير سكن كافٍ، وخططت لمليون غرفة في 330 مدينة بحلول 2030 بتمويل حكومي وترتيبات بين القطاعين العام والخاص أو البناء والتشغيل والنقل. وأُبلغ عن مشروعات إيجار عام في يانغون وماندالاي ونايبيداو. ووصف تقرير عام 2023 أول مشروع في يانغون بأنه يضم 194 مبنى و3,104 شقق لفئات منها الأسر المنخفضة الدخل والموظفون المدنيون المتقاعدون أو الذين يوشكون على التقاعد والموظفون منخفضو الأجر. ولم يجر التحقق من الإشغال الحالي ومستويات الإيجار ومواعيد التقديم. ويرتبط سكن مجلس الضمان الاجتماعي بالمواطنين المؤمن عليهم والمتجنسين، مع أولوية مرتبطة بمساهمات صندوق الإسكان والفائدة التي تبلغ 30% على الأقل أو دفعة واحدة بنسبة 30%؛ وهو قائم على المشروع والوضع، وليس ضماناً عاماً للسكن. توجد مستوطنات غير رسمية موثقة خصوصاً في يانغون. وقدّر إحصاء أقدم وجود نحو 423 مستوطنة غير رسمية ونحو 365,000 شخص، لكن لا ينبغي تعميمه على ميانمار كلها. وقد تنطوي هذه الترتيبات على ضعف أمن الحيازة وعدم موثوقية البنية التحتية ومخاطر الأخطار أو الإخلاء. وتكون برامج التحسين أو إعادة التوطين خاصة بكل حالة، ولا يوجد في البحث المتاح مسار وطني ثابت لتسوية الوضع. يعتمد إنهاء ترتيبات السكن على نوعها. وينتهي الإيجار الخاص وفق العقد وقانون الإيجار المنطبق. وتتغير ملكية الشقة المسجلة عبر عملية التسجيل المطلوبة. ويتبع السكن الإيجاري العام قواعد المشروع المحدد ومواعيده. وتنطوي الترتيبات غير الرسمية على مخاطر أكبر للإخلاء وفقدان المدفوعات وصعوبة إثبات الإشغال. وتختلف الشكاوى الرسمية وإجراءات المحاكم حسب الموقع. وقد تكون بيانات التعداد ناقصة أو تقديرية في المناطق المتأثرة بالنزاع أو المقيدة الوصول، لذلك لا تصف المتوسطات الوطنية كل منطقة.