コモロの住まい

現地の住居形態には、個人や家族間の取り決め、土地を借りて自ら建築する方法、所有地や相続地に建てた住宅があります。全国共通の標準賃貸借契約、敷金規則、家賃統制制度、立ち退き手続き、賃借人保護サービスがあることは確認されていません。現在の公的家賃・住宅購入価格の統計は信頼できる形で入手できません。CAHFの参考値では、低価格帯の1寝室住宅の家賃は中心部以外で約60,864 KMF、中心部で94,727 KMFとされていますが、全国の現在価格を保証する数値ではありません。 土地・住宅の権利には、近代法、慣習法（droit coutumier）、イスラム法が同時に関係する場合があります。登記されていない権利証が多く、地籍制度は脆弱で、土地紛争も頻発します。土地を購入、賃借、建築する前に、土地局（Service des Domaines）または地籍課で所有者、境界、相続履歴、登記された負担を確認し、関係する家族・慣習上の権利も明確にしてください。私的合意だけで正式な取引が登記されたとみなすことはできません。 基礎工事を伴わない工事を含む住宅建築、および用途、外観、容積、階数を変更する改修には、工事前に建築許可（permis de construire）が必要です。所有者、委任を受けた者、または正式に権限を与えられたことを証明できる代理人が、申請者、住所、所在地、面積、所有者、用途、工事計画の情報を提出します。都市計画担当大臣（Ministre chargé de l’Urbanisme）から権限を委任された地方当局として町長（Maire）が対応し、都市計画局（Services chargés de l’Urbanisme）とMATUAFTTが計画・土地関連業務に関与します。 区画開発（lotissement）には、売主や開発業者が売却・賃貸を約束する前に区画分譲許可（autorisation de lotir）が必要です。名義変更や賃貸の前には証明書（certificat）が必要です。町長は15日以内に無料で発行し、さらに15日以内に追加判断が行われる場合があり、記載された手続きでは黙示の承認となる可能性もあります。違反には1～3か月の拘禁または500,000 KMFの罰金が科される場合があります。建築許可は2年以内に工事を始めないと失効しますが、満了の少なくとも2か月前に申請すれば1年間の延長が1回認められる場合があります。工事を3年以上中断した場合も失効することがあります。完成後は当局に通知し、都市計画局の検査を受け、町長から適合証明書（certificat de conformité）を取得してください。完了通知を怠ると250,000 KMF、必要な工事現場掲示を怠ると50,000 KMFの罰金が科される場合があります。 確認した基準では、区画面積は約200平方メートル、最低居住面積は9平方メートルとされています。しかし正式な遵守は限られており、ある評価では2017年に建築基準に適合した住宅は約10％と推定されました。サイクロン、洪水、地滑り、地震、沿岸・海面上昇のリスクは住居の選択に影響します。UN-Habitatは、2020年には人口の約70％が非公式で災害にさらされる居住地に住んでいたと推定しており、耐災害建築、検査、適合証明、安全な土地権利を合わせて考える必要があります。 資金はBCC、コモロ開発銀行（Banque de Développement des Comores）、Union des Meck、Sandukから得られる場合があります。BDCには中長期不動産融資の法的権限があり、住宅向け不動産リース（crédit-bail immobilier）を提供する場合があります。ただし、金融包摂率の低さ、非公式な権利証、弱い不動産データが銀行利用を制限しています。国立住宅庁（Agence Nationale pour l’Habitat、ANH）はMATUAFTTの下で運営されています。サイクロン「ケネス」後の復興事業は、特に被害を受けた所有者世帯のうち、住宅が全壊した世帯や粗末な資材で建てられた家に住む世帯、避難世帯、女性が世帯主の世帯、高齢者・障害者のいる世帯、5歳未満の子どもがいる世帯を対象としました。1戸約7,500米ドルという基準額は約1,000戸を対象としたプロジェクトの数値であり、一般的な市場価格ではありません。 登記された所有者でなくても、家族での使用や相続が居住権に影響する場合があります。2005年家族法典（Code de la famille）第82条では、子どもに家族住宅の使用権が認められ、娘が結婚する際、親が建てた住宅に慣習上の権利を主張できる場合があります。第83条は原則として財産分離制を定めますが、婚姻中に取得した不動産は、個人財産または相続財産と立証されない限り、共有とされるのが一般的です。慣習的慣行や子どもの利益が争いに影響することがあります。2023年のUN-Habitat資料では、裁判手続きの80％超が土地に関係すると推定されており、賃貸の終了や退去を扱う一元的な公的サービスも確認されていません。世帯は書面の合意、所有権の証拠、許可記録、支払記録、家族の権利に関する書類をまとめて保管してください。