トーゴにおける住居

トーゴの民間住宅には、賃貸住宅、所有物件、雇用主提供住宅、無償の住居、段階的な自力建築があります。一般には民間家主や認知された不動産専門家を通じて住居を探します。都市部の賃貸需要は高く、2018/19年の住宅調査では賃借世帯は全世帯の約30%、都市世帯の約53%、ロメの約56%でした。約半数の世帯は所有者または共同所有者でしたが、引用された全国データでは権原証書を持つ所有者は約10人に1人にとどまりました。 住宅賃貸契約bail d’habitationには、家主bailleur、借主preneurまたはlocataireが記載されます。グラン・ロメではDecree 2022-001/PRにより書面契約、定期または無期限契約、黙示更新の可能性、鍵の受渡し・返却時のétat des lieux（物件状況報告書）が定められています。家賃は自由に合意し、月払い、四半期、半年、年払いが可能です。保証金は家賃3か月分を超えてはならず、別途の家賃保証も3か月分を上限とします。これらは保険または銀行保証に置き換えられる場合があります。保証金は、鍵の返却と物件の原状回復後1か月以内に返金されます。ただし、水道、電気、電話、インターネット、井戸、浄化槽の未払いなど、正当な控除がある場合を除きます。グラン・ロメで文書化された規則を、全国的な家賃制度として自動的に扱わないでください。グラン・ロメ外への全国拡張は確立されていません。 契約は公証または私署で締結でき、税務目的で登録できます。構造、屋根、浄化槽、浸透槽に関する大規模修繕は通常家主が扱います。借主は通常、家賃、日常管理、小規模修繕を負担し、借主の支配範囲で生じた損傷にも対応します。構造変更には家主の書面同意が必要です。賃貸中の物件が売却されても、それだけで契約は終了しません。通常、新所有者が家主の地位を引き継ぎます。家賃不払いその他の違反による解除には裁判手続きが必要となる場合があります。公正証書形式の契約には即時解除条項が含まれ、その後正式な15日間の催告を行うことがあります。無期限契約では、家主本人、家族、職業上の必要も含め、通常2か月の予告期間を使います。借主死亡後の契約承継は、配偶者、尊属、卑属が2か月以内に求められる場合があります。 土地・住宅の購入では、売主の身元確認だけでは不十分です。title foncierは登記所有権の最も強い証拠です。買主は、該当土地記録を通じて権原、état des droits et charges、固有地番（NUP）、境界、抵当、紛争、売主の身元を確認します。慣習的土地権利は実務上重要で、法的に認められる場合がありますが、信頼できる書類を伴わない非公式・慣習的取引には二重売買、境界紛争、訴訟の危険があります。Guichet Foncier UniqueとOffice Togolais des Recettes（OTR）の土地登記部門は正式な譲渡手続きに関与します。正式な譲渡には公正証書と登記が必要です。 引用されたOTRのサービス基準では、登記申請金2,000 F CFA、定額料金1,000 F CFA、市場価値の5%、Journal officiel de la République togolaiseへの公告10,000 F CFAが示されています。登記には約6～18か月かかる場合があります。区画分割morcellementは他の費用に加えて4%の料金が示され、約6～11か月を要する場合があります。全件譲渡mutation totaleは定額35,000 F CFAで目標処理時間は約3時間です。賃貸契約の登記・取消しは賃料価値の3%と2,000 F CFAで、約1～3か月かかる場合があります。実際の要件と処理期間は書類と所管機関によります。 建築・大規模工事には、都市計画許可、条件を満たす権原、事業に応じた技術書類、Système Intégré de Gestion des Permis de Construire（SIGPC）を通じた処理が必要です。Commission Interministérielle de Contrôle des Travaux de Construction（CITC）が適合手続きに関与し、建築後にcertificat de conformitéを取得できる場合があります。段階的な自力建築は実用上重要な選択肢ですが、土地権原や建築許可のリスクをなくしません。 トーゴ国民は購入、相続、贈与、交換、建築契約で不動産を取得できます。外国人は、トーゴ国民と外国人の間で実質的権利を譲渡する場合、また9年を超える賃貸の場合、一般に事前許可が必要です。最長9年の通常の住宅賃貸を所有権譲渡と同一視するべきではありませんが、該当する事業・銀行要件は別途確認が必要です。住宅ローンは権原の確実性、収入、銀行審査によります。商業銀行や貯蓄信用機関は、西アフリカ経済通貨同盟の地域住宅ローン借換会社CRRH-UEMOAの借換支援を利用する場合があります。住宅保証や公的低価格住宅事業は個別プロジェクトに限られます。手頃な住宅2万戸の事業目標が記録されていますが、公営住宅を受け取る一般的権利を生むものではありません。 都市計画・住宅・土地担当省（利用可能な調査では現在MATUと呼称）、OTR、Agence Nationale du Domaine et du Foncier、市町村・市役所、公証人、認可測量士、銀行、執行官、裁判所は、住宅案件に応じてそれぞれ関与します。賃貸、土地登記、建築許可、権原譲渡、融資、紛争解決は異なる手続きで、担当機関も質問によって変わります。