マダガスカルにおける住居

現地語では、住居をlogement、habitation、habitat、戸建てをmaison individuelleまたはvilla、敷地・家屋群をconcession、集合住宅をappartementまたはmaison collectiveと呼ぶことがあります。主な居住方法は賃貸、土地・住宅購入、自力建築、相続・共有、家族・友人宅への同居、雇用主提供住宅、非公式占有です。全国一律の住宅提供者や普遍的住宅給付制度はありません。国家住宅政策などの政策枠組みは公的施策を導きますが、個人に住宅・家賃補助の権利を自動的に与えるものではありません。 住宅事情は都市・農村で大きく異なります。都市では賃貸と非公式・無計画居住地が広がり、都市人口の60％超がそのような居住地に暮らすと報告されています。土地権利が不安定で、災害リスクがある場合もあります。農村住宅は正式権利証なしの持ち家が多い傾向です。全国では2018年、床の70.8％、壁の71.9％、屋根の56％に脆弱な材料が使われていました。2021～22年には、権利証・証書付き所有が世帯の22.5％、権利証の有無を問わない共有がそれぞれ1.4％、雇用主提供住宅が1.5％、無秩序占有（occupation anarchique）が0.9％、その他が0.3％でした。 住宅購入・自力建築では、支払いや着工前に土地の権利状態を確認します。登記済み土地権利証（titre foncier）は登録済みの所有権を示します。地籍簿（cadastre）は土地情報を記録します。土地証明書（Certificat foncier）は、権利証未登記の私有地（propriété foncière privée non titrée、PPNT）の所有を記録し、2022年土地法制に基づき売買、贈与、相続、賃貸、永代借地、抵当権設定に利用できます。土地証明書のない無登記地は証拠が弱く、権利移転の不確実性が高まります。非公式な簡易書類（petits papiers）を登記済み権利証・証明書と同等に扱わないでください。発行後3か月以内の法的状況証明書（Certificat de Situation Juridique）を求め、売主、地籍情報、境界、共有・相続上の権利主張と照合してください。 関係する公的機関には、土地管理・不動産省（MATSF）、土地サービス総局（DGSF）、コミューンその他の地方分権自治体、地域土地事務所、近隣行政単位Fokontanyがあります。公証人や資格を持つ不動産業者は取引を支援できますが、その関与は土地証拠の確認に代わりません。土地利用許可、都市計画上の規定、建築計画、洪水その他の災害リスク、道路アクセス、基礎サービスを確認してください。建築許可は所管の都市計画・自治体窓口が扱います。 Torolalanaが公表する土地購入手続の目安は、通常計画で約10営業日、都市計画規定で2日、売買証書で48時間、登記で5営業日です。これらは全国のあらゆる取引に適用される期限ではなく手続上の目標です。料金・実処理期間は案件・コミューンにより異なります。自力建築は個人資金、非公式金融、家族労働、地域支援で賄われることが多くあります。土地証明書は担保融資へのアクセスを改善する場合がありますが、融資を保証しません。 賃貸契約には、貸主（bailleur）、借主（preneur）、住居、賃料（loyer）、敷金（caution）、支払日、期間、修繕、追加費用を記載します。1962年10月1日の政令62-100は居住用賃貸の主要な特別枠組みです。家具なしの部屋を月単位で借りる場合、敷金と前払い家賃の合計は家賃2か月分を超えてはなりません。期間の定めのない賃貸では、借主の予告期間（préavis）は最低1か月、貸主は通常3か月です。定期契約は契約・適用法に従い合意期間の満了時に終了します。署名済み契約、支払い受領証、引渡し時の状態記録（état des lieux）、修繕依頼記録を保管します。正式な紛争・立退きには管轄裁判所と執行官（huissier）が関わります。非公式な慣行が適用法上の手続を不要にするわけではありません。 居住中の住宅品質は所有・賃借だけでは判断できません。2018年には飲料水を利用できる住宅は29.5％で、都市66％、農村19.8％でした。電力は全国38.1％、都市71.5％、農村29.2％に届いていました。安全に管理されたトイレは9.3％、適切な排水処理は22.1％でした。水、電気、トイレ、排水、ごみ収集、修繕の提供方法と年間を通じた信頼性を確認してください。水道・電気にはJIRAMAが関係する場合がありますが、供給状況・接続条件は地域によって異なります。 住宅不足は約173万戸と推計されています。この数字は供給全体の問題を示すもので、個人に公営住宅・補助住宅の権利があることを意味しません。現実的な住宅評価では、居住権の安定性、契約・所有証拠、建物の品質、サービスへのアクセス、負担可能性、立地リスク、その住居を離れる・移転する実際の方法を合わせて判断します。