モンテネグロの住まい

現地の用語には、アパート（stan）、住宅（kuća）、居住（stanovanje）、賃貸借（zakup）、賃貸人（zakupodavac）、賃借人（zakupacまたはpodstanar）があります。2023年国勢調査では住宅は392,909戸で、72.72％が通年居住用、22.67％が季節利用、4.26％が活動目的でした。通年居住向け住宅のうち約24.92％は一時的に空室または放棄状態でした。沿岸地域では季節的な需要が強く、ポドゴリツァに最も多くの住宅があります。現在の市場賃料について全国一律の確認可能な時系列データはないため、賃料比較では自治体、季節、物件の状態、契約条件を個別に確認してください。 民間賃貸契約は書面で作成し、認証を受ける必要があります。契約には当事者、住所、地籍・不動産番号、面積、家賃、保証金、光熱費、期間、修繕、転貸、通知、引渡し、備品一覧、建物規則を記載します。賃貸人は使用可能な住居を提供し、通常は所有者側の修繕費を負担します。賃借人は適切に使用し、欠陥を報告し、小規模修繕と使用に伴う費用を負担し、同意なく転貸しないことが求められます。契約、法律、地域慣習に別段の定めがない場合、標準の予告期間は8週間です。住居が健康に危険をもたらす場合、賃借人は予告なく契約を終了できます。家賃を2期連続して滞納すると賃貸人は予告なく解除できますが、賃借人は通知前に滞納を解消できます。無断転貸も即時解除の根拠となり得ます。 購入時は不動産登記事項（list nepokretnosti）、権原、負担、共有者、土地筆と建物の状態、許可用途、合法化状況を確認します。不動産台帳とeKatastarが物件記録を確認する窓口です。売買には通常、所定の公証人手続が必要で、地籍簿への登記によって所有権が確実になります。占有、広告、未登記の合意は同等の保護を与えません。公証人から地籍当局への電子申請が利用できます。外国人は一般にアパートや住宅を購入できますが、農地、森林、天然資源、共用物、文化財、保安上制限された地域に制約が適用される場合があります。支払前に国籍、土地筆、物件の状態を確認してください。 住宅資金には銀行の住宅ローンやその他の消費者信用を利用できます。抵当権は契約、裁判所の決定、法律によって設定し、不動産登記に登録しなければなりません。契約上の抵当権には書面による認証済みの抵当権設定契約が必要です。2025年11月28日施行のモンテネグロ中央銀行の消費者信用制度は、消費者ローンの上限金利を定めています。同制度に基づき住宅ローンの手続手数料と繰上返済手数料は廃止されました。銀行は収入、信用履歴、頭金、担保を個別に審査します。借り手はCBCG信用登録簿の報告書を請求できますが、広告された金利や制度が誰にでも適用されるわけではありません。 2024年の新築住宅の平均価格は1平方メートル当たり約1,844ユーロでした。ポドゴリツァは約1,810ユーロ、沿岸地域は2,028ユーロ、中央地域は945ユーロ、北部は1,306ユーロです。これらは建設市場の数値であり、現行の賃料を示すものではありません。購入者・所有者には、市場価格の約0.25～1.00％の不動産税、公証人・地籍手数料、仲介手数料、抵当費用、合法化費用、修繕、維持費がかかる場合もあります。 社会住宅は国または地方の制度と公募を通じて利用できるもので、全国一律の自動的な受給権ではありません。モンテネグロ国民で同国内に居住し、十分な住宅を持たず、収入から住居を確保できない人が対象となる場合があります。外国人や無国籍者も、適用法または条約が定める資格に該当すれば対象となる場合があります。優先対象には、ひとり親、障害者、67歳以上の人、親の養育を受けられなかった若者、発達上の困難がある子どもの世帯、ロマ・エジプト系コミュニティ、避難民、資格を満たす外国人避難民、家庭内暴力の被害者が含まれることがあります。地方当局は住居の状態、所得・資産、居住期間、世帯人数、障害・健康、年齢を審査します。支援には賃貸住居、建築用地、建材、補助金、市場価格を下回る賃料があります。社会賃貸契約は通常最長10年で、優先対象には延長される場合があります。通常、買い取り、相続、転貸、譲渡はできません。国の制度は最長3年、地方制度は最長1年の場合があり、住宅の数と募集時期は所管機関によります。 集合住宅の所有者は、区分所有権（etažna svojina）、所有者会議、建物管理人（upravnik）を通じて共用部分に責任を負います。通常・緊急・必要な工事、修繕積立金、維持管理、エレベーターの安全は所有者と賃借人の双方に影響するため、賃貸契約で管理人への連絡方法と各費用の負担者を定めます。維持管理の質と自治体の対応能力には差があります。 未登記または違法建築には、売買、抵当設定、使用、所有権の安全にリスクがあります。2025年の合法化制度では、対象となる違法建築物の所有者は、関係する登録申請、免許測量士による測量、建築者の公証済み宣誓、所定の費用を6か月以内に提出し、登録を開始する必要があります。合法化は住居の安全に関する手続ですが、全ての権原問題を自動的に解決するものではありません。外国人の不動産所有自体が在留権を生むわけではありません。不動産使用に基づく一時滞在には、外国人法の要件と、不動産登記簿の記録または所有権書類などの証拠が必要です。90日までの短期滞在では、宿泊を提供する者の有無によって登録・届出義務が異なり、該当する手続は内務省または警察、観光協会、その他の所管地方機関が扱う場合があります。 入居時は住居の状態、鍵、メーター、備品、既存の欠陥を記録し、必要に応じて賃貸人または建物管理人に知らせます。退去時は家賃、光熱費、合意した維持費を精算し、住居と鍵を返却し、保証金の精算を記録します。契約は期間満了、合意、有効な解除、破壊、取壊し、確定決定、許可用途の変更で終了する場合があります。所有権移転には公証人と地籍登記が必要です。抵当権抹消には債権者の証明と登記簿からの抹消が必要です。賃貸規制、手頃な住宅の供給、機関の対応力、建物維持管理は政策上の未解決課題として残るため、それぞれのケースで現行の地域手続と公募を確認してください。