乌干达的住房

在乌干达，人们可通过私人房东或中介、雇主或机构安排、国家住房与建筑公司（NHCC）项目、习惯法保有权、永久产权、mailo土地或租赁产权土地、自建项目和抵押贷款取得住房。没有证据显示存在全国统一的公共租赁住房分配途径或官方全国租金表。土地、住房与城市发展部（MLHUD）、其住房司、乌干达土地委员会、区土地委员会及办事处、区域土地委员会、登记员、次县长官、产权办公室和产权登记官分别承担土地和住房职能。地方主管机关建筑委员会和建筑管制官负责建筑许可。发生争议、重新进入或执行时，法院、地方议会官员和警方也可能介入。 2024年全国人口与住房普查记录，65.8%的家庭自有住房，24.8%租房。城市家庭中49.0%自有住房，41.7%租房；坎帕拉为15.3%自有住房、70.0%租房。常见城市住宅为多户出租住宅，常称Muzigo。私人租赁、与雇主挂钩的住房、习惯占有和登记所有权之间，在住房获取和保障方面差异很大。 2022年《房东与租户法》适用于住宅和商业租赁。该法不涵盖作为拘留、医疗、宗教、教育或娱乐服务附带安排的机构住宿、酒店或汽车旅馆住宿、短期临时住宿，也不涵盖与就业挂钩的住房。租赁协议可采用书面、口头、数据消息形式，或从当事人行为推定。租赁价值至少为25个货币点数（目前至少UGX 500,000）时，通常须有书面协议或数据消息，或有承认该协议的证据，方可执行。房东记录双方、房屋、租金和付款条款，以及非公民的移民身份。租户提供身份证明，例如身份证、外国人身份证、护照、驾驶许可或经认证的学生证。房东签约后立即提供协议副本；非书面记录的副本则须在14天内提供。 租金由双方约定，默认币种为乌干达先令。租期超过一个月时，预付租金最多为三个月；租期短于一个月时，最多为两周。更长的预付期须双方同意。现场付款时，房东须立即出具收据；非现场付款时，若租户要求，房东须在五个工作日内出具。除协议或部长规定另有约定外，租金年度涨幅不得超过10%。房东须至少提前60天通知，且12个月内最多涨租一次。定期租约只有在协议允许时才可涨租。 房东只能收取一笔押金，金额不得超过一个月租金或年租金的十二分之一，以较低者为准。房东须书面说明扣留押金的条件，出具书面收据，不得因正常磨损扣款。押金随房东变更转交。若止赎导致押金未转交给继任房东，且继任房东未收到押金，原房东应予退还。 房东须在租期开始时提供适合人居的房屋，维护外部和公共区域，并保持房屋状况良好。房东须保障租户安静使用房屋，缴纳适用税费，安排初始公用设施接入，并承担规定的未计量电力、燃气或燃油、非按量计费的水、污水和排水费用。房东不得基于性别、种族、肤色、族裔、部族、出身、信仰或宗教、社会或经济地位、政治观点或残障而歧视。租户须支付租金、保持房屋清洁、报告损坏，并在安装固定设施或改造前取得同意。 紧急维修问题包括水管爆裂、厕所堵塞、严重渗漏、燃气或电气故障、洪水、基本服务中断，以及房屋不安全或无法保障安全。租户须书面通知并保存费用证据。房东须在14天内向租户偿还费用。若未偿还，租户可从下一期租金中扣除合理且未获偿还的费用；若问题由租户疏忽造成，则不适用。房东查看或检查房屋状况时通常至少提前24小时通知；按法定规则一般入内则须至少提前20小时书面通知。紧急情况可不经通知进入。 转让租赁或转租须取得房东书面同意。房东不得无理拒绝；代理人的任命及授权应书面记录。定期租赁于约定日期届满。通知期分别为：按周租赁七天、按月租赁30天、按年租赁60天。双方可以约定更长通知期，但更短的合同期限无效。租户可向法院挑战终止租赁；诉讼期间仍须付租。非法驱逐可能导致法院救济、最多三个月租金的补偿及损害赔偿。租户不搬离时，法定重新进入程序涉及相关地区地方议会和警方。欠租超过30天可启动重新进入及追讨租金程序。若租户无通知且欠租，连续缺席至少30天，或租金逾期至少15天且房屋明显空置，可能构成弃租迹象；房东终止租约前须提前14天通知。唯一租户死亡后，最早适用的法定触发期限通常为28天。 土地所有权采用多种制度。习惯法所有权可能通过习惯所有权证书（CCO）体现；在证书限制和习惯法规则允许范围内，该证书支持租赁、用益权、抵押或质押、分割和出售。个人、家庭或社区申请习惯土地时，须向区土地委员会或次县办公室提交Form 1。区域土地委员会发布通知、标示边界和地役权、评估习惯法并提出建议。区土地委员会说明理由后批准或拒绝申请，登记员签发CCO。MLHUD列出的历史参考费用为申请UGX 5,000、证书UGX 5,000；应核实当前收费标准。 永久产权登记使用Form 4和四张照片，参考申请费为UGX 10,000。程序包括公开听证、Form 23界址勘定、区域土地委员会报告、区土地官技术报告和区土地委员会批准。MLHUD列出的参考办理时间为批准10个工作日，产权阶段另需20个工作日。租赁产权登记使用Form 8和四张照片，参考费用UGX 10,000，随后进行公开听证、界址勘定、技术报告和区土地委员会批准。租赁文件可能在参考的10个工作日后签发。印花税为租赁金的1%，加上年租金的1%乘以获批年限；再过参考的20个工作日后可领取产权证。 mailo土地转让需要转让表、两份同意表、重复产权证副本以及买卖双方照片。市场评估参考需五个工作日，印花税为土地价值的1%，产权核验参考需10个工作日。家庭土地交易须事先取得配偶书面同意。现场土地查询参考需一个工作日、UGX 10,000；查询函参考需两个工作日、UGX 10,000。登记警示（caveat）的参考印花税为UGX 20,000、登记费UGX 10,000，每增加一块地另加UGX 5,000，参考办理时间为10个工作日。 非公民可以取得租赁产权，但不能取得mailo或永久产权。须取得至少五年的登记租赁，租期最长99年。乌干达公民若失去国籍，其mailo或永久产权转为99年租赁产权。当地术语kibanja通常指mailo土地上的占用权益。合法或善意占用者与占用租户的法律地位不同；应依据产权、占用历史和适用记录核实，不能仅凭日常用语判断。 抵押贷款通常要求账户、可核实收入、有效产权证、获批图纸，并在适用时提供工程量清单和照片。住房金融银行说明，还款额通常不应超过可核实收入的35%。乌干达居民或非居民、个人、公司或联名申请人均可能提出申请。所列最低贷款额为UGX 5,000,000，产品页面宣传最长还款期为20年。公布的贷款价值比和主要条款在不同产品间存在冲突，因此须核实具体贷款条件。办理抵押登记需提交抵押契据、重复产权证和照片。MLHUD列出的参考办理时间为三个工作日；印花税为抵押金额的0.05%，另有UGX 10,000登记费和UGX 5,000审查费。 NHCC接受所有人的申请，但申请只会让申请人进入候补名单，不保证获得分配。完整文件的答复目标为两周。其列明的购房选项包括：获要约后三个月内一次性支付100%；分期付款，14个日历日内至少付20%，主体结构阶段支付40%，完工时支付40%；以及租购，先付购房价款的50%，其余在最长三年内摊还。 依据《建筑管制法》，自建须取得有效建筑许可。申请提交地方建筑委员会，并包括所有权证明、专业图纸和证书，以及村议会函件。决定目标为30天。委员会可因土地用途不相容、环境退化、滋扰、危险或不合规而拒绝申请。小型工程也须取得许可并提交草图。许可证有效期为六个月，可能获准延长六个月。完工后，业主须在14天内申请检查和入住许可；符合适用许可要求后方可入住。有关土地取得、租赁、占用保障和住房转换的问题，应向相关主管机关或依据协议处理；单独的民法分析、邻里状况和一般生活成本估算则需要另行评估。