尼日尔的住房

尼日尔既有正式住房框架，也存在习惯土地制度。2018-25号法律规定国家建设和住房框架，1996年《租赁法典》（Code des baux à loyer）规范住宅及住宅兼职业用途租赁。租赁协议（bail）可以是书面或口头形式。制度也区分法定权利与习惯土地权利；后者在农村地区和地块尚未登记的地方尤其重要。 常见住房安排包括普通租赁、购买或自建取得所有权、家庭住房、免费住宿、雇主提供住房，以及按约定条件先占用后购买的租购（location-vente）。泥砖房（maison en banco或case）使用当地常见的土质建筑方式，但建筑材料本身不能证明所有权、安全或法律合规。职务住房（logement de fonction）与工作挂钩，其居住规则不同于普通租赁。 2012年全国住房与人口基线调查记录了2,419,116套住房。调查发现，全国77.1%的家庭拥有住房，城市家庭这一比例为43.2%。普通租赁占城市住房的30%以上，在尼亚美占41%。泥砖建筑在全国占62.76%，城市占54.7%，农村占64.5%。同一调查发现，64%的家庭每间房居住三人或以下，26%的家庭每间房居住四至七人。这些数字描述现有全国基线，并非当前租金或住房价格基准。 获取土地须谨慎核实。城市土地可能涉及配套地块、土地分割、转让、长期租赁或土地权证。农村地区的习惯权利可能在地块尚未登记时也获认可。土地委员会（COFO）可在县、市镇或村级参与土地管理。习惯领袖或其他习惯权威也可能为习惯转让提供证明。建设许可（permis de construire）不是所有权证明。付款前，买方应核实产权或转让证明、登记或正规化状况、卖方身份、是否存在其他权利主张、土地可否建造、道路通行以及供水、供电和排水情况。非正式转让、一地多卖和欺诈会带来重大风险。 施工通常必须在开工前取得建设许可，包括部分没有地基的建筑。申请须提交给市长，并由建设许可委员会（Commission des Permis de construire）审查。费用不予退还，金额依据部长令确定。审核期最长为15个工作日。许可有效期为四年，可延长一次，最长一年。施工方须至少提前48小时通知开工，并在工程结束后48小时内申报完工。检查之后，可在五个工作日内签发合规证书（certificat de conformité）。取得该证书后才能入住。存在危险或不卫生问题的建筑可能被签发禁止居住令（interdiction d’habiter），即禁止占用。 公共住房和配套地块项目确实存在，但不提供普遍权益。国家和地方政府可以设立社会住房项目。2025年Bangoula项目计划提供15,000块配套并围栏的地块，主要面向国家工作人员。国家承担土地购置和配套费用；据报告，受益人每块地的围栏费用为1,257,000至2,200,000 CFA法郎。通过国家住房银行（BHN）融资或其他项目获得住房，取决于具体活动、就业身份和资格规定。有关非受薪申请人的一般途径虽已公布，但没有普遍适用的权益。 根据租赁法典，房东必须保障租客安宁使用住房、处理缺陷并进行紧急维修。房东进入住房须有正当理由并至少提前48小时通知。租客须善意使用住房，未经同意不得改变住房形式或用途，并承担不超过月租10%的小额维修费用。租金最迟须在次月8日支付。法官可批准最长两个月的特殊延期，延期覆盖的租金不得超过一个月。租金由双方在适用地方价格限制内商定。双方可协议每年调整一次租金，或由治安法官裁定。租客通常承担登记和印花税，以及水电消耗费用。房东承担房产税、超过月租10%的维修、化粪池清理和电表安装。实际服务费须提供年度明细和依据，并在三个月内提交。 只有合同规定时，才存在租赁保证金。保证金须存入以房东名义设立的独立计息储蓄账户，租客可以索取账户流水。租赁结束后三个月内，房东须退还保证金及利息，可扣除有依据的费用。对不定期租赁，房东通常须提前三个月通知，租客须提前一个月通知；通知期从次月第一天起算。定期租赁在约定日期届满，但默示续租会将其转为不定期租赁。租客因调职或重大理由可提前离开。对与雇主挂钩的住房，主要合同结束后，居住者通常可继续居住30天，之后须支付一个月的占用补偿。 交接时应保存钥匙、付款记录和住房状况证明。退房清单有助于确定住房状况，法官可在30天内下令制作清单。纠纷可先交由习惯领袖、地方行政机关或调解程序处理；租赁事项由治安法官管辖。可能适用紧急程序。上诉通常须在一个月内提出。非法驱逐、暴力、侵犯隐私，以及未经授权切断水电，都可能产生责任。擅自断水断电可能导致恢复供应，并须赔偿相当于一个月租金的金额。若主管机关因严重卫生问题禁止居住，自通知后的次月第一日起，租金和付款义务暂停，直至问题解决。