巴哈马的住房

巴哈马的住房包括独立屋、联排住宅、公寓、住宅单元和联排别墅。巴哈马国家统计局（BNSI）2022 年人口普查记录了 144,198 个住宅单元，其中 119,138 个有人居住，25,060 个空置。2013 年家庭调查记录的住房形式包括 61.1% 自有住房、33.5% 私人租赁和 3.9% 免费居住安排；新普罗维登斯岛私人租赁比例为 36.1%。这些数字反映的是过往住房情况，并非当前租金、价格或供应情况。正式的私人租房和自有住房是常见选择；公共住房安排较为分散，免费与家人同住则主要属于非正式安排。 巴哈马的私人租约可以采用书面或口头形式，口头协议也可能具有可执行力。付款前，应核实房东或代理人的全名和营业地址，与对方共同检查房屋，以照片记录缺陷，并保存签署的租约和每张收据。合同应写明租金、押金、水电等公用事业费用、维修、垃圾清运、进入房屋、转租、宠物和保险。合同可以约定任何数额的押金，通常为一个月租金。官方指引要求在搬出后七天内退还押金，扣除由租户或其访客造成的损坏费用，并提供逐项列明扣款的书面说明。若押金未退，可在诉诸法院前联系消费者事务部门。按月租赁通常应至少在租期结束前 30 天通知搬出；按周租赁通常至少提前 14 天通知。 房东负责使出租房屋保持适宜居住和使用，并负责维修所提供的电气、管道、空调、固定装置和电器。拥有至少四个出租单元的房东须安排并支付垃圾清运费用。除紧急情况外，进入房屋通常须至少提前两周作合理通知。租户仍负责支付租金、一般维护、自己或访客造成的损坏，并遵守住房安全要求。政府租赁协议可能要求租户额外负责室内维护和全部公用事业费用。 《租金管制法》和租金管制委员会（Rent Control Board）为部分租赁关系提供单独框架。受保护住宅的价值门槛为不超过 $75,000。该法适用于新普罗维登斯岛；第 83/1979 号法定文书将适用范围扩展至家族群岛，但仍须针对具体租赁和岛屿核实适用范围及门槛。受保护租赁可能涉及维修义务、租金记录和收据、向委员会提出争议，以及在法律问题上于 21 天内上诉至最高法院。不要把这一框架视为适用于所有租房的普遍租金上限。 公共住房由住房与土地改革部（Ministry of Housing and Land Reform）下属住房局（Department of Housing）负责。政府租赁计划（Government Rental Programme）提供临时援助，也可能有先租后买途径；具体取决于名额，不设固定期限。目前服务信息说明该计划在新普罗维登斯岛提供：签订合同并领取钥匙前须支付首月租金，每月租金应在月初支付，未付款可能导致驱逐。已公布的资格信息并不完全一致。一份概述提到巴哈马公民，另一份清单则提到年满 18 岁、面临经济困难的公民或居民。常见所需文件包括护照或其他身份证件、NIB 卡、最多三个月的收入证明、工资单、雇主证明信和社会服务部门推荐信。住房局应针对每个个案确认资格。 政府购房途径包括首次购房、自有住房项目、已配套设施的地块和先租后买安排。政府租户可能须保持良好记录、符合首次购房资格并取得贷款预批。当前项目资料列明：还本付息额不得超过年度毛收入的 30%；最高承保贷款为贷款价值的 95%；住宅贷款价值上限为 $250,000；贷款保险费为 0.5%。年满 18 岁的巴哈马公民购买第一套住房，可能有资格通过税务局申请税费、增值税或印花税减免；签署前应核实当前减免项目和申请条件。 政府住宅地块在获批的分区内提供。公布的要求包括巴哈马公民身份、年满 18 岁、此前未获政府分配地块，并符合收入标准。申请按收到顺序审核，随后可能发出要约、收取定金并办理转让。不同岛屿的地块供应、分区基础设施和地方管理各不相同；家族群岛地方行政官可能协助申请人联系负责办公室。 私人购房通常依次涉及买卖协议、产权转让、遵守适用税费或征费规定以及登记。注册总署通过契据与文件信息系统（Deeds and Documents Information System）提供收费查询；服务信息规定用户按小时预付 $10。买家应核实登记的产权转让文件、产权和权利负担、地块和土地编号、测量图、入住状况及建筑状况。使用持牌律师或产权转让专业人士及测量师，可降低依赖不完整产权或未经核实边界的风险。 非巴哈马人持有房产受《国际人士土地持有法》（International Persons Landholding Act）和投资委员会（Investments Board）规定约束。买家可能需要办理登记或许可；向注册总署登记时，文件还须附上要求的证明或许可证。期限超过 21 年的商业租赁也属于投资委员会登记要求范围。房主可能有资格为本人、配偶和未成年子女申请年度房主居留卡（Home Owner Resident Card），但须符合移民条件；仅拥有房产不会自动产生在巴哈马居住或工作的普遍权利。当前法规目录列有 2024、2025 和 2026 年修订，因此交易前须核实合并后的现行法律。 非居民房产投资可能需要向中央银行办理外汇管制登记或取得核准投资身份（Approved Investment Status）。汇回出售或租赁所得取决于证明文件。临时居民也可能依靠工作许可或配偶许可。若首次购房者购买自住住宅，估值不超过 $1,000,000 时可能符合 BSD 按揭贷款资格；超出部分或依个案而定的全部贷款，可能须以外币处理并事先获批。BSD 按揭项目不适用于空地、复式住宅、第二套房、混合用途的住宅出租物业或商业用途；也不接受与非居民或经济居民共同参与。 银行和信用社提供本地按揭。中央银行于 2023 年取消了低首付贷款所需的按揭赔偿规定。未购买保险时，15% 首付仍是一般基准，但贷款机构可依据自身风险政策设定较低首付。审慎的总债务偿付比通常为 50%；政府项目的 30% 限制属于单独的项目规则。选择贷款时，应比较利率、费用、保险、币种、提前还款条款和房产资格，而不能只比较首付。 建造或改建住宅须通过公共工程部（Ministry of Public Works）及其建筑管制处（Building Control Division）办理。流程包括书面许可申请、获批图纸和强制检查；通过检查后发放入住证书。许可证最长可有效 18 个月，并可续期最多三次，每次 18 个月。2024 年《建筑条例》扩展安排为家族群岛设置了不同覆盖规则，可能涉及地区委员会或行政官。大巴哈马和弗里波特可能另有当地建筑和卫生规定。规划或分区批准也可能适用。因此，定制建房应从取得地块和产权开始，再申请许可并聘用获批建筑商或工程师。 房主通常须承担不动产税。申请自住分类或减免须提交申请或确认声明；未缴税款可能导致留置权或强制出售风险，但法律另有例外。应针对具体房产核查飓风和风灾风险、洪水、空置、维护以及各岛公用事业的可靠性。不同岛屿的住房安排也各不相同：新普罗维登斯岛正式租赁和公共住房服务最集中；家族群岛更多依赖私人或家庭住房所有权、政府地块和地方行政。弗里波特须另行关注当地规则。现有研究未能确定当前各岛的租金和住房供应数据。