科特迪瓦的住房

科特迪瓦的住房市场差异很大。全国各地常见简易住宅、围院式住宅或合住院落，以及联排住宅；公寓则主要集中在阿比让。根据2021年RGPH人口普查，家庭平均有5.2名成员。略低于一半的户主拥有自己的住房，而56.6%的城市居民租房。因此，阿比让、其他城市和农村地区在住房获取、保障和法律执行方面差异显著。 租赁住房通常通过房东（bailleur）、当地熟人推荐或房地产中介（agence immobilière）直接寻找。使用中介并非强制。通过专业中介办理时，应核实其是否持有所需执照或授权，以及是否列入住房、建设与城市规划部（Ministère de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme，简称MCLU）的现行名单。只有在核实身份、房屋处置权限、房屋本身、房屋状况和合同文件后，才应付款。 住宅租赁合同（bail à usage d’habitation）必须以书面形式订立并办理税务登记。合同应写明签约方、准确地址或地块编号、住宅用途、期限、租金、到期日、其他费用、押金、维修责任、物品清单、房屋状况报告和终止安排。租期可以固定，也可以不固定。租金根据市场价值确定，通常在合同约定的日期按月支付；房东必须出具收据。 根据《建筑法典》第415条，房东要求预付的租金不得超过两个月。根据第416条，押金不得超过两个月租金。双方书面确认的房屋状况报告（état des lieux）最迟应在交钥匙时制作；如果约定了押金，租赁结束时还须再制作一次。押金不计利息，交还钥匙后一个月内必须退还；扣款必须有正当理由。通过MCLU认证的租赁合同每套合同副本收费5,000 FCFA；授权书店、La Poste、市政厅、GUF办事处和地区主管机关等均可办理。 房东必须交付可正常使用的住房，保障租户安宁使用，并维持房屋处于适当维修状态。重大维修包括建筑主体结构、屋顶、墙体、公共设施、化粪池或渗水坑、固定装置、电梯、楼梯、地板、因老化造成的损坏及外立面等。如果房东在收到正式催告（mise en demeure）后仍不处理，可考虑申请法院授权由房东承担费用进行维修。视具体情况，也可能减租或终止合同。 租户必须按合同约定使用住房、按时交租，并在改造、改善或改变用途之前取得书面批准。转租或转让合同通常需要房东同意。搬出时，除非房东接受变更，否则必须恢复住房原状。应保存付款记录、收据、消息、交还钥匙记录和房屋状况报告。 诚信履约的租户通常享有租约默示续期。如果房东因自己或家庭成员使用住房而终止租约，必须至少提前三个月通过司法执行人员，或通过要求签收确认的信函通知。房东或受益人必须在三个月内搬入，并至少居住一年；否则可以要求恢复原状。租户因正当理由终止租约时，通常须提前三个月书面通知，并在必要时说明理由、提供证明。通知可通过司法执行人员、附签收确认的挂号信、要求签收的亲自递交方式，或双方同意的电子邮件送达。可以在30个日历日内提出异议。因违反合同而驱逐租户须通过紧急审理法官（Juge des référés）办理；法院可准许最长三个月的付款期限。 购买城市土地时，最终特许令（Arrêté de Concession Définitive，ACD）是取得国家城市土地完整所有权的关键行政文件。土地所有权证书（Certificat de Propriété Foncière）、ACD-TF或CMPF可能属于权属文件链的一部分。相比之下，村级证明、分配函、ACP或简单销售收据并不自动证明拥有同等的最终所有权。付款前，应核查获批的土地细分方案、载明现有权利和负担的土地登记资料（état foncier）、交易历史、卖方处置权限、抵押、边界、测绘文件和IDUFCI数据。土地与住房一站式服务窗口（Guichet Unique du Foncier et de l’Habitat，简称GUFH）、城市规划与土地总局（Direction Générale de l’Urbanisme et du Foncier）、税务总局（Direction Générale des Impôts），以及适当情况下的公证人，可以协助审查。 ACD申请由GUFH或地区、部门办事处受理。在阿比让，由部级主管机关负责；在阿比让以外，相关地方办事处通常与省长（Préfet）或其他行政机关合作。土地细分可以由行政部门、私人机构或农村组织实施，并须事先获批。村级证明可以作为程序的起点，但不能取代之后通过ACD或适当权属文件取得的保障。 农村习惯权利的办理途径不同于城市国有土地。土地证书（Certificat Foncier）确认依据农村习惯法产生的个人或集体权利，但不自动等同于城市土地权属证明。申请从土地所在地的副省长办事处（Sous-préfet）开始。之后还包括正式调查、与邻地所有者确定边界、一个月的公示和异议期、农村土地管理村委员会（Comité Villageois de Gestion Foncière Rurale，简称CVGFR）审查、副省农村土地管理委员会（Comité Sous-Préfectoral de Gestion Foncière Rurale，简称CSPGFR）核准、农村土地机构（Agence Foncière Rurale，简称AFOR）编制，以及省长签署并在《官方公报》（Journal Officiel）公布。女性经证明的权利应得到平等考虑。非科特迪瓦籍人士在经AFOR机构证明后，可能可以取得土地证书；后续所有权或租赁权形式须另行审查。 建房前必须查清土地状况。必须取得建筑许可证（permis de construire）。根据项目情况，建筑申请包括所有权证明、主管城市规划部门的签证、城市规划证明（certificat d’urbanisme）、建筑图纸、安全文件、结构方案、土壤调查，以及适用时的环境影响评估。MCLU公布的行政办理目标为签证10天、建筑许可13天；公布的费用为普通情形50,000 FCFA、房地产项目100,000 FCFA。这些是已公布的目标时限和收费标准，付款前应向当地确认。建筑许可证不能替代对土地权属的审查。 政府项目补充了私人市场。总统社会和经济住房计划（Programme présidentiel de logements sociaux et économiques，简称PPLSE）涵盖社会住房和经济适用房项目，包括阿比让、亚穆苏克罗、布瓦凯、科霍戈和圣佩德罗。住房模式从单纯租赁（location simple）到租购（location-vente）不等。采用租购模式时，租赁或分期付款协议并不自动带来房屋所有权；必须核实具体合同和融资条件。2025年公布的宾格维尔项目价格约为三居室1,300万至1,500万FCFA，四居室1,600万至2,800万FCFA。价格和申请资格取决于地点和项目。应直接向MCLU、政府、ANAH、FGLS、CONALOG或正式公布的项目办事处确认信息。已审查的资料未能证明全国普遍存在租金或住房补贴。 购房资金可以来自个人资金、银行贷款或抵押贷款、开发商项目，或租购。持有权属明确的ACD或CMPF文件有助于房屋交易，也可能使融资更容易。关于已停止的CDMH项目的旧资料记载了历史收入、利率、价格和期限限制，但这些条件尚未确认在2026年仍然适用。 无收据现金付款、空白合同、未登记协议、仅凭村级证明或分配函购房，以及未核查产权和许可便开始施工，都会带来特别风险。租房或买房前，应记录核实身份、房屋处置权限、所有权或使用权、权利负担、地块边界、水电供应、卫生设施、损坏情况、物品清单和钥匙交接。非正式做法可能与法律规定不同；实际执行也取决于地点和主管机构。