住房在阿富汗

阿富汗的住房通常通过当地关系网、房东、中介、家庭成员或接待家庭获得。租赁是一种成熟的正式安排，但实际做法仍然分散。全国没有统一的租客筛选或租约登记标准。持牌房地产经纪人可以协助交易；司法部（Ministry of Justice）负责监管这些经纪人。据报告，经纪人执照费用为15,000 AFS，有效期三年，所述签发期限为十个工作日；但这是服务提供者的执照费用，不是普通家庭交易的标准费用。 租赁协议应明确房产、允许用途、期限和租金。租金可以由现金、财产、利润或其他允许的承诺构成。根据阿富汗《民法典》的基本规则，房东交付房产并负责重大瑕疵，租客负责惯常的小修，避免有害改动，报告严重瑕疵，并以相近状态返还房产。危及健康的状况可以支持解除合同的请求。转租通常需要业主同意。固定期限租约的通知、终止和赔偿规则虽然存在，但实际执行情况各不相同。阿富汗没有经过核实的全国统一押金、通知期限、租金上限或搬出检查标准，当地做法可能有很大差异。 产权文件需要仔细核查。官方或宗教产权文件（Qabala-e-Shariat）或Qabala-e-Qat'i指官方或宗教产权文书，而习惯性契据（Qabala-e-Urfi）是习惯法契据。Qabala-e-Urfi可以支持产权主张，但本身不能证明产权安全且不存在争议。在购买或接受转让前，应核查卖方或房东的身份证明文件（Tazkira）、对房产的权限、完整的文件链、继承文件、相互冲突的主张、地块和建筑状况、证人、付款记录以及占有证据。税簿、电力记录和居住文件可以提供辅助证据，但不能替代可靠的产权核验。 非正式聚居区往往没有契据或登记记录。这会增加被驱逐、重复主张、与房东或接待方发生争议、国家收回土地以及无法获得正式服务或融资的风险。民事和财产权事务管理机构（Huquq）处理民事和财产权事务。土地事务部门（MAIL Land Affairs）负责土地权利识别、土地银行和登记信息、非正式区域登记以及与Qabala相关的职能。城市发展和住房部（MUDH）及市政机构负责城市规划、国有土地和建筑许可、地籍事务和转让。法院处理产权争议。省级职责和执行可能相互重叠。 国有地块项目具有项目特定性。司法部于2025年发布的一项法律涉及国有地块的出售或分配及建筑许可，执行过程涉及MUDH、市政机构和MAIL Land Affairs。符合资格并不自动获得地块。在项目允许的情况下，如果无法一次性付款，可能可以分期付款，但建筑和使用条件可能造成被收回的风险。 抵押贷款很少见。购房更常通过现金、家庭支持、私人信贷或定额预付占用安排（Geerawi）融资。Geerawi是为获得居住权而支付的一笔固定预付款，直至款项退还；协议应明确退款条件、期限、占有权和争议处理程序。尚未核实存在全国性的公共抵押贷款或住房补贴渠道。经审查的资料也未发现阿富汗有全国性的社会租赁住房制度；家庭或寄宿住房可以发挥实际替代作用。 住房状况常受到居住权不稳定和服务有限的影响。非正式、无规划和城郊聚居区可能有泥屋、未完工或临时住房，并存在拥挤以及供水、卫生、供暖、结构安全或防风雨保护不足的问题。在联合国难民署（UNHCR）2025年4月的一项返乡人员样本中，71%居住在不合标准的泥屋中，62%租房，17%与家人或朋友同住，15%居住在自有或继承的住房中。在受访租客中，61%无力承担租金，60%曾为租金借款，31%面临被驱逐威胁。该样本还记录了拥挤情况，包括每间房最多四人、15%的家庭与其他家庭合住，以及14%的家庭只有一个房间；这些数字不是全国普遍率。 正式的《民法典》原则承认女性的所有权和继承权，但实际获取仍不稳定。联合国人居署的一份简报估计，少于5%的土地文件包含女性家庭成员的姓名。女性户主家庭可能面临收入和抵押品较弱、据报房东拒绝在没有男性监护人的情况下出租，以及影响住房搜索、签约、服务和争议处理的限制。因此，正式权利并不保证实际获取机会平等。 争议可以通过与房东或业主协商、长者调解、协商会（Shura）或部落议事会（Jirga）、持牌法律或房地产专业人士、Huquq或法院处理。习惯性调解在当地可能有效，但可能不平等，或难以对缺席当事人执行，尤其是在涉及女性或争议产权时。司法部宣传可通过188提供免费法律咨询。联合国难民署为难民、返乡人员和境内流离失所者列出法律及住房、土地和财产援助，但覆盖范围和资格取决于省份及具体项目。 租金水平、押金和通知做法高度地方化且变化迅速。2025年住房集群咨询显示，受调查地区的租金上涨约为10%至40%，这一数据仅具参考性，并非全国比例。应保存已签署或习惯性的租约、收据、证人信息、房屋状况证据和书面通知。续租、终止、新业主主张、房东自用主张、不付款和返还争议都需要个案审查，因为不能保证全国统一的处理结果。