Vivienda en Afganistán

La vivienda en Afganistán suele obtenerse mediante redes locales, arrendadores, intermediarios, familiares o hogares anfitriones. El alquiler es una modalidad formal establecida, pero la práctica sigue fragmentada. No existe una norma nacional uniforme para verificar a los arrendatarios ni para registrar contratos de alquiler. Un agente inmobiliario autorizado puede ayudar en una operación; el Ministerio de Justicia regula a estos agentes. Se informa de una licencia de agente de 15.000 AFS por tres años, con un plazo indicado de diez días laborables, pero se trata de una licencia profesional y no de una tarifa estándar para una operación doméstica. En un contrato de alquiler, identifique el inmueble, el uso permitido, la duración y el alquiler. El alquiler puede consistir en dinero, bienes, beneficios u otro compromiso permitido. Según los principios básicos del Código Civil afgano, el arrendador entrega el inmueble y se ocupa de los defectos importantes, mientras que el arrendatario asume las reparaciones menores habituales, evita modificaciones perjudiciales, informa de los defectos graves y devuelve el inmueble en condiciones comparables. Una condición que ponga en peligro la salud puede fundamentar una solicitud de cancelación. Por lo general, el subarriendo requiere el consentimiento del propietario. Existen reglas sobre el aviso previo, la terminación y la indemnización en contratos de duración determinada, pero su aplicación práctica varía. No se ha verificado en Afganistán una norma nacional uniforme sobre depósitos, plazos de aviso, límites del alquiler o inspecciones al desocupar, y la práctica local puede diferir considerablemente. Los documentos de propiedad requieren una comprobación minuciosa. La documentación de título oficial o religioso (Qabala-e-Shariat o Qabala-e-Qat'i) se refiere a documentos oficiales o religiosos de titularidad, mientras que una escritura consuetudinaria (Qabala-e-Urfi) es un documento basado en la costumbre. Una escritura consuetudinaria puede respaldar una reclamación de propiedad, pero por sí sola no demuestra un título seguro y sin oposición. Antes de comprar o aceptar una transferencia, compruebe el documento de identidad (Tazkira) del vendedor o arrendador, su autoridad sobre el inmueble, la cadena documental completa, los documentos de herencia, las reclamaciones contrapuestas, la situación del terreno y del edificio, los testigos, los registros de pago y las pruebas de posesión. Los libros fiscales, los registros de electricidad y los documentos de ocupación pueden aportar pruebas complementarias, pero no sustituyen una verificación fiable del título. Los asentamientos informales a menudo carecen de escritura o inscripción registral. Esto puede aumentar el riesgo de desalojo, reclamaciones duplicadas, disputas con arrendadores o anfitriones, recuperación estatal del terreno y acceso limitado a servicios formales o financiación. La administración de derechos civiles y de propiedad (Huquq) del Ministerio de Justicia se ocupa de asuntos civiles y de derechos de propiedad. La administración de asuntos de tierras del MAIL (MAIL Land Affairs) gestiona la identificación de derechos sobre la tierra, la información sobre bancos de tierras y registros, el registro en zonas informales y funciones relacionadas con las escrituras. El Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda y los municipios se ocupan de la planificación urbana, los terrenos estatales y los permisos de construcción, los asuntos catastrales y las transferencias. Los tribunales resuelven las disputas de propiedad. Las responsabilidades provinciales y la aplicación práctica pueden solaparse. Los programas de terrenos estatales son específicos de cada proyecto. Una ley de 2025 publicada por el Ministerio de Justicia se refiere a la venta o distribución de terrenos estatales y a los permisos de construcción, con participación del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda, los municipios y la administración de asuntos de tierras. Cumplir los requisitos no concede automáticamente un terreno. Cuando el proyecto lo permite, puede ser posible pagar a plazos si no se puede realizar un pago único, pero las condiciones de construcción y uso pueden crear un riesgo de recuperación del terreno. Las hipotecas son poco frecuentes. Las compras se financian más habitualmente con dinero en efectivo, apoyo familiar, crédito privado o un anticipo fijo para ocupar la vivienda (Geerawi). Este anticipo se paga para ocupar el inmueble hasta que se devuelva el dinero, y el acuerdo debe especificar las condiciones de devolución, la duración, los derechos de posesión y el proceso de resolución de disputas. No se ha verificado ningún mecanismo público nacional de hipotecas o subsidios de vivienda. Tampoco se ha identificado en las fuentes revisadas un sistema nacional de alquiler social; la vivienda con familiares o anfitriones puede funcionar como alternativa práctica. Las condiciones de vivienda suelen verse afectadas por la inseguridad de la tenencia y los servicios limitados. Los asentamientos informales, no planificados y periurbanos pueden contener viviendas de barro, sin terminar o temporales, con hacinamiento y un acceso deficiente al agua, el saneamiento, la calefacción, la protección estructural o la protección frente a las condiciones meteorológicas. En una muestra de retornados de ACNUR de abril de 2025, el 71 % vivía en viviendas de barro deficientes, el 62 % alquilaba, el 17 % se alojaba con familiares o amigos y el 15 % vivía en una vivienda propia o heredada. Entre los arrendatarios de la muestra, el 61 % no podía permitirse el alquiler, el 60 % había pedido dinero prestado para pagarlo y el 31 % afrontaba una amenaza de desalojo. La muestra también registró hacinamiento, con hasta cuatro personas por habitación, convivencia de varios hogares en el 15 % de los casos y hogares de una sola habitación en el 14 %; estas cifras no son tasas nacionales de prevalencia. Los principios formales del Código Civil reconocen la propiedad y la herencia de las mujeres, pero el acceso práctico sigue siendo inseguro. Un informe de ONU-Hábitat estima que menos del 5 % de los documentos de tierras incluye a una mujer de la familia. Los hogares encabezados por mujeres pueden afrontar menores ingresos y garantías, así como negativas de arrendadores sin un tutor masculino, según se ha informado, y restricciones que afectan la búsqueda de vivienda, la contratación, los servicios y el acceso a mecanismos de resolución de disputas. Por tanto, un derecho formal no garantiza un acceso práctico igualitario. Las disputas pueden abordarse mediante negociación con el arrendador o propietario, los ancianos, un consejo o asamblea local (Shura o Jirga), profesionales jurídicos o inmobiliarios autorizados, la administración competente o los tribunales. La mediación consuetudinaria puede ser eficaz a nivel local, pero puede ser desigual o difícil de hacer cumplir frente a partes ausentes, especialmente cuando están implicadas mujeres o existe una disputa sobre el título. El Ministerio de Justicia anuncia consultas jurídicas gratuitas a través del número 188. ACNUR ofrece asistencia jurídica y ayuda en materia de vivienda, tierras y propiedad a refugiados, retornados y personas desplazadas internas, pero la cobertura y los requisitos dependen de la provincia y del programa. Los niveles de alquiler, los depósitos y las prácticas de aviso previo son muy locales y volátiles. Las consultas del grupo de coordinación de refugio en 2025 indicaron aumentos del alquiler de aproximadamente entre el 10 % y el 40 % en las zonas encuestadas, una referencia indicativa y no una tasa nacional. Conserve el contrato firmado o consuetudinario, los recibos, los datos de los testigos, las pruebas del estado del inmueble y los avisos escritos. Las renovaciones, las terminaciones, las reclamaciones de nuevos propietarios, las reclamaciones de uso por parte del arrendador, los impagos y las restituciones controvertidas requieren un análisis específico de cada caso, porque no existe un resultado nacional uniforme garantizado.