Logement en Afghanistan

En Afghanistan, le logement s’obtient généralement par l’intermédiaire de réseaux locaux, de propriétaires, de courtiers, de membres de la famille ou de ménages hôtes. La location constitue une base formelle établie, mais la pratique reste fragmentée. Il n’existe pas de norme nationale uniforme pour la vérification des locataires ou l’enregistrement des baux. Un agent immobilier agréé peut aider à conclure une transaction ; le ministère de la Justice réglemente ces agents. Une licence d’agent est indiquée à 15 000 AFS pour trois ans, avec un délai d’émission annoncé de dix jours ouvrables, mais il s’agit d’une licence professionnelle et non de frais standards pour une transaction familiale. Pour un contrat de location, identifiez le bien, l’usage autorisé, la durée et le loyer. Le loyer peut consister en espèces, en biens, en bénéfices ou en un autre engagement permis. Selon les principes de base du Code civil afghan, le propriétaire remet le bien et prend en charge les défauts majeurs, tandis que le locataire effectue les réparations mineures habituelles, évite les modifications dommageables, signale les défauts graves et restitue le bien dans un état comparable. Une situation dangereuse pour la santé peut justifier une demande d’annulation. La sous-location exige généralement le consentement du propriétaire. Des règles existent pour le préavis, la résiliation et l’indemnisation des contrats à durée déterminée, mais leur application varie en pratique. Aucun standard national vérifié n’existe en Afghanistan pour les dépôts de garantie, les délais de préavis, les plafonds de loyer ou les inspections de sortie, et les pratiques locales peuvent différer considérablement. Les documents de propriété exigent une vérification attentive. Un document de titre officiel ou religieux (Qabala-e-Shariat) ou un document de titre officiel ou religieux (Qabala-e-Qat'i) constitue une documentation officielle ou religieuse de propriété, tandis qu’un acte coutumier (Qabala-e-Urfi) est un acte coutumier. Un tel acte peut étayer une revendication de propriété, mais ne prouve pas à lui seul un titre sûr et incontesté. Avant d’acheter ou d’accepter un transfert, vérifiez la pièce d’identité nationale (Tazkira) du vendeur ou du propriétaire, son droit sur le bien, la chaîne documentaire complète, les documents successoraux, les revendications concurrentes, le statut de la parcelle et du bâtiment, les témoins, les preuves de paiement et les preuves de possession. Les registres fiscaux, les relevés d’électricité et les documents d’occupation peuvent fournir des éléments complémentaires, mais ne remplacent pas une vérification fiable du titre. Les quartiers informels ne disposent souvent ni d’un acte ni d’une inscription au registre. Cela peut accroître le risque d’expulsion, de revendications concurrentes, de litiges avec les propriétaires ou les hôtes, de reprise par l’État et d’un accès limité aux services ou au financement formels. L’administration des droits civils et fonciers (Huquq) du ministère de la Justice traite les questions civiles et relatives aux droits de propriété. Le service des affaires foncières de MAIL (MAIL Land Affairs) s’occupe de l’identification des droits fonciers, des informations sur la banque foncière et l’enregistrement, de l’enregistrement dans les zones informelles et des fonctions liées aux documents de propriété. Le ministère du Développement urbain et du Logement (MUDH) et les municipalités s’occupent de l’urbanisme, des terrains publics, des permis de construire, des questions cadastrales et des transferts. Les tribunaux traitent les litiges de propriété. Les responsabilités provinciales et leur mise en œuvre peuvent se chevaucher. Les programmes de parcelles publiques dépendent de chaque projet. Une loi de 2025 publiée par le ministère de la Justice concerne la vente ou la distribution de parcelles publiques et les permis de construire, avec une mise en œuvre impliquant le ministère compétent, les municipalités et les affaires foncières de MAIL. L’éligibilité ne donne pas automatiquement droit à une parcelle. Lorsque le projet le permet, un paiement échelonné peut être possible si un paiement intégral ne peut pas être effectué, mais les conditions de construction et d’utilisation peuvent entraîner un risque de reprise. Les prêts hypothécaires sont rares. Les achats sont plus souvent financés par des liquidités, le soutien familial, le crédit privé ou une avance fixe d’occupation (Geerawi). Cette avance est versée pour occuper un logement jusqu’au remboursement de la somme, et l’accord devrait préciser les conditions de remboursement, la durée, les droits de possession et la procédure de règlement des litiges. Aucun mécanisme national vérifié de prêt hypothécaire public ou de subvention au logement n’a été identifié. Les sources examinées n’ont pas non plus identifié de système national de logement social locatif en Afghanistan ; le logement familial ou chez un hôte peut constituer une solution pratique. Les conditions de logement sont souvent affectées par la précarité d’occupation et la faiblesse des services. Les quartiers informels, non planifiés et périurbains peuvent comprendre des habitations en terre, inachevées ou temporaires, avec surpeuplement et faibles protections en matière d’eau, d’assainissement, de chauffage, de structure ou de conditions météorologiques. Dans un échantillon de personnes retournées étudié par le HCR en avril 2025, 71 % vivaient dans des habitations en terre de qualité inférieure, 62 % étaient locataires, 17 % séjournaient chez de la famille ou des amis et 15 % vivaient dans un logement possédé ou hérité. Parmi les locataires de l’échantillon, 61 % ne pouvaient pas payer le loyer, 60 % avaient emprunté pour le payer et 31 % faisaient face à une menace d’expulsion. L’échantillon faisait également état de surpeuplement, avec jusqu’à quatre personnes par pièce, plusieurs ménages partageant le même logement dans 15 % des cas et des ménages composés d’une seule pièce dans 14 % des cas ; ces chiffres ne constituent pas des taux de prévalence nationaux. Les principes formels du Code civil reconnaissent la propriété et l’héritage des femmes, mais l’accès pratique reste précaire. Une note d’ONU-Habitat estime que moins de 5 % des documents fonciers mentionnent une femme de la famille. Les ménages dirigés par une femme peuvent subir un accès plus faible aux revenus et aux garanties, le refus signalé de propriétaires sans tuteur masculin et des restrictions touchant la recherche de logement, la conclusion de contrats, les services et l’accès au règlement des litiges. Un droit formel ne garantit donc pas un accès pratique égal. Les litiges peuvent être traités par négociation avec le propriétaire, le vendeur ou l’hôte, par l’intermédiaire d’anciens, d’un conseil consultatif local (Shura) ou d’une assemblée coutumière (Jirga), de professionnels agréés du droit ou de l’immobilier, de l’administration compétente ou des tribunaux. La médiation coutumière peut être efficace localement, mais elle peut être inégalitaire ou difficile à faire appliquer contre des parties absentes, notamment lorsque des femmes ou des titres contestés sont concernés. Le ministère de la Justice annonce une consultation juridique gratuite au 188. Le HCR répertorie une aide juridique ainsi qu’une aide en matière de logement, de terres et de propriété pour les réfugiés, les personnes retournées et les personnes déplacées à l’intérieur du pays, mais la couverture et l’éligibilité dépendent de la province et du programme. Les niveaux de loyer, les dépôts et les pratiques de préavis sont très locaux et volatils. Des consultations du Shelter Cluster en 2025 ont indiqué des hausses de loyer d’environ 10 % à 40 % dans les zones étudiées, ce qui constitue une indication et non un taux national. Conservez le bail signé ou coutumier, les reçus, les coordonnées des témoins, les preuves de l’état du bien et les notifications écrites. Le renouvellement, la résiliation, les revendications d’un nouveau propriétaire, les revendications d’usage par le propriétaire, le non-paiement et la restitution contestée nécessitent un examen au cas par cas, car aucun résultat national uniforme n’est garanti.