Wohnen in Afghanistan

Wohnraum in Afghanistan wird meist über lokale Netzwerke, Vermieter, Makler, Familienmitglieder oder Gastgeberhaushalte gefunden. Mieten ist eine etablierte formale Grundlage, die Praxis bleibt jedoch uneinheitlich. Es gibt keinen einheitlichen landesweiten Standard für die Prüfung von Mietern oder die Registrierung von Mietverträgen. Ein lizenzierter Immobilienmakler kann eine Transaktion unterstützen; das Justizministerium reguliert diese Makler. Für eine Maklerlizenz werden 15.000 AFS für drei Jahre mit einer angegebenen Ausstellungsfrist von zehn Arbeitstagen genannt. Dabei handelt es sich um eine Anbieterbewilligung und nicht um eine übliche Gebühr für eine private Haushaltstransaktion. Bei einem Mietvertrag sollten die Immobilie, die zulässige Nutzung, die Laufzeit und die Miete festgelegt werden. Die Miete kann aus Geld, Eigentum, Gewinn oder einer anderen zulässigen Verpflichtung bestehen. Nach den Grundsätzen des afghanischen Zivilgesetzbuchs übergibt der Vermieter die Immobilie und kümmert sich um wesentliche Mängel, während der Mieter übliche kleinere Reparaturen übernimmt, schädliche Veränderungen vermeidet, schwerwiegende Mängel meldet und die Immobilie in vergleichbarem Zustand zurückgibt. Ein gesundheitsgefährdender Zustand kann einen Anspruch auf Aufhebung begründen. Untervermietung erfordert grundsätzlich die Zustimmung des Eigentümers. Für befristete Verträge bestehen Regeln zu Kündigung, Beendigung und Entschädigung, ihre Durchsetzung ist in der Praxis jedoch unterschiedlich. Afghanistan hat keinen bestätigten landesweiten Standard für Kautionen, Kündigungsfristen, Mietobergrenzen oder Wohnungsabnahmen; die örtliche Praxis kann erheblich abweichen. Eigentumsdokumente müssen sorgfältig geprüft werden. Eine religiöse Eigentumsurkunde (Qabala-e-Shariat) oder amtliche Eigentumsurkunde (Qabala-e-Qat'i) bezeichnet eine amtliche oder religiöse Eigentumsdokumentation, während eine Gewohnheitsurkunde (Qabala-e-Urfi) eine auf Gewohnheitsrecht beruhende Urkunde ist. Eine Qabala-e-Urfi kann einen Eigentumsanspruch stützen, beweist aber allein keinen sicheren und unbestrittenen Eigentumstitel. Prüfe vor dem Kauf oder der Annahme einer Übertragung das Identitätsdokument (Tazkira) des Verkäufers oder Vermieters, dessen Verfügungsberechtigung über die Immobilie, die vollständige Dokumentenkette, Erbschaftsunterlagen, konkurrierende Ansprüche, den Status von Grundstück und Gebäude, Zeugen, Zahlungsnachweise und Belege für den Besitz. Steuerbücher, Stromunterlagen und Belegungsdokumente können zusätzliche Hinweise liefern, ersetzen aber keine zuverlässige Eigentumsprüfung. Informelle Siedlungen haben häufig keine Urkunde oder keinen Registereintrag. Dadurch können das Risiko einer Räumung, mehrfacher Ansprüche, Streitigkeiten mit Vermietern oder Gastgebern, staatlicher Rückforderung sowie eines eingeschränkten Zugangs zu formalen Dienstleistungen oder Finanzierungen steigen. Die Verwaltung für Zivil- und Eigentumsrechte (Huquq) des Justizministeriums befasst sich mit zivil- und eigentumsrechtlichen Angelegenheiten. Die Landangelegenheitenverwaltung von MAIL (MAIL Land Affairs) bearbeitet die Ermittlung von Landrechten, Informationen zu Landbank und Registrierung, die Registrierung informeller Gebiete und Funktionen im Zusammenhang mit Qabala. Das Ministerium für Stadtentwicklung und Wohnungsbau (MUDH) und die Gemeinden befassen sich mit Stadtplanung, Staatsland und Baugenehmigungen, Katasterfragen und Übertragungen. Gerichte entscheiden über Eigentumsstreitigkeiten. Zuständigkeiten und Umsetzung auf Provinzebene können sich überschneiden. Programme für staatliche Grundstücke sind projektspezifisch. Ein vom Justizministerium veröffentlichtes Gesetz aus dem Jahr 2025 betrifft den Verkauf oder die Verteilung staatlicher Grundstücke und Baugenehmigungen; an der Umsetzung sind MUDH, Gemeinden und MAIL Land Affairs beteiligt. Die Erfüllung der Voraussetzungen gewährt nicht automatisch ein Grundstück. Wenn das jeweilige Projekt dies zulässt, kann eine Ratenzahlung möglich sein, wenn eine Einmalzahlung nicht geleistet werden kann; Bau- und Nutzungsbedingungen können jedoch das Risiko einer Rücknahme begründen. Hypotheken sind selten. Käufe werden häufiger mit Bargeld, familiärer Unterstützung, privatem Kredit oder einer Geerawi-Vorauszahlung (Geerawi) finanziert. Geerawi ist eine feste Vorauszahlung für die Nutzung, bis das Geld zurückerstattet wird. Die Vereinbarung sollte Rückzahlungsbedingungen, Laufzeit, Besitzrechte und das Streitbeilegungsverfahren festlegen. Es wurde kein landesweit öffentliches Hypotheken- oder Wohnkostenzuschussverfahren bestätigt. Auch ein landesweites System des sozialen Mietwohnungsbaus wurde in den geprüften Quellen nicht festgestellt; Familien- oder Gastgeberunterkünfte können eine praktische Alternative darstellen. Wohnverhältnisse werden häufig durch unsichere Besitzverhältnisse und begrenzte Versorgung beeinträchtigt. Informelle, ungeplante und stadtnahe Siedlungen können Lehmhäuser sowie unfertige oder provisorische Wohnungen mit Überbelegung und unzureichender Wasser-, Sanitär-, Heizungs-, Stabilitäts- oder Wetterversorgung umfassen. In einer UNHCR-Stichprobe von Rückkehrern aus dem April 2025 lebten 71 % in minderwertigen Lehmwohnungen, 62 % zur Miete, 17 % bei Familie oder Freunden und 15 % in eigenem oder geerbtem Wohnraum. Von den befragten Mietern konnten sich 61 % die Miete nicht leisten, 60 % hatten für die Miete Geld geliehen und 31 % waren von einer Räumung bedroht. Die Stichprobe erfasste außerdem Überbelegung, darunter bis zu vier Personen pro Zimmer, mehrere Haushalte in 15 % der Fälle und Einzimmerhaushalte in 14 %; diese Zahlen sind keine nationalen Prävalenzraten. Die formalen Grundsätze des Zivilgesetzbuchs erkennen das Eigentum und Erbrecht von Frauen an, der praktische Zugang bleibt jedoch unsicher. Ein UN-Habitat-Bericht schätzt, dass weniger als 5 % der Landdokumente ein weibliches Familienmitglied nennen. Von Frauen geführte Haushalte können über ein geringeres Einkommen und weniger Sicherheiten verfügen; berichtet werden auch die Ablehnung durch Vermieter ohne männlichen Vormund sowie Einschränkungen bei Wohnungssuche, Vertragsabschluss, Dienstleistungen und Zugang zu Streitbeilegung. Ein formales Recht garantiert daher keinen gleichberechtigten praktischen Zugang. Streitigkeiten können durch Verhandlungen mit dem Vermieter oder Eigentümer, Älteste, eine Schura (Shura) oder einem traditionellen Ratsgremium (Jirga), zugelassene Rechts- oder Immobilienfachleute, Huquq oder Gerichte bearbeitet werden. Gewohnheitsrechtliche Vermittlung kann vor Ort wirksam sein, aber ungleich ausfallen oder gegenüber abwesenden Parteien schwer durchsetzbar sein, besonders wenn Frauen oder ein umstrittener Eigentumstitel betroffen sind. Das Justizministerium wirbt für kostenlose Rechtsberatung über 188. UNHCR führt rechtliche Unterstützung sowie Hilfe bei Wohn-, Land- und Eigentumsfragen für Flüchtlinge, Rückkehrer und Binnenvertriebene auf; Umfang und Anspruch hängen jedoch von Provinz und Programm ab. Mieten, Kautionen und Kündigungspraktiken sind stark lokal geprägt und volatil. Beratungen des Shelter Cluster aus dem Jahr 2025 deuteten in den untersuchten Gebieten auf Mietsteigerungen von etwa 10 % bis 40 % hin; dies ist ein Hinweis und keine nationale Rate. Bewahre den unterschriebenen oder gewohnheitsrechtlichen Mietvertrag, Quittungen, Angaben zu Zeugen, Nachweise über den Zustand und schriftliche Mitteilungen auf. Verlängerung, Beendigung, Ansprüche neuer Eigentümer, Eigennutzung durch den Vermieter, Nichtzahlung und strittige Rückerstattung müssen fallspezifisch geprüft werden, da kein einheitliches landesweites Ergebnis zugesichert ist.