Wohnen in Andorra

Auf Katalanisch wird Wohnraum als „Wohnraum (habitatge)“ bezeichnet. Wer in Andorra eine Wohnung mietet, nutzt den privaten Markt im Allgemeinen über eine Agentur, einen direkten Eigentümer oder öffentliche Angebote. Der schriftliche Mietvertrag (contracte d’arrendament), also der Mietvertrag, muss schriftlich abgeschlossen werden. Die Mietkaution (fiança) darf höchstens zwei Monatsmieten betragen; alternativ kann eine Bankgarantie vereinbart werden. Je nach Situation verlangt die Wohnsitzverwaltung eine Kopie des Mietvertrags, einen Eigentumsnachweis oder eine Bescheinigung für eine öffentliche Unterkunft. Nach Erhalt der Einwanderungsgenehmigung muss die Anmeldung bei der zuständigen Gemeindeverwaltung (Comú) normalerweise innerhalb von drei Monaten erfolgen. Wer nicht Mieter ist, benötigt für die Anmeldung seines Wohnsitzes normalerweise die Zustimmung des Eigentümers. Eine Ausnahme gilt im Allgemeinen für Ehegatten, eingetragene Partner und Verwandte in gerader Linie ersten Grades. Ausländische Käufer benötigen vor dem Erwerb einer Immobilie eine vorherige Genehmigung über die Online-Plattform (e-tramits), wenn sie nicht in Andorra ansässig sind, dort seit weniger als drei Jahren leben, als ausländische juristische Person handeln oder eine andorranische Gesellschaft mit mehr als 5 % ausländischem Kapital oder ausländischen Stimmrechten vertreten. Der Antrag erfordert eine Identifikationsnummer (NIA). Nach der Genehmigung wird der Kauf durch eine öffentliche notarielle Urkunde abgeschlossen. Die Verwaltungsgebühr beträgt 300 Euro; die Entscheidung ergeht innerhalb von höchstens zwei Monaten und kann um einen Monat verlängert werden. Im Jahr 2026 beträgt die Steuer auf ausländische Immobilieninvestitionen 6 % für die erste Immobilie und 10 % für die zweite. Diese Steuer betrifft die Erwerbsentscheidung, ersetzt aber keine Prüfung des Kaufpreises und anderer Erwerbskosten. Das Erstwohnungsprogramm kann eine Darlehensgarantie von 100 % und einen Zinszuschuss gewähren. Zu den Voraussetzungen gehören unter anderem mindestens sieben Jahre rechtmäßiger, tatsächlicher und ununterbrochener Aufenthalt, kein im Haushalt befindliches Wohneigentum in Andorra oder im Ausland, Vermögenswerte im Wert von weniger als 30 % des Kaufpreises, ein Jahreseinkommen von mindestens dem Doppelten des aktuellen Mindestlohns und keine öffentlichen Schulden. Der öffentliche Bestand an bezahlbarem Mietwohnraum wird vom Nationalen Wohnungsinstitut (Institut Nacional de l’Habitatge) und dem Bewerberregister (Registre de sol·licitants) verwaltet. Für die Eintragung sind normalerweise mindestens fünf ununterbrochene Jahre rechtmäßigen, tatsächlichen und ununterbrochenen Aufenthalts, kein Wohneigentum sowie kein Baurecht und kein Nießbrauch an einer Wohnung in Andorra oder im Ausland erforderlich. Ein Wohnbedarf besteht, wenn die Miete mehr als 30 % des Einkommens ausmacht oder bereits eine verwaltungsrechtliche Wohnlösung besteht. Das regelmäßige Nettoeinkommen muss mehr als das 1,01-Fache des Mindestlohns und höchstens das 2,2-Fache dieses Lohns betragen. Bei Familien mit mindestens zwei unterhaltsberechtigten minderjährigen Kindern liegt die Obergrenze bei 2,5 Mindestlöhnen, wenn beide Eltern ein regelmäßiges Einkommen haben. Das Vermögen darf das Vierfache des jährlichen Mindestlohns nicht überschreiten; außerdem dürfen keine öffentlichen Schulden bestehen. Der Antrag ist kostenlos und kann online mit einem elektronischen Zertifikat oder über den Verfahrensdienst (Servei de Tràmits) eingereicht werden; die maximale Entscheidungsfrist beträgt zwei Monate. Erst eine positive Entscheidung des Instituts begründet eine wirksame Eintragung. Die Vergabe erfolgt über getrennte öffentliche Angebote nach Haushalt und Wohnungstyp; bei Gleichstand findet eine notarielle Auslosung statt. Im Jahr 2026 umfasst der offizielle Bestand 150 Wohnungen. Der öffentliche Vertrag läuft fünf Jahre und kann jährlich verlängert werden; nach der Genehmigung müssen Vertragsabschluss und Einzug innerhalb eines Monats erfolgen. Eine Haftpflichtversicherung ist erforderlich. Wenn die Voraussetzungen entfallen, kann auch die Verlängerung enden. Der Mietzuschuss für 2026 setzt mindestens fünf Jahre rechtmäßigen und tatsächlichen Aufenthalt voraus. Das Einkommen darf das 1,2-Fache der Einkommensgrenze (LECS) nicht überschreiten; der Zuschusssatz beträgt allgemein 30 % und für vorrangige Gruppen 35 %. Der Zuschuss wird zwölf Monate lang gewährt und kann 2026 jederzeit online oder über den Verfahrensdienst beantragt werden. Die Unterstützung für die Verselbstständigung junger Menschen setzt zusätzlich ein Alter von 22 bis 30 Jahren, fünf Jahre Aufenthalt, ein Einkommen über dem Mindestlohn und ein Bruttoeinkommen unter 24.000 Euro voraus; sie deckt zwei Mietkautionen und den laufenden Monat ab. Registrierte Mietdaten aus dem registrierten Mietdatensystem (SICAR) und von den Gemeindeverwaltungen (Comuns) weisen für November 2025 rund 4.300 gemeldete Verträge und eine durchschnittlich gemeldete Miete von 13 Euro pro Quadratmeter aus. Diese Zahl beschreibt nur die registrierte Stichprobe und ist kein allgemeines Marktangebot. Während des Mietverhältnisses wird eine Vertragskopie bei der zuständigen Gemeindeverwaltung hinterlegt; die Gemeindeverwaltungen übermitteln Daten an das System. Übliche altersbedingte Reparaturen obliegen normalerweise dem Vermieter, während der Mieter für durch missbräuchliche Nutzung verursachte Schäden verantwortlich ist. Veränderungen und Verbesserungen erfordern die Zustimmung des Vermieters. Ein Verkauf beendet den Mietvertrag nicht automatisch; der Käufer tritt in die Stellung des Vermieters ein. Der Vermieter zahlt die Mietkaution bei Rückgabe der Schlüssel zurück, abzüglich nachgewiesener Mietrückstände oder vertraglich gerechtfertigter Schadensersatzforderungen. Ein Mieter kann mit einer Kündigungsfrist von einem Monat vorzeitig ausziehen; dafür fällt keine außerordentliche Vertragsstrafe an. Die Kündigungsfrist für eine Nichtverlängerung beträgt drei Monate. Ab dem 1. Januar 2027 wird das Gesetz 11/2026 (Llei 11/2026) das System der erzwungenen Vertragsverlängerungen schrittweise ändern. Im Jahr 2027 kann ein Vermieter Verträge aus dem Jahr 2012 oder früher sowie Verträge mit einer Miete von weniger als 6 Euro pro Quadratmeter beenden. Wird eine erforderliche Mitteilung nicht sechs Monate im Voraus zugestellt, wird die Miete an den Verbraucherpreisindex angepasst und der Vertrag stillschweigend um ein Jahr verlängert. Bei neuen Verträgen hängen die jährlichen Erhöhungsgrenzen von der vorherigen Miete ab: bis zu 7 Euro pro Quadratmeter 6 % zuzüglich Verbraucherpreisindex; über 7 bis 8 Euro 5 % zuzüglich Verbraucherpreisindex; über 8 bis 9 Euro 4 % zuzüglich Verbraucherpreisindex; über 9 bis 10 Euro 3 % zuzüglich Verbraucherpreisindex; über 10 bis 12 Euro 2 % zuzüglich Verbraucherpreisindex; und über 12 Euro 1 % zuzüglich Verbraucherpreisindex. Für 2027 ist der Verbraucherpreisindex auf 2,5 % begrenzt. Die konkrete Beurteilung hängt daher vom Vertragsdatum, der Wohnfläche, der bisherigen Miete und der nachweisbaren Zustellung der Mitteilung ab. Die Rückforderung einer Wohnung für den Eigenbedarf des Eigentümers oder für Familienmitglieder bis zum zweiten Grad erfordert eine Vorankündigung von sechs Monaten, eine eidesstattliche Erklärung und einen Nachweis des Familienverhältnisses. Geschützte Verträge unterliegen besonderen Beschränkungen für eine Beendigung wegen Renovierung. Wer eine öffentliche Wohnung verlassen muss, weil die Voraussetzungen weggefallen sind, kann auf einer geeigneten Warteliste bleiben. Das Renova-Sanierungsprogramm (Renova) unterstützt Renovierungen, die Wohnqualität, Barrierefreiheit, Sicherheit oder Energieeffizienz verbessern. Bei Wohnungen, die durch eine Übertragung an Erfüllungs statt oder eine Hypothekenvollstreckung erworben wurden, kann die Regierung ein Vorkaufs- oder Rückkaufsrecht ausüben. Die Entscheidungsfrist beträgt 60 Kalendertage, die Zahlungsfrist höchstens vier Monate, und das Recht gilt nur für gesetzlich definierte Übertragungen. Eine Touristenunterkunft mit HUT-Kennzeichnung (HUT) gehört nicht automatisch zum normalen Mietmarkt; ihre Genehmigung ist eine gesonderte Angelegenheit.