Le logement en Andorre

Le mot catalan désignant le logement est habitat (habitatge). Les personnes qui louent un logement en Andorre passent généralement par le marché privé, par l’intermédiaire d’une agence, d’un propriétaire direct ou d’annonces publiques. Le contrat de location (contracte d’arrendament), c’est-à-dire le contrat locatif, doit être écrit. Le dépôt de garantie (fiança) ne peut pas dépasser deux mois de loyer ; une garantie bancaire peut être convenue comme solution alternative. Selon la situation, l’administration de la résidence exige une copie du contrat, une preuve de propriété ou un certificat pour un logement public. Après avoir reçu l’autorisation d’immigration, l’inscription auprès de l’administration communale compétente (Comú) doit normalement avoir lieu dans les trois mois. Toute personne qui n’est pas le locataire doit normalement obtenir l’accord du propriétaire pour inscrire sa résidence. Une exception s’applique généralement aux conjoints, aux partenaires enregistrés et aux parents en ligne directe au premier degré. Les acheteurs étrangers doivent obtenir une autorisation préalable au moyen de la plateforme en ligne des démarches administratives (e-tramits) avant d’acquérir un bien s’ils ne résident pas en Andorre, y résident depuis moins de trois ans, agissent en tant que personne morale étrangère ou représentent une société andorrane dont plus de 5 % du capital ou des droits de vote sont étrangers. La demande exige un numéro d’identification (NIA). Après l’autorisation, l’achat est conclu par un acte notarié public. Les frais administratifs s’élèvent à 300 euros ; la décision est rendue dans un délai maximal de deux mois, qui peut être prolongé d’un mois. En 2026, la taxe sur les investissements immobiliers étrangers est de 6 % pour le premier bien et de 10 % pour le deuxième. Cette taxe concerne la décision d’acquisition, mais ne remplace pas l’évaluation du prix d’achat et des autres frais d’acquisition. Le programme du premier logement peut prévoir une garantie de prêt à 100 % et une bonification d’intérêts. Les conditions comprennent notamment au moins sept années de résidence légale, effective et continue ; l’absence de logement détenu par le ménage en Andorre ou à l’étranger ; des actifs d’une valeur inférieure à 30 % du prix d’achat ; un revenu annuel d’au moins deux fois le salaire minimum actuel ; et l’absence de dettes publiques. Le parc public de logements locatifs abordables est administré par l’Institut national du logement (Institut Nacional de l’Habitatge) et le registre des demandeurs (Registre de sol·licitants). L’inscription exige normalement au moins cinq années ininterrompues de résidence légale, effective et continue ; l’absence de propriété immobilière ; et l’absence de droit de superficie ou d’usufruit sur un logement en Andorre ou à l’étranger. Un besoin de logement existe lorsque le loyer représente plus de 30 % du revenu ou lorsqu’une solution administrative de logement existe déjà. Le revenu net régulier doit être supérieur à 1,01 fois le salaire minimum et ne pas dépasser 2,2 fois ce salaire. Pour les familles ayant au moins deux enfants mineurs à charge, la limite supérieure est de 2,5 salaires minimums lorsque les deux parents disposent d’un revenu régulier. Les actifs ne peuvent pas dépasser quatre fois le salaire minimum annuel et il ne doit exister aucune dette publique. La demande est gratuite et peut être déposée en ligne avec un certificat électronique ou auprès du service des démarches administratives (Servei de Tràmits) ; le délai maximal de décision est de deux mois. Seule une décision positive de l’Institut national du logement crée une inscription effective. L’attribution se fait au moyen d’annonces publiques distinctes selon le ménage et le type de logement, avec un tirage au sort notarié en cas d’égalité. En 2026, le parc officiel comprend 150 logements. Le contrat public dure cinq ans et peut être renouvelé annuellement ; après l’autorisation, le contrat et l’emménagement doivent avoir lieu dans un délai d’un mois. Une assurance responsabilité civile est obligatoire. Si les conditions d’éligibilité ne sont plus remplies, le renouvellement peut également prendre fin. L’aide au loyer de 2026 exige au moins cinq années de résidence légale et effective. Le revenu ne peut pas dépasser 1,2 fois le seuil de revenu (LECS) ; le taux de l’aide est généralement de 30 % et de 35 % pour les groupes prioritaires. L’aide est accordée pendant douze mois et peut être demandée à tout moment en 2026 en ligne ou auprès du service des démarches. L’aide à l’émancipation des jeunes exige en plus un âge compris entre 22 et 30 ans, cinq années de résidence, un revenu supérieur au salaire minimum et un revenu brut inférieur à 24 000 euros ; cette aide couvre deux dépôts de garantie et le mois en cours. Les données locatives enregistrées dans le système de données locatives enregistrées (SICAR) et fournies par les administrations communales (Comuns) font état d’environ 4 300 contrats déclarés et d’un loyer moyen déclaré de 13 euros par mètre carré pour novembre 2025. Ce chiffre ne décrit que l’échantillon enregistré et ne constitue pas une offre générale du marché. Pendant la location, une copie du contrat est déposée auprès de l’administration communale compétente ; les administrations communales transmettent les données au système. Les réparations ordinaires liées à l’âge du logement relèvent normalement du propriétaire, tandis que le locataire est responsable des dommages causés par un mauvais usage. Les transformations et améliorations nécessitent l’accord du propriétaire. Une vente ne met pas automatiquement fin au contrat ; l’acheteur reprend la position du propriétaire. Le propriétaire restitue le dépôt de garantie lors de la remise des clés, déduction faite des loyers impayés prouvés ou des demandes d’indemnisation pour dommages justifiées par le contrat. Le locataire peut partir avant terme avec un préavis d’un mois ; aucune pénalité exceptionnelle ne s’applique à ce titre. Le délai de préavis pour le non-renouvellement est de trois mois. À partir du 1er janvier 2027, la Loi 11/2026 (Llei 11/2026) modifiera progressivement le système de prolongation forcée des contrats. En 2027, le propriétaire pourra mettre fin aux contrats conclus en 2012 ou avant, ainsi qu’aux contrats dont le loyer est inférieur à 6 euros par mètre carré. Si le préavis requis n’est pas donné six mois à l’avance, le loyer est ajusté selon l’indice des prix à la consommation et le contrat est tacitement prolongé d’un an. Pour les nouveaux contrats, les plafonds d’augmentation annuelle dépendent du loyer précédent : jusqu’à 7 euros par mètre carré, 6 % plus l’indice des prix à la consommation ; au-delà de 7 et jusqu’à 8 euros, 5 % plus l’indice ; au-delà de 8 et jusqu’à 9 euros, 4 % plus l’indice ; au-delà de 9 et jusqu’à 10 euros, 3 % plus l’indice ; au-delà de 10 et jusqu’à 12 euros, 2 % plus l’indice ; et au-delà de 12 euros, 1 % plus l’indice. Pour 2027, l’indice des prix à la consommation est plafonné à 2,5 %. L’évaluation concrète dépend donc de la date du contrat, de la surface, du loyer précédent et de la remise prouvable du préavis. La reprise d’un logement pour l’usage personnel du propriétaire ou celui de membres de sa famille jusqu’au deuxième degré exige un préavis de six mois, une déclaration sur l’honneur et la preuve du lien familial. Les contrats protégés sont soumis à des restrictions particulières en matière de résiliation pour rénovation. Toute personne qui doit quitter un logement public parce qu’elle ne remplit plus les conditions peut rester sur une liste d’attente appropriée. Le programme de rénovation (Renova) soutient les travaux qui améliorent l’habitabilité, l’accessibilité, la sécurité ou l’efficacité énergétique. Pour les logements acquis par dation en paiement ou à la suite d’une saisie hypothécaire, le gouvernement peut exercer un droit de préemption ou de rachat. Le délai de décision est de 60 jours calendaires, le délai de paiement ne dépasse pas quatre mois et le droit ne s’applique qu’aux transferts définis par la loi. Un logement à usage touristique (HUT) n’appartient pas automatiquement au marché locatif normal ; son autorisation relève d’une procédure distincte.