Perumahan di Angola

Istilah Portugis habitação, alojamento familiar, dan moradia digunakan untuk menyebut perumahan, sedangkan apartamento, cubata, dan barraca merujuk pada jenis rumah atau hunian yang umum. Angola tidak memiliki satu saluran nasional untuk memperoleh perumahan pribadi. Sewa dan pembelian formal berjalan berdampingan dengan kawasan perumahan negara (centralidades) dan kawasan perkotaan (urbanizações), pembangunan mandiri terarah (Autoconstrução Dirigida), pembangunan rumah pribadi secara mandiri, permukiman perkotaan informal, dan perumahan pedesaan. Penguasaan tanah secara informal tetap menjadi jalur akses penting, terutama di pinggiran kota dan sekitar Luanda, tetapi kuitansi pribadi, pengakuan lokal, atau penguasaan dalam waktu lama tidak dengan sendirinya membuktikan hak yang aman. Tanah di Angola pada awalnya dimiliki oleh negara. Hak guna permukaan tanah (direito de superfície) dapat memberikan hak untuk menggunakan tanah kepada warga Angola dan warga negara asing, sedangkan hak guna perdata (domínio útil civil) dan, terutama di daerah pedesaan, hak guna adat (domínio útil consuetudinário) memberikan bentuk hak penggunaan lainnya. Konsesi biasanya mensyaratkan penggunaan tanah yang bermanfaat dan efektif; tidak menggunakan atau menyalahgunakan tanah dapat menyebabkan hilangnya hak tersebut. Sejak Decreto 84/25, Jendela Tunggal Konsesi Hak Atas Tanah (Janela Única de Concessão de Direitos Fundiários) menyediakan prosedur untuk tanah yang dapat dikonsesikan dalam domain privat negara. Prosedur ini tidak mencakup tanah domain publik atau tanah pedesaan milik komunitas dan tidak menjamin bahwa hak akan diberikan. Layanan kadaster perkotaan dan catatan kadaster IGCA-Tombo (IGCA-Tombo) membantu memeriksa bidang tanah dan riwayatnya. Sebelum menyewa, membeli, atau membangun, periksa alamat, pemilik atau pihak yang berwenang mengalihkan hak, sertifikat properti (Certidão Predial), daftar kadaster properti (Matriz Predial), konsesi atau hak guna permukaan tanah, beban yang tercatat, status pemecahan bidang, status tata ruang, sertifikat kelayakan huni atau izin penggunaan (Certificado de Habitabilidade), serta kondisi nyata listrik, air, dan sanitasi. Bandingkan dokumen asli dengan dokumen identitas dan lakukan pemeriksaan register serta kadaster secara independen. Sensus 2024 mencatat 65,7% penduduk tinggal di wilayah perkotaan, sementara 44,9% rumah tangga memperoleh listrik dari jaringan publik, 59,3% tidak memiliki air dari jaringan perpipaan, dan 40,5% tidak memiliki fasilitas sanitasi. Angka-angka ini sangat berbeda antarprovinsi, sehingga informasi infrastruktur dalam iklan tidak membuktikan bahwa properti tertentu telah tersambung atau dapat digunakan. Sewa perkotaan diatur oleh Lei 26/15. Perjanjian sewa perkotaan (arrendamento urbano) harus dibuat secara tertulis dan mencantumkan para pihak, properti dan lokasinya, tujuan, jangka waktu, sewa, dan tanggal; sertifikat kelayakan huni atau bukti terkait harus menjadi bagian dari dokumentasi kontrak. Uang muka awal tidak boleh melebihi tiga bulan, dan uang muka perpanjangan tidak boleh melebihi 30 hari. Jika kontrak tidak menetapkan jangka waktu, jangka waktu pengganti menurut hukum adalah dua tahun, dengan durasi sewa maksimum 30 tahun. Bukti pembayaran sewa harus disimpan, dan menyewakan kembali pada umumnya memerlukan persetujuan tertulis serta pemberitahuan. Pengakhiran tidak boleh hanya mengandalkan pernyataan lisan. Pengusiran formal mengikuti prosedur pengadilan atau surat perintah, sedangkan pengusiran informal memerlukan penilaian lokal dan hukum secara terpisah. Perumahan negara dikelola oleh otoritas negara setempat yang berwenang, dengan kebijakan dan program yang melibatkan kementerian perumahan (MOPUH), Institut Perumahan Nasional (INH), Dana Pengembangan Perumahan (FFH), pemerintah provinsi, atau administrasi munisipal. Permohonan biasanya memerlukan kartu identitas atau kartu penduduk dan formulir, kemudian diikuti seleksi melalui undian atau proses alokasi. Decreto 278/20, sebagaimana diubah oleh Decreto 84/22, menyediakan beberapa bentuk kontrak: sewa, kepemilikan yang dapat dibatalkan, pembayaran langsung, dan pemberian gratis. Dalam komposisi program yang disebutkan, 30% berupa sewa, 10% unit dengan pembayaran langsung, dan 60% unit dengan kepemilikan yang dapat dibatalkan. Warga Angola dan warga asing yang tinggal di Angola dan berusia 18 tahun atau lebih pada umumnya dapat mengajukan permohonan, tetapi warga asing dibatasi pada sewa. Akses sewa memerlukan bukti tinggal di Angola dan kemampuan membayar; kepemilikan yang dapat dibatalkan dan pembayaran langsung juga bergantung pada kemampuan membayar. Pemberian gratis ditujukan untuk situasi seperti kemiskinan berat, kerentanan, keadaan darurat, pemukiman kembali, atau ancaman terhadap nyawa dan biasanya memerlukan sertifikasi lokal. Tidak ada hak otomatis atas unit tertentu. Pembeli atau penghuni yang ditunjuk bertanggung jawab atas pemeliharaan, termasuk area bersama, sedangkan infrastruktur negara dan fasilitas sosial tetap terkait dengan tanggung jawab pemerintah provinsi. Perumahan negara dapat dibatalkan karena alasan termasuk tiga angsuran bulanan berturut-turut atau enam angsuran bulanan yang tidak berturut-turut tidak dibayar, penyalahgunaan properti, atau informasi palsu. Pemberian gratis tidak dapat dialihkan selama sepuluh tahun, dan unit dengan kepemilikan yang dapat dibatalkan pada umumnya tidak dapat dialihkan atau dibebani sebelum kepemilikan penuh berpindah. Untuk perumahan yang disita, dibangun, atau dibeli negara dan masih dikuasai hingga 2008, Decreto 147/25 menyediakan prosedur terpisah bagi penyewa utama negara yang dapat menunjukkan identitas serta bukti penguasaan atau penyewaan. Pembayaran dapat dilakukan dalam hingga 24 angsuran atau sekaligus, dengan potongan 25% untuk pembayaran penuh; surat pelunasan (Termo de Quitação), daftar kadaster properti, dan dokumen privat (Documento Particular) dapat mendukung pendaftaran, sementara biaya pendaftaran atau notaris dikurangi menjadi 70%. Bank dan rezim khusus BNA berdasarkan Aviso 09/24 dapat membiayai rumah formal untuk tempat tinggal tetap, tanah yang telah dilengkapi layanan, pembangunan mandiri, atau pembelian dari proyek perumahan. Bank memeriksa pendapatan, properti, pengembang, izin, hak atas tanah, beban, dan dokumen proyek lainnya. Penguasaan informal atau pembangunan mandiri tanpa hak yang dapat dilegalkan biasanya tidak dapat dibiayai bank. Pembangunan juga memerlukan hak atas tanah yang sesuai, izin pemecahan bidang atau pembangunan yang sah, proyek yang disetujui, serta pembangun atau pengembang yang memenuhi syarat. Status infrastruktur yang sebenarnya, kemajuan pembangunan, anggaran, kontrak, dan jadwal pembayaran harus didokumentasikan, bukan disimpulkan dari iklan. Biaya perumahan mencakup sewa atau harga pembelian, deposit atau uang muka, sambungan utilitas, pemeliharaan, biaya pendaftaran dan notaris, penilaian, asuransi, serta biaya kredit. Angola tidak memiliki standar nasional yang dapat diandalkan untuk sewa, deposit, waktu pemrosesan, atau biaya utilitas; properti, mata uang, pasar, provinsi, dan tingkat formalitas menentukan jumlahnya. Risiko utama meliputi rantai hak yang terputus, penjualan ganda, dokumen palsu, konsesi yang tidak terdaftar, infrastruktur yang tidak tersedia, banjir, lokasi yang tidak sesuai, serta pemukiman kembali atau pengusiran. Saat pindah rumah, catat kondisi serah terima, meteran, kunci, jumlah yang masih harus dibayar, serta penyelesaian deposit atau uang muka. Penjualan atau pengalihan memerlukan akta dan pendaftaran yang dapat diterima, sedangkan perumahan negara mengikuti aturan kontrak dan entitas pengelola yang relevan. Dalam kasus pemukiman kembali, periksa perintah yang konkret, otoritas lokal yang bertanggung jawab, dasar penggantian atau kompensasi, serta upaya hukum yang tersedia.