Habitação nas Bahamas

As Bahamas têm moradias isoladas e geminadas, apartamentos e casas em banda. O Censo do BNSI de 2022 registou 144,198 unidades habitacionais, incluindo 119,138 ocupadas e 25,060 vagas. Um inquérito domiciliar de 2013 registou 61.1% de casas ocupadas pelos proprietários, 33.5% de arrendamentos privados e 3.9% de acordos sem pagamento de renda; em New Providence, a proporção de arrendamentos privados era 36.1%. Estes valores descrevem padrões habitacionais antigos, não as rendas, preços ou disponibilidades atuais. O arrendamento privado formal e a propriedade são vias estabelecidas, enquanto a habitação pública é mais fragmentada e os acordos familiares sem pagamento são sobretudo informais. Um contrato de arrendamento privado nas Bahamas pode ser escrito ou oral, e um acordo oral pode ser executável. Antes de pagar, confirme o nome completo e a morada profissional do senhorio ou agente, inspecione a casa em conjunto, registe defeitos com fotografias e guarde o contrato assinado e todos os recibos. O contrato deve indicar a renda, caução, serviços públicos, reparações, remoção de resíduos, acesso, subarrendamento, animais de estimação e seguros. A caução pode corresponder a qualquer montante previsto no contrato e normalmente equivale a um mês de renda. As orientações oficiais preveem a devolução no prazo de sete dias após a saída, descontando danos causados pelo inquilino ou pelos seus convidados, com discriminação escrita dos descontos. Se a caução não for devolvida, pode contactar o Departamento de Assuntos do Consumidor antes de recorrer ao tribunal. Para um arrendamento mensal, deve normalmente avisar da saída com pelo menos 30 dias de antecedência em relação ao fim do período de arrendamento; para um arrendamento semanal, o mínimo habitual é 14 dias. Os senhorios são responsáveis por manter as instalações arrendadas em condições habitáveis e adequadas e por fazer reparações necessárias nos equipamentos elétricos, canalizações, ar condicionado, acessórios e eletrodomésticos fornecidos. O senhorio de pelo menos quatro unidades organiza e paga a remoção de resíduos. Em geral, a entrada exige aviso razoável com pelo menos duas semanas de antecedência, salvo emergência. Os inquilinos continuam responsáveis pelo pagamento da renda, manutenção normal, danos causados por si ou pelos seus convidados e cumprimento das regras de segurança habitacional. Contratos de arrendamento do Governo podem atribuir ao inquilino manutenção interior adicional e o pagamento de todos os serviços públicos. A Lei de Controlo das Rendas e o Conselho de Controlo das Rendas estabelecem um regime separado para alguns arrendamentos. O limite de valor protegido para uma casa é $75,000. A lei aplica-se em New Providence, e o Instrumento Estatutário 83/1979 estende a cobertura às Family Islands; no entanto, a cobertura e o limite devem ser confirmados para o arrendamento e ilha específicos. Um arrendamento protegido pode envolver deveres de reparação, registos e recibos de renda, um procedimento de litígio perante o Conselho e recurso ao Supremo Tribunal sobre uma questão de direito no prazo de 21 dias. O regime não deve ser considerado um limite universal às rendas. A habitação pública é gerida pelo Ministério da Habitação e Reforma Fundiária, através do Departamento da Habitação. O Programa de Arrendamento do Governo oferece assistência temporária e uma possível via de arrendamento com opção de compra, sujeita à disponibilidade e sem prazo fixo. A informação atual sobre o serviço descreve o programa como disponível em New Providence: paga-se a primeira renda antes da emissão do contrato e das chaves, a renda mensal vence no início do mês e o incumprimento pode levar ao despejo. As informações publicadas sobre elegibilidade não são totalmente consistentes. Uma síntese menciona cidadãos bahamenses, enquanto outra lista cidadãos ou residentes com 18 anos ou mais em dificuldades económicas. Os documentos normalmente pedidos incluem passaporte ou outro documento de identidade, cartão NIB, comprovativo de rendimentos de até três meses, recibos de vencimento, declaração do empregador e recomendação dos Serviços Sociais. O Departamento deve confirmar a elegibilidade de cada caso. As vias de propriedade do Governo incluem a compra de primeira habitação, uma casa do Ministério, um lote urbanizado e modalidades de arrendamento com opção de compra. Um inquilino do Governo pode precisar de estar em situação regular, comprar casa pela primeira vez e ter financiamento pré-aprovado. As informações atuais do programa indicam um limite de 30% do rendimento bruto anual para o serviço da dívida, um empréstimo segurado máximo de 95% do valor de financiamento, um limite de valor de financiamento de $250,000 para uma moradia e uma taxa de seguro do empréstimo de 0.5%. Cidadãos bahamenses com 18 anos ou mais que comprem a primeira casa podem ser elegíveis para isenção fiscal, de IVA ou de imposto de selo junto do Departamento da Receita Interna; confirme as isenções atuais e as condições de candidatura antes de assinar. Um lote residencial do Governo é disponibilizado numa urbanização aprovada. Os requisitos publicados incluem cidadania bahamense, idade mínima de 18 anos, não ter recebido anteriormente um lote do Governo e cumprir critérios de rendimento. Os pedidos são analisados por ordem de receção antes de uma proposta, sinal e transmissão. A disponibilidade, as infraestruturas da urbanização e a administração local variam por ilha, e um Administrador das Family Islands pode ajudar a contactar o serviço responsável. Uma compra privada passa normalmente do contrato de compra e venda à transmissão, ao cumprimento dos requisitos fiscais ou de taxas aplicáveis e ao registo. O Departamento do Registo Geral disponibiliza pesquisas pagas através do Sistema de Informação sobre Escrituras e Documentos (Deeds and Documents Information System); a informação do serviço indica um pré-pagamento de $10 por hora. O comprador deve verificar a transmissão registada, o título e os ónus, a identificação do lote e da parcela, o levantamento topográfico, a situação de ocupação e a situação da construção. Um advogado ou profissional licenciado em transmissões imobiliárias e um topógrafo podem reduzir o risco de confiar num título incompleto ou num limite não verificado. A propriedade por pessoas que não sejam bahamenses está sujeita à Lei de Propriedade Fundiária por Pessoas Internacionais (International Persons Landholding Act) e ao Conselho de Investimentos. Dependendo da transação, o comprador precisa de registo ou licença, e o registo no Departamento do Registo Geral deve incluir o certificado ou a licença exigidos. Um arrendamento comercial com duração superior a 21 anos também está sujeito aos requisitos de registo do Conselho. O proprietário pode ser elegível para solicitar um cartão anual de residência para proprietário de casa (Home Owner Resident Card) para si, cônjuge e filhos menores, sujeito às condições da Imigração; a propriedade, por si só, não confere um direito geral de viver ou trabalhar nas Bahamas. As alterações de 2024, 2025 e 2026 incluídas no índice legislativo atual tornam necessário verificar a lei consolidada antes de uma transação. O investimento imobiliário de não residentes pode exigir registo cambial no Banco Central ou estatuto de investimento aprovado. A repatriação de rendimentos de venda ou arrendamento depende de comprovativos documentais. Um residente temporário pode, em vez disso, recorrer a uma autorização de trabalho ou autorização por cônjuge. Um proprietário residente que compre a primeira habitação pode ser elegível para um financiamento BSD relativo a uma residência avaliada até $1,000,000; o excedente, ou todo o empréstimo conforme o caso, pode exigir tratamento em moeda estrangeira e aprovação prévia. O mecanismo de financiamento BSD exclui lotes vagos, duplexes, segundas habitações, imóveis residenciais de utilização mista com arrendamento e uso comercial; não permite participação conjunta com um não residente ou residente económico. Há hipotecas nacionais disponíveis em bancos e cooperativas de crédito. Em 2023, o Banco Central eliminou a exigência de indemnização hipotecária aplicável a entradas reduzidas. Sem seguro, uma entrada de 15% continua a ser a referência geral, embora um credor possa aceitar um valor menor segundo a sua política de risco. Um rácio total prudente de serviço da dívida é, em geral, 50%; o limite de 30% de um programa do Governo é uma regra separada do programa. Compare os credores em função dos juros, taxas, seguros, moeda, condições de reembolso antecipado e elegibilidade do imóvel, não apenas da entrada. A construção ou alteração de uma casa envolve o Ministério das Obras Públicas e a sua Divisão de Controlo de Edificações. O processo inclui um pedido escrito de licença, plantas aprovadas e inspeções obrigatórias, seguidas de um certificado de ocupação após inspeções satisfatórias. Uma licença pode manter-se válida até 18 meses e ser renovada por até três períodos adicionais de 18 meses. A extensão do Regulamento de Edificações de 2024 confere cobertura diferenciada às Family Islands e pode envolver um Conselho Distrital ou Administrador. Grand Bahama e Freeport podem ter regras locais adicionais de construção e saneamento. Também podem ser exigidas aprovações de planeamento ou urbanização. Uma construção à medida começa, por isso, com um lote e título assegurados, seguidos de licenças e de um construtor ou engenheiro aprovado. Os proprietários têm, em geral, obrigações relativas ao imposto predial. A classificação ou isenção de habitação ocupada pelo proprietário exige um pedido ou declaração, e o imposto não pago pode criar risco de penhora ou venda coerciva, sujeito a exceções legais. Os riscos de furacões e ventos fortes, inundações, desocupação, manutenção e resiliência dos serviços públicos específicos da ilha devem ser verificados para cada imóvel. As condições habitacionais também variam por ilha: New Providence concentra a maior parte dos serviços formais de arrendamento e habitação pública, enquanto as Family Islands dependem mais de propriedade privada ou familiar, lotes do Governo e administração local. Freeport exige atenção separada às regras locais. A investigação disponível não estabelece dados atuais de rendas e disponibilidade por ilha.