Vivienda en las Bahamas

En las Bahamas hay casas independientes y adosadas, apartamentos, pisos y casas adosadas. El censo de 2022 del BNSI registró 144,198 unidades de vivienda, de las cuales 119,138 estaban ocupadas y 25,060 vacías. Una encuesta de hogares de 2013 registró un 61.1% de viviendas ocupadas por sus propietarios, un 33.5% de alquileres privados y un 3.9% de acuerdos sin alquiler; en Nueva Providencia, los alquileres privados representaban el 36.1%. Estas cifras describen patrones de vivienda de hace años, no los alquileres, precios o disponibilidad actuales. El alquiler privado formal y la propiedad son opciones consolidadas; la vivienda pública está más fragmentada y los acuerdos familiares sin alquiler son principalmente informales. En las Bahamas, un contrato de alquiler privado puede ser escrito u oral; un acuerdo oral puede ser exigible. Antes de pagar, verifica el nombre completo y la dirección comercial del propietario o agente, inspecciona la vivienda con esa persona, fotografía los defectos y conserva el contrato firmado y todos los recibos. El contrato debe especificar el alquiler, el depósito, los servicios, las reparaciones, la retirada de residuos, el acceso, el subarriendo, las mascotas y el seguro. El depósito puede ser de cualquier importe previsto en el contrato y suele equivaler a un mes de alquiler. La orientación oficial prevé su devolución dentro de los siete días posteriores a la mudanza, descontando los daños causados por el inquilino o sus invitados; las deducciones deben detallarse por escrito. Si no se devuelve el depósito, se puede acudir a Asuntos del Consumidor antes de iniciar una acción judicial. Para un alquiler mensual, por lo general debe avisarse de la salida al menos 30 días antes del final del período de alquiler; para un alquiler semanal, el mínimo habitual es de 14 días. Los propietarios deben mantener las viviendas alquiladas en condiciones habitables y aptas para su ocupación y realizar las reparaciones necesarias de la electricidad, las instalaciones de fontanería, el aire acondicionado, los accesorios y los electrodomésticos suministrados. Si el propietario tiene al menos cuatro unidades, se encarga de organizar y pagar la retirada de residuos. Por lo general, para entrar se necesita un preaviso razonable de al menos dos semanas, salvo en una emergencia. Los inquilinos siguen siendo responsables del alquiler, el mantenimiento ordinario, los daños causados por ellos o sus invitados y el cumplimiento de los requisitos de seguridad de la vivienda. Los contratos de alquiler públicos pueden asignar al inquilino el mantenimiento interior adicional y el pago de todos los servicios. La Ley de Control de Alquileres (Rent Control Act) y la Junta de Control de Alquileres (Rent Control Board) establecen un marco separado para algunos arrendamientos. El umbral de valor de la vivienda protegida es de hasta $75,000. La Ley se aplica en Nueva Providencia y el Instrumento Legal 83/1979 (Statutory Instrument 83/1979) amplía la cobertura a las Islas Familiares, pero la cobertura y el umbral deben comprobarse para cada arrendamiento e isla. Un arrendamiento protegido puede implicar obligaciones de reparación, registros y recibos de alquiler, un procedimiento de disputa ante la Junta y una apelación ante el Tribunal Supremo sobre una cuestión de derecho dentro de los 21 días. Este marco no debe interpretarse como un límite universal a los alquileres. La vivienda pública depende del Ministerio de Vivienda y Reforma del Suelo (Ministry of Housing and Land Reform), a través del Departamento de Vivienda. El Programa Gubernamental de Alquiler (Government Rental Programme) ofrece ayuda temporal y una posible opción de alquiler con opción de compra; depende de la disponibilidad y no tiene un plazo fijo. La información actual del servicio lo describe como disponible en Nueva Providencia: el primer mes de alquiler se paga antes de que se emitan el contrato y las llaves; el alquiler mensual vence al comienzo del mes y el impago puede dar lugar al desalojo. La información publicada sobre los requisitos no es del todo coherente. Una descripción general menciona a ciudadanos bahameños; otra lista, a ciudadanos o residentes de 18 años o más que atraviesan dificultades económicas. Entre los documentos que suelen solicitarse figuran pasaporte u otro documento de identidad, tarjeta de la Junta Nacional de Seguros, prueba de ingresos de hasta tres meses, nóminas, carta de empleo y recomendación de Servicios Sociales. El Departamento debe confirmar la elegibilidad de cada caso. Las vías públicas de acceso a la propiedad incluyen la compra de una primera vivienda, una vivienda del Ministerio, un lote urbanizado y acuerdos de alquiler con opción de compra. Un inquilino público puede necesitar estar al corriente, ser comprador por primera vez y tener financiación preaprobada. La información actual del programa describe un límite del 30% de los ingresos brutos anuales para el servicio de la deuda, un préstamo asegurado máximo del 95% del valor de financiación, un límite de $250,000 para el valor de financiación de una vivienda y una tasa de seguro de préstamo del 0.5%. Los ciudadanos bahameños de 18 años o más que compren su primera vivienda pueden reunir los requisitos para recibir desgravación fiscal, del IVA o del impuesto de timbre a través del Departamento de Ingresos Internos; conviene confirmar la desgravación y sus condiciones vigentes antes de firmar. Los lotes residenciales públicos se ofrecen en subdivisiones autorizadas. Los requisitos publicados incluyen ciudadanía bahameña, edad mínima de 18 años, no tener asignado ya un lote público y cumplir los criterios de ingresos. Las solicitudes se revisan por orden de llegada antes de presentar una oferta, depósito y transmisión. La disponibilidad, la infraestructura de las subdivisiones y la administración local varían según la isla; el Administrador de una Isla Familiar puede ayudar a contactar con la oficina responsable. Una compra privada normalmente pasa del contrato de compraventa a la transmisión, al cumplimiento de los impuestos o gravámenes aplicables y al registro. El Departamento del Registrador General ofrece búsquedas de pago mediante el Sistema de Información de Escrituras y Documentos (Deeds and Documents Information System); la información del servicio indica que los usuarios deben pagar por adelantado $10 por hora. El comprador debe comprobar la transmisión registrada, el título y los gravámenes, la identificación de la parcela y el lote, el levantamiento topográfico, el estado de ocupación y la situación de la construcción. Un abogado o profesional autorizado de transmisiones inmobiliarias y un topógrafo pueden reducir el riesgo de depender de un título incompleto o de límites no verificados. La propiedad por personas no bahameñas está sujeta a la Ley de Tenencia de Tierras por Personas Internacionales (International Persons Landholding Act) y a la Junta de Inversiones (Investments Board). Según la operación, el comprador necesita registro o permiso; el registro del Departamento del Registrador General debe incluir el certificado o permiso exigido. Un arrendamiento comercial superior a 21 años también está sujeto a los requisitos de registro de la Junta. El propietario de una vivienda puede solicitar una tarjeta anual de residencia para propietarios (Home Owner Resident Card) para sí, su cónyuge y sus hijos menores, sujeto a las condiciones de Inmigración; ser propietario, por sí solo, no concede un derecho general a vivir o trabajar en las Bahamas. El índice legislativo vigente enumera enmiendas de 2024, 2025 y 2026, por lo que es necesario comprobar la ley consolidada antes de una operación. La inversión inmobiliaria por parte de no residentes puede exigir el registro de control cambiario o el estatus de inversión aprobada del Banco Central. La repatriación de los ingresos por venta o alquiler depende de la documentación justificativa. Un residente temporal puede recurrir, en cambio, a un permiso de trabajo o de cónyuge. Un propietario residente por primera vez puede optar a una hipoteca en dólares bahameños (BSD mortgage) para una vivienda valorada en hasta $1,000,000; el exceso, o todo el préstamo según el caso, puede requerir tratamiento en moneda extranjera y aprobación previa. Esta financiación hipotecaria en dólares bahameños excluye lotes vacíos, dúplex, segundas viviendas, propiedades residenciales de uso mixto y alquiler, y usos comerciales; tampoco permite participación conjunta con una persona no residente o residente económica. Los bancos y las cooperativas de crédito ofrecen hipotecas nacionales. En 2023, el Banco Central eliminó la exigencia de seguro de indemnización hipotecaria para los anticipos reducidos. Sin seguro, un anticipo del 15% sigue siendo una referencia general, aunque un prestamista puede aceptar menos conforme a su propia política de riesgo. En general, es prudente que el servicio total de la deuda no supere el 50%; el límite del 30% de un programa gubernamental es una regla aparte de ese programa. Compara los prestamistas según los intereses, las tasas, el seguro, la moneda, las condiciones de amortización anticipada y la elegibilidad de la propiedad, no solo por el anticipo. Construir o reformar una vivienda requiere la intervención del Ministerio de Obras Públicas y su División de Control de Construcción (Building Control Division). El proceso incluye una solicitud escrita de permiso, planos aprobados e inspecciones obligatorias; tras inspecciones satisfactorias, se expide un certificado de ocupación. Un permiso puede tener una validez de hasta 18 meses y renovarse por hasta tres períodos adicionales de 18 meses. La ampliación de 2024 del Reglamento de Construcción (Buildings Regulation) establece una cobertura diferenciada para las Islas Familiares y puede implicar al Consejo de Distrito o al Administrador. Gran Bahama y Freeport pueden tener normas locales adicionales de construcción y saneamiento. También puede hacer falta aprobación urbanística o de subdivisión. Por tanto, una construcción a medida empieza por obtener un lote y un título seguros y continúa con los permisos y la aprobación de un constructor o ingeniero. Los propietarios suelen estar sujetos al impuesto sobre bienes inmuebles. Para solicitar una clasificación o exención de vivienda ocupada por el propietario hace falta una solicitud o declaración; los impuestos impagados pueden generar un gravamen o riesgo de venta forzosa, sujeto a excepciones legales. Hay que comprobar los riesgos de huracán y viento, inundaciones, desocupación, mantenimiento y resiliencia de los servicios públicos para cada inmueble. Las condiciones de vivienda también varían según la isla: Nueva Providencia concentra la mayor parte de los alquileres formales y los servicios de vivienda pública; en las Islas Familiares predominan más la propiedad privada o familiar, los lotes públicos y la administración local. Freeport requiere especial atención a sus normas locales. La investigación disponible no establece datos actuales de alquileres y disponibilidad por isla.