Perumahan di Tonga

Perumahan swasta di Tonga biasanya ditempati pemilik atau disediakan melalui hubungan keluarga, gereja, atau pekerjaan. Sensus Penduduk dan Perumahan 2021 mencatat 69,5% rumah tangga memiliki rumah tanpa hipotek, 6,9% memiliki rumah dengan hipotek, 4,2% menyewa, dan 16% menempati rumah tanpa membayar. Household Income and Expenditure Survey 2021 menghasilkan angka berbeda karena menggunakan metode dan populasi berbeda: 63% memiliki rumah tanpa hipotek, 29% tinggal di rumah keluarga atau gereja tanpa membayar, 5% memperoleh perumahan dari pemberi kerja, 3% menyewa, dan 1% memiliki hipotek. Angka ini menunjukkan terbatas dan terfragmentasinya pasar sewa formal, bukan satu pola perumahan nasional yang seragam. Sistem tanah Tonga membedakan Crown Land, tanah warisan yang disebut tofia, jatah kota, dan jatah pajak. Tanah umumnya tidak dialihkan sebagai hak milik bebas. Subjek Tonga laki-laki sejak lahir yang berusia setidaknya 16 tahun dapat mengajukan jatah pajak atau kota, sesuai Land Act dan proses pendaftaran terkait. Ministry of Lands, Survey, Planning & Natural Resources menangani pendaftaran tanah, sewa, dan penilaian. Pemegang terdaftar dapat menyewakan jatah kota atau pajak dengan persetujuan Kabinet. Sewa jatah pajak dapat berlaku hingga 20 tahun, sedangkan pengaturan sewa lain umumnya memiliki batas total hingga 99 tahun kecuali His Majesty in Council memberikan persetujuan. Land Act 2025 amendment termasuk dalam kerangka hukum saat ini dan perlu diperiksa untuk transaksi yang berlaku. Warga negara asing memerlukan izin dari Ministry of Lands atau sewa yang sah untuk tinggal di, menguasai, atau menggunakan tanah untuk perumahan. Pemilik sewa tidak boleh menampung warga asing tanpa sewa atau izin yang diwajibkan. Sewa tidak menghilangkan kebutuhan untuk memeriksa sisa masa berlaku, penggunaan yang diizinkan, pendaftaran, dan persyaratan persetujuan. Perempuan dapat mengakses sewa, tetapi akses ke jatah dan kepemilikan tanah masih dibatasi secara struktural, dan aturan pewarisan dapat memengaruhi janda, anak perempuan, serta ahli waris lainnya. Pasar sewa swasta kecil dan umumnya bergantung pada pengaturan langsung dengan pemilik, keluarga, atau pemberi kerja. Tidak ditemukan layanan pencatatan sewa nasional atau registri kontrak sewa seragam dalam sumber resmi yang ditinjau. Sewa rumah atau kamar berbeda dari pembayaran sewa berdasarkan sewa tanah. Perjanjian sewa sebaiknya menyebutkan properti, durasi, uang sewa, tanggal pembayaran, perbaikan, dan syarat penghentian pengaturan. Pemulihan uang jaminan, pemberitahuan, dan sengketa perbaikan biasanya bergantung pada perjanjian dan penegakan pengadilan yang tersedia, bukan sistem pengendalian sewa nasional. Rata-rata uang sewa nasional yang dapat diandalkan tidak ditetapkan dalam sumber yang ditinjau. Sebelum membagi tanah, membangun, atau mengubah penggunaan tanah secara substansial, periksa hak tanah atau sewa, survei, persetujuan pemilik, dan persyaratan perencanaan. National Spatial Planning and Management Office meninjau permohonan pembangunan berdasarkan National Spatial Planning and Management Act 2012. Permohonan dapat memerlukan rencana lokasi, hak tanah atau sewa, persetujuan pemilik, dan proposal pembangunan, dengan peninjauan lingkungan atau komentar publik dalam beberapa kasus. Banding atas penolakan umumnya harus diajukan dalam 21 hari. Building Controller mengelola izin bangunan berdasarkan Building Control and Standards Regulations 2005, yang direvisi pada 2020. Orang yang bermaksud membangun umumnya mengajukan permohonan dan biaya, dan mungkin memerlukan akta hibah atau sewa bersertifikat, rencana lokasi berskala, serta bukti pengawasan atau konsultasi yang memenuhi syarat. Keputusan umumnya dibuat dalam 21 hari setelah dokumen lengkap dan rujukan yang diperlukan diterima. Pekerjaan harus dimulai dalam satu tahun setelah persetujuan. Izin Kelas 1 dan Kelas 10 berlaku hingga dua tahun, sedangkan kelas lain hingga tiga tahun; pembaruan umumnya berlaku hingga satu tahun. Inspeksi memerlukan pemberitahuan 36 jam. Pembangunan tanpa persetujuan dapat mengakibatkan pemberitahuan pembongkaran atau perintah untuk menghentikan penggunaan bangunan. Tonga Development Bank menawarkan pinjaman perumahan dan sewa untuk membeli, membangun, merenovasi, atau memperluas rumah serta untuk beberapa pekerjaan lokasi tetap. Informasi yang dipublikasikan mencantumkan pinjaman minimum TOP5.000, bunga mulai 8% per tahun, uang muka sedikitnya 10%, dan jangka waktu maksimum 12 tahun; ketentuan ini dapat berubah. Agunan dapat mencakup rumah, hipotek atas tanah, atau aset lain. Pemohon umumnya memerlukan kepemilikan tanah yang sah atau sewa dengan sisa masa sedikitnya 20 tahun, kemampuan membayar yang memadai, riwayat kredit yang dapat diterima, pemotongan gaji jika berlaku, dan dua penawaran harga dari pembangun atau kontraktor. Persetujuan tidak otomatis. Tidak ada bukti hak perumahan publik universal nasional di Tonga. Tapanekale Affordable Housing Project merupakan pilihan tertarget bagi rumah tangga yang dipastikan hidup dalam kemiskinan ekstrem. Program ini menyediakan rancangan satu kamar tidur untuk rumah tangga beranggotakan satu hingga empat orang dan dua kamar tidur untuk rumah tangga beranggotakan lima orang atau lebih, dengan ruang tinggal, dapur, fasilitas air dan sanitasi, serta tangki air. Dalam program yang terdokumentasi, kepastian kepemilikan tanah diwajibkan untuk memperoleh akses. Bantuan lainnya dapat bersifat sementara atau berbasis proyek, seperti perbaikan pascabencana, ketahanan tempat tinggal, dan dukungan tangki air, bukan manfaat nasional permanen. Layanan perumahan berbeda menurut pulau. Tonga Water Board memasok air di wilayah layanannya, sedangkan Waste Authority Ltd dan program infrastruktur perkotaan mendukung pengelolaan sampah, drainase, dan layanan terkait. Akses rumah tangga ke sumber air minum yang lebih baik mencapai 100% dalam Household Income and Expenditure Survey 2021, tetapi pengaturan di pulau terluar dapat lebih mengandalkan sistem lokal, tenaga surya, dan tangki air hujan. Akses listrik dan energi memasak juga berbeda menurut pulau; survei mencatat listrik sebagai sumber penerangan utama bagi 96% rumah tangga di Tongatapu, 90% di Vava'u, dan 99% di 'Eua, sedangkan Ongo Niua sangat mengandalkan listrik panel surya. Keputusan perumahan harus mempertimbangkan siklon, gelombang badai, genangan pesisir dan banjir, kekeringan, serta intrusi air asin. Permukiman rendah, terutama di sekitar Nuku'alofa, dapat menghadapi risiko drainase, septik, dan air tanah. Karena itu, standar pembangunan, pemilihan lokasi, penyimpanan air, dan perbaikan rumah memiliki manfaat praktis selain persetujuan konstruksi. Shelter Resilience Project 2026 menargetkan komunitas pesisir dan dataran rendah tertentu di Tongatapu dengan perbaikan rumah tangga, tempat tinggal transisi, dan pelatihan; ini bukan hak nasional. Uang sewa tanah harus dibayar teratur. Pemberitahuan tunggakan Ministry of Lands menunjukkan bahwa negara dapat menegakkan kewajiban yang belum dibayar, dan tunggakan jatah pajak lebih dari dua tahun dapat menimbulkan risiko pengusiran berdasarkan Land Act. Penelantaran selama lebih dari dua tahun juga dapat mengakibatkan penyitaan kembali. Pengalihan, penyewaan kembali, dan penyerahan sewa umumnya memerlukan prosedur Ministry of Lands, pendaftaran, serta persetujuan Kabinet jika berlaku. Sewa tidak otomatis mengakhiri hak perumahan rumah tangga saat pemegangnya meninggal: aturan janda, penerus, dan pewarisan berlaku, dan penerus tetap terikat pada ketentuan sewa.