Le logement à la Barbade

Le recensement de 2021 a dénombré 73,571 unités de logement, dont 61,627 étaient occupées. Le parc comprenait 59,837 maisons individuelles, 2,210 logements en terrasse ou appartements publics (Terrace Units), 5,228 appartements privés, 612 maisons de ville ou condominiums, et 706 maisons jumelées ou bifamiliales. Ces chiffres décrivent le parc à cette date et ne renseignent ni sur la disponibilité actuelle ni sur l’évolution des prix. Une location ou une prise à bail privée est généralement organisée directement avec le propriétaire ou par l’intermédiaire d’un agent. En vertu du Residential Tenancies Act, Cap. 230A, le propriétaire doit informer le Commissioner of Inland Revenue de son intention de louer le bien. L’enregistrement consigne notamment l’emplacement, l’usage, la propriété ou le pouvoir de disposer du bien, l’éventuel agent et le loyer, y compris les meubles ou services. Toute modification du loyer doit être déclarée dans les 30 jours. Le propriétaire et le locataire doivent chacun recevoir un carnet de loyer. Le registre peut être consulté moyennant des frais. Une ordonnance de reprise de possession ne peut généralement pas être obtenue sans certificat d’enregistrement ; le harcèlement, l’entrave illégale ou la coupure délibérée des services publics par le propriétaire sont des infractions pénales. Les recherches examinées n’ont pas établi l’existence d’un plafonnement général des loyers. Depuis 1973, la NHC est une institution publique régie par le Housing Act, Cap. 226. Elle propose notamment des terrains et maisons à vendre, des terrains en bail emphytéotique, des biens locatifs, des unités de logement, des formules de location-accession et l’entretien de lotissements. Les critères d’admissibilité habituels visent les citoyens barbadiens qui ne possèdent ni terrain ni bien immobilier. Une demande comprend généralement une pièce d’identité, des données du système d’administration fiscale (Tax Administration Management Information System, TAMIS), les informations sur le salaire et la période de paie, un bulletin de paie récent ou une attestation de l’employeur, des renseignements sur les dettes et une photo ; les demandes conjointes exigent aussi les documents du codemandeur. Un achat nécessite également un relevé bancaire ou une attestation de prêt hypothécaire. Toute personne qui construit sur un terrain loué ou y habite peut avoir besoin du consentement du propriétaire du terrain. Les offres de la NHC comprennent notamment des maisons de deux ou trois chambres et des parcelles d’environ 3,000 à 4,000 pieds carrés, éventuellement dans une autre paroisse. La demande est gratuite et un accusé de réception est généralement envoyé sous environ une semaine, mais toute offre dépend de l’admissibilité et de la disponibilité et est examinée par le conseil d’administration. Cinq pour cent des maisons de chaque programme sont réservées aux personnes handicapées. La NHC ne finance pas l’achat ; il faut trouver un prêteur distinct. La formule de location-accession exige notamment une pièce d’identité, des données TAMIS et une attestation de prêt hypothécaire, ainsi qu’un apport initial généralement de 10 pour cent ; la procédure de vente dure environ trois à six mois. Un régime légal de tenantry foncier (Tenantry) n’est pas une location ordinaire. En vertu du Tenantries Freehold Purchase Act, Cap. 239B, il concerne notamment les tenantries de plantation (Plantation Tenantry) ou les terrains comportant plus de cinq parcelles résidentielles destinées à des maisons chattel (Chattel House). Les terrains adjacents au rivage sont exclus. Une personne résidente admissible y a vécu pendant cinq années consécutives ou cinq des sept années précédentes et peut, sous réserve des exigences légales, demander l’acquisition de la pleine propriété. Le formulaire I doit d’abord être remis au propriétaire et au ministre compétent ; deux exemplaires doivent être déposés auprès du ministre dans les sept jours. Le propriétaire doit permettre l’arpentage et le transfert. Si le propriétaire est absent, refuse de coopérer ou ne peut être localisé, une procédure auprès du Registrar à l’aide du formulaire II peut être possible. Le paiement, un acte de transfert et l’enregistrement restent nécessaires. Une succession, une sous-location ou un statut de propriétaire incertain peuvent compliquer l’évaluation. Un house-spot ou une parcelle peut être fonctionnellement similaire, mais ne confère pas automatiquement le droit légal d’achat. L’enregistrement de la propriété passe par le Land Registry, également appelé Lands & Surveys. La Barbade compte huit districts d’enregistrement actifs ; la transition des actes vers un certificat de titre enregistré (Certificate of Title) place la situation de propriété inscrite au centre du dispositif. Avant l’achat, il convient de vérifier les limites, l’accès et les éventuels empiètements, souvent avec l’aide d’un géomètre pour un terrain privé. Les non-résidents doivent généralement obtenir l’autorisation de la Central Bank of Barbados pour acquérir un bien immobilier. Le prix d’achat total est normalement payé à partir de fonds étrangers, tandis que les prêts locaux accordés aux non-résidents nécessitent généralement aussi une autorisation. Les ressortissants barbadiens vivant à l’étranger sont exemptés de cette exigence pour les prêts hypothécaires résidentiels. Le prix d’achat, le loyer et les frais de transaction dépendent du bien et du contrat concernés. Le Planning and Development Department doit être consulté avant toute construction, modification, mise en valeur d’un terrain ou érection d’une maison chattel. Le portail électronique et les différents formulaires gouvernementaux couvrent des autorisations distinctes. Pour un nouveau raccordement à l’eau, la Barbados Water Authority exige notamment une pièce d’identité, une preuve de propriété ou l’autorisation du propriétaire du terrain, un plan approuvé par l’autorité chargée de la construction et du développement, et un reçu récent de taxe foncière. Lors d’une entrée dans les lieux ou d’un déménagement, le contrat de location ne transfère pas automatiquement les contrats d’eau et d’électricité. La Barbados Water Authority gère les nouveaux raccordements, les rétablissements, les résiliations, les factures, les eaux usées et les pannes. Barbados Light & Power propose en ligne, par téléphone ou par courriel des services de déménagement, d’emménagement et de départ. Jusqu’au transfert ou à la résiliation, le demandeur reste responsable des frais d’électricité. Selon la situation, une pièce d’identité et des frais sont nécessaires ; un nouveau raccordement, un rétablissement après plus de six mois ou une modification du câblage peut nécessiter une autorisation du Government Electrical Engineering Department. Selon les directives de BL&P, des dépôts sont généralement exigés, avec des exceptions, notamment pour les citoyens barbadiens et les personnes ayant le statut de résident permanent. Les propriétaires doivent notamment organiser le compte de taxe foncière et le certificat fiscal, le prêt hypothécaire, l’assurance et l’entretien, et conserver en lieu sûr les titres, actes et plans. Les locataires paient le loyer et les services publics que le contrat met à leur charge, prennent soin des locaux, gardent leurs preuves de paiement et donnent leur préavis de départ dans les délais. Les dépôts, leur remboursement et les réparations dépendent fortement du contrat et de l’état du bien dûment documenté ; un conseil juridique local peut être nécessaire en cas de litige. La saison des ouragans dure du 1er juin au 30 novembre. Le Department of Emergency Management prend en compte, entre autres risques, les ouragans, les inondations, les séismes et les glissements de terrain. Avant un événement, il convient de sécuriser les toitures et les fenêtres, les drains, les objets non fixés, les réserves d’eau et de nourriture, les médicaments, les documents et les papiers d’assurance. Les risques de marée de tempête et d’inondation côtière touchent particulièrement les zones littorales. Les abris d’urgence de catégorie 1 ou 2 sont temporaires et n’ouvrent qu’après une annonce officielle. Après des dégâts, le Welfare Department ou le DEM évalue la situation ; une preuve du statut de propriétaire ou de locataire fait partie des renseignements requis. La NHC peut devoir intervenir pour un logement locatif endommagé. L’aide financière au loyer ou aux services publics exige une évaluation sociale et n’est pas automatique. Une location ordinaire prend fin selon le contrat et les exigences légales applicables. Les litiges concernant la reprise de possession relèvent du Magistrate’s Court ; il ne faut pas présumer qu’une expulsion par ses propres moyens est permise. Pour une ordonnance de reprise de possession, le certificat d’enregistrement est pertinent pour les biens locatifs qui doivent être enregistrés. Les régimes de tenantry et de house-spot suivent leurs propres préavis légaux et peuvent déboucher sur l’acquisition de la propriété. En cas de décès, de succession ou de changement de propriétaire, les démarches passent par le Land Registry et, si nécessaire, par un avocat.