Wohnen in Bhutan

In Bhutan gibt es keinen einheitlichen landesweiten Weg zu Wohnraum. Formelle Miet- und Kaufverträge bestehen neben familiären und informellen Regelungen. Die Household and Living Standards Survey (HCES 2025), bezogen auf 2024, erfasste 159,808 Haushalte: 59.8 Prozent lebten in einem Haus, 34.4 Prozent in einer Wohnung, 4.6 Prozent in einem Teilhaus oder einer gemeinsam genutzten Wohnung und 1.1 Prozent in anderen Wohnformen. Selbst genutzter Wohnraum machte 53.2 Prozent aus. Der Anteil lag in ländlichen Gebieten bei 75.8 Prozent und in Städten bei 16 Prozent; 66.9 Prozent der städtischen Haushalte lebten in Wohnungen, während 82.2 Prozent der ländlichen Haushalte in Häusern lebten. Dies zeigt die große Bedeutung von Eigentum und Familienwohnen im ländlichen Bhutan sowie von Mietwohnungen und Wohnungskäufen in Städten. Der Tenancy Act gilt für private oder staatliche Wohnraummiete und bestimmte Landpachten. Kurzzeit- oder gewerbliche Vermietungen von bis zu einem Monat sind nicht erfasst. Ein Mietvertrag sollte vor dem Einzug oder zu Beginn des Mietverhältnisses schriftlich abgeschlossen, von den Parteien und zwei unabhängigen Zeugen unterschrieben, rechtsgültig gestempelt und in drei Originalen erstellt werden. Jede Partei erhält ein Exemplar; das dritte muss innerhalb von zwei Wochen bei der zuständigen Stelle in der Distriktverwaltung (Dzongkhag), der Gemeindeverwaltung (Dzongkhag Thromde) oder der lokalen Verwaltungseinheit (Gewog) eingereicht werden. Der Vertrag beschreibt unter anderem die Parteien, die Wohneinheit, die Dauer, die Miete, den Nutzungszweck und den Zustand bei der Übergabe. Bhutanesische Staatsangehörige und ausländische Staatsangehörige mit gültiger Aufenthaltserlaubnis dürfen Wohnraum mieten; vor der Unterzeichnung prüft der Eigentümer die Angaben ausländischer Mieter beim Department of Immigration. Beim Kauf, der Übertragung, Schenkung oder Erbschaft von Eigentum prüfen Käufer das lokale Landregister (Thram) und die Eigentumsbescheinigung (Lagthram). Die Prüfung umfasst auch Grundstücks- und Gebäudedaten, bestehende Hypotheken, eine gültige Nutzungsbescheinigung und gegebenenfalls die Bauakte. Verkäufe und andere Übertragungen nutzen vorgeschriebene Urkunden, erforderliche Zustimmungen von Familienmitgliedern oder Miteigentümern, zwei Zeugen, eine rechtliche Stempelung und das eSaKor-Grundbuchverfahren (eSaKor). Nach einer 30-tägigen öffentlichen Einsichtnahme registriert das National Land Commission Secretariat die Übertragung endgültig. Bei Familienland ist eine schriftliche Zustimmung der Familie erforderlich; bei Grundstücksteilungen können Schwellenwerte von weniger als 10 Dezimalstellen in ländlichen Gebieten oder weniger als 13 Dezimalstellen in einem Thromde je nach Landart eine zusätzliche Prüfung auslösen. Eine Wohnung in einer Strata-Anlage umfasst das alleinige Eigentum an der Wohneinheit sowie gemeinschaftliche Rechte am Grundstück und an Gemeinschaftsflächen. Die belegte Zugangsmöglichkeit für ausländische Staatsangehörige betrifft das Mieten und begründet nicht automatisch ein Recht zum Eigentumserwerb. Wer ein Gebäude errichtet oder verändert, nutzt das Construction Approval System oder CAS. Eine Baugenehmigung allein berechtigt nicht zur Nutzung: Für das gesamte Gebäude oder einen Teil davon ist eine gültige Nutzungsbescheinigung erforderlich. Diese gilt zunächst während der ersten 15 Jahre jeweils fünf Jahre und danach jeweils drei Jahre; bei Gebäuden, die älter als 50 Jahre sind, verlangt die zuständige Stelle außerdem einen Sicherheitsbericht eines zertifizierten Ingenieurs und eine jährliche Verlängerung. Bau- und Wohnstandards berücksichtigen Sicherheit, Widerstandsfähigkeit und traditionelle bhutanische Architektur. Die National Housing Development Corporation Limited oder NHDCL bietet erschwinglichen Wohnraum und damit verbundene Dienstleistungen an. Anträge, Statusabfragen, Wohnraumzuteilung und Instandhaltung sollen online verfügbar sein. Ein gefördertes Projekt sieht ungefähr 2,500 Wohnungen vor; die erste Projektphase umfasst ungefähr 1,026 bis 1,062 Einheiten in ausgewählten Dzongkhags. Das Konzept richtet sich an Haushalte mit niedrigem Einkommen, darunter etwa 70 Prozent Beschäftigte im öffentlichen Sektor und 30 Prozent Beschäftigte außerhalb des öffentlichen Sektors mit niedrigem Einkommen, einschließlich Personen in informellen Siedlungen. Mietkaufmodelle und andere Reformen hängen vom jeweiligen Projekt, der Verfügbarkeit und den Kriterien ab; es besteht kein allgemeiner Anspruch auf eine NHDCL-Wohnung. Banken gewähren Wohnungs- und Hauskredite nach eigener Prüfung von Einkommen, Sicherheiten, Citizen Identity Document, aktueller Eigentumsbescheinigung, Lageplan, genehmigtem Bauplan, kommunaler oder Dzongkhag-Genehmigung, Versicherung und gegebenenfalls Kaufvertrag. Sicherheiten allein garantieren keine Finanzierung. Die jeweilige kreditgebende Stelle legt Laufzeit, Zinssatz und Zusatzkosten fest. Es gibt keinen verlässlichen landesweiten Mietvergleich; einzelne städtische Angebote lassen sich daher nicht auf ganz Bhutan übertragen. Eigentümer müssen eine sichere und bewohnbare Wohneinheit, grundlegende Dienstleistungen und schriftliche Zahlungsbelege sicherstellen. Im Allgemeinen tragen sie die Kosten von Reparaturen, die durch normale Abnutzung oder Naturereignisse entstehen, und dürfen Mieter nicht rechtswidrig räumen, aussperren oder notwendige Dienstleistungen abstellen. Mieter haben nach dem Vertrag Anspruch auf Privatsphäre und ungestörte Nutzung. Sie halten die Wohneinheit hygienisch, zahlen vereinbarte Versorgungs- und Kommunalgebühren, verändern strukturelle oder bauliche Teile nicht ohne schriftliche Zustimmung und untervermieten nur, wenn der Vertrag dies erlaubt. Für Reparaturen, Inspektionen oder einen vertraglich zulässigen Grund kündigt der Eigentümer den Zutritt im Allgemeinen mindestens eine Woche vorher an; bei Notfällen gilt diese Vorankündigung nicht. Der Eigentümer darf die Miete frühestens zwei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses oder der letzten Erhöhung anheben, und zwar um höchstens 10 Prozent pro Monat. Die schriftliche Mitteilung erfolgt drei Monate im Voraus. Die Kaution darf höchstens zwei Monatsmieten betragen und nur einmal verlangt werden. Beim Auszug erstattet der Eigentümer sie abzüglich dokumentierter Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen. Ein ungerechtfertigtes Einbehalten kann zusätzlich zur Rückzahlung eine Entschädigung von 24 Prozent pro Jahr auslösen. Ein Rückzahlungsanspruch muss innerhalb von zwei Monaten geltend gemacht werden. Bei regulärem Ende des Mietverhältnisses, Eigenbedarf oder einem gesetzlich anerkannten Räumungsgrund kündigt der Eigentümer im Allgemeinen schriftlich mit zwei Monaten Frist. Zwei Monate Mietrückstand, Weigerung auszuziehen, Vertragsverletzungen sowie erhebliche Störungen oder Gefahren können eine Räumung rechtfertigen. Mieter kündigen im Allgemeinen schriftlich mit einem Monat Frist. Wird die Immobilie verkauft, wird das bestehende Mietverhältnis für denselben Nutzungszweck fortgesetzt; andernfalls kann eine schriftliche Kündigung mit zwei Monaten Frist erforderlich sein. Für bestimmte Landpachten können sechs Monate gelten. Streitigkeiten sollten zunächst einvernehmlich beigelegt und können anschließend an das örtliche Dispute Settlement Committee oder die zuständige Behörde im Dzongkhag, Gewog oder Dzongkhag Thromde verwiesen werden. Das Department of Human Settlement im Ministry of Infrastructure and Transport beaufsichtigt und unterstützt die Umsetzung; die konkrete Verwaltung kann je nach lokaler Ebene variieren. Beim Auszug erstellen die Parteien gemeinsam einen Zustandsbericht, übergeben die Wohneinheit spätestens um Mitternacht am letzten Miettag, entfernen persönliche Gegenstände und begleichen offene Versorgungskosten. Der Eigentümer bewahrt zurückgelassene Gegenstände höchstens zwei Monate auf und behandelt sie danach nach den geltenden Regeln. Das Department of Civil Registration and Census (DCRC) betreibt im Bhutan Civil Registration System (BCRS) ein separates Verfahren für Umzug und Haushaltsregistrierung für bhutanische Staatsangehörige und bestimmte Fälle mit Sonderstatus; Formulare sowie Unterschriften und Zustimmungen erwachsener Haushaltsmitglieder können erforderlich sein. Für die Gründung eines neuen Haushalts sind im Allgemeinen ein Lagthram-Dokument, ein Anspruch und eine Prüfung der Rechtmäßigkeit erforderlich; dies ergibt sich nicht automatisch aus einem Mietvertrag. Evakuierungszentren und Notunterkünfte lokaler Behörden dienen ausschließlich der Katastrophenhilfe und nicht der gewöhnlichen Anmietung oder Eigentumsbegründung; im Katastrophenfall gilt 999, bei Feuer 110.