Habitação nos Camarões

O inquérito EESI3 de 2021 registou várias situações habitacionais distintas nos Camarões. Entre os agregados familiares, 65,8% eram proprietários, incluindo 18,1% com título fundiário formal e 47,7% sem título. Os arrendatários representavam 28,9%, quase todos em arrendamento comum, com 28,0%, enquanto os acordos de arrendamento com opção de compra correspondiam a 0,9%. Outros 4,9% viviam em alojamentos fornecidos por terceiros, incluindo familiares ou amigos, com 3,5%, e empregadores, com 1,4%. Nas áreas urbanas, o arrendamento comum atingia 43,5%, a propriedade com título 22,3% e a propriedade sem título 28,0%. Nas áreas rurais, a propriedade sem título formal chegava a 74,5%. Estes números mostram por que uma procura de habitação nos Camarões deve distinguir a casa física da base legal e prática da sua ocupação. Os canais de acesso comuns incluem proprietários privados, a Société Immobilière du Cameroun (SIC), agentes imobiliários aprovados, intermediários informais conhecidos como démarcheurs, familiares, empregadores, comunidades e autoridades tradicionais. Alguns agregados familiares constroem gradualmente em terrenos familiares ou tradicionais. Os acordos formais incluem o arrendamento, a compra, a location-vente, que combina arrendamento e compra posterior, e a location-accession, em que a propriedade é transferida segundo o contrato e as suas condições de pagamento ou entrega. Os acordos informais podem basear-se num acordo oral, numa nota breve por escrito, numa atribuição familiar ou num adiantamento negociado. Podem permitir o acesso, mas geralmente oferecem menos garantias documentais e segurança na transação. Antes de tomar posse, verifique a identidade e a legitimidade do proprietário, a cadeia de aquisição do terreno, o titre foncier, que é a prova formal mais sólida dos direitos sobre o terreno, e o endereço e os limites. Um certificat d’urbanisme deve ser verificado para uma transação ou consulta sobre uso do terreno. Inspecione o acesso rodoviário, a drenagem, a água, a eletricidade e o saneamento, e avalie a exposição a inundações, deslizamentos de terra e incêndios. Um contrato de arrendamento por escrito deve indicar a duração, a renda, o pagamento antecipado, a caução, os encargos adicionais, as responsabilidades de reparação e os recibos. As fontes oficiais consultadas não estabelecem uma única plataforma nacional de arrendamento, um modelo de contrato padrão ou uma entidade de defesa dos arrendatários, pelo que o contrato e a negociação documentada têm grande importância nos Camarões. Os agentes imobiliários profissionais são regulados pela Lei n.º 2001/020 e pelo Decreto n.º 2007/1138/PM. Um agente aprovado deve ter aprovação, cartão profissional, garantia financeira e seguro de responsabilidade civil profissional. Os documentos comerciais devem indicar o número de aprovação e as referências. Prefira um agente cujo estatuto e mandato sobre o imóvel possam ser verificados. Um démarcheur pode apresentar um imóvel, mas não oferece as mesmas garantias que um agente aprovado. O Ministério do Domínio do Estado, Cadastro e Registo Predial (MINDCAF) administra o registo fundiário formal. Para o registo direto, o requerente apresenta quatro cópias na subprefeitura ou no serviço departamental. Deve ser emitido um recibo no prazo máximo de três dias. Segue-se uma publicação durante 15 dias; depois, uma comissão consultiva e o levantamento dos limites analisam o pedido. Após a publicação final, 30 dias sem oposição podem levar ao registo na conservatória predial e à emissão do duplicado do título. O guia do MINDCAF indica aproximadamente seis meses, embora a duração efetiva possa variar. As taxas indicadas incluem FCFA 3.000 pelo processo de candidatura, registo direto urbano a FCFA 5 por metro quadrado com um mínimo de FCFA 5.000, registo rural a FCFA 1 por metro quadrado com um mínimo de FCFA 3.000, 2% do preço de compra para uma venda ou transferência e 1% da renda total para o registo de arrendamento. Podem acrescer custos de levantamento, selos, notário e outras despesas. A atribuição familiar ou tradicional, os acordos privados, a ocupação de facto e a construção pelos próprios moradores podem ser comuns, sobretudo onde a cobertura de títulos formais é baixa. Podem gerar disputas sobre limites, heranças ou reivindicações duplicadas e deixar o ocupante exposto a despejo, dificuldade em comprovar uma revenda ou perdas com a construção. As autoridades locais, um notário e o MINDCAF podem ajudar a verificar o histórico do terreno. A existência de uma casa não comprova, por si só, a propriedade. Os cidadãos estrangeiros que compram ou recebem imóveis privados geralmente precisam de autorização prévia do MINDCAF, verificação do local e visto ministerial para a doação ou venda. Em seguida, o notário trata da transferência ou subdivisão junto do MINDCAF para obter o título. Em alternativa, terrenos do Estado podem ser disponibilizados por meio de uma concessão ou de um bail emphytéotique, um arrendamento de longa duração que pode chegar a 99 anos, sujeito às condições aplicáveis. O arrendamento comum não tem a mesma via especial de autorização documentada. Os programas de habitação social envolvem o Ministério da Habitação e do Desenvolvimento Urbano (MINHDU), o Ministério das Finanças (MINFI) e a SIC. As modalidades disponíveis incluem arrendamento comum, location-accession e venda. As condições de elegibilidade documentadas incluem nacionalidade camaronesa, ausência de propriedade imobiliária urbana no momento de adquirir uma unidade, rendimento mensal do agregado familiar de até FCFA 350.000 para arrendamento ou FCFA 500.000 para aquisição e uma atribuição por agregado familiar. Uma exceção limitada permite até 5% de atribuições acima do limite de rendimento. Pessoas deslocadas, vítimas de catástrofes, mulheres em situação de vulnerabilidade e pessoas afetadas por expropriação podem ter prioridade. Estas condições não garantem uma atribuição automática; o resultado depende das unidades disponíveis, da seleção, do financiamento e das regras do programa. O Crédit Foncier du Cameroun (CFC) oferece produtos como o Prêt Foncier Classique, o Prêt Foncier Locatif, o Prêt Promo Foncier e o Plan d’Epargne Logement. Residentes e membros da diáspora podem candidatar-se, sujeitos a requisitos de rendimento, título, contribuição própria, capacidade de reembolso, seguro, formalidades notariais e garantia hipotecária. Um produto social documentado permite até FCFA 30.000.000, a 5% com impostos incluídos, por um prazo máximo de 25 anos e com uma contribuição própria de pelo menos 10%. As condições atuais devem ser confirmadas antes da candidatura, pois a aprovação e os termos do produto dependem de cada caso. Quem constrói ou altera o uso do terreno deve verificar o certificat d’urbanisme, exigido para uma transação imobiliária e para qualquer consulta sobre uso do terreno. A licença de construção ou instalação é emitida pelo presidente da câmara. O projeto deve ser elaborado sob a responsabilidade de um arquiteto registado, e uma operação de desenvolvimento urbano também exige um urbanista. O prazo de análise é de 45 dias; se não houver notificação de recusa nesse período, a licença é considerada concedida segundo a regra documentada. A construção deve começar no prazo de dois anos ou a licença caduca. Um lotissement exige autorização prévia de parcelamento, e a demolição exige uma licença de demolição. O acesso à água e à eletricidade varia conforme o bairro. A CAMWATER trata das ligações urbanas e periurbanas de água por meio de uma agência ou de um pedido em linha. Quando não há ligação privada, os agregados familiares podem recorrer a um fontanário coletivo ou a vendedores. Os pedidos à Eneo geralmente exigem identificação, um plano de localização, um orçamento e o recibo de pagamento. Os prazos de referência citados são de cerca de cinco dias para uma ligação urbana de baixa tensão, 15 dias nas zonas rurais e três dias úteis urbanos para instalar um contador numa ligação existente após o depósito, mas as condições do local podem alterar o resultado. Contadores partilhados e subcontadores exigem uma divisão por escrito do consumo e dos encargos. O abastecimento de água, a eletricidade, o saneamento e a drenagem continuam desiguais. O saneamento no próprio local é comum, e áreas mal planeadas ou periurbanas podem estar sujeitas a inundações. As encostas podem apresentar risco de deslizamento, enquanto a construção e as condições em redor podem aumentar o risco de incêndio. A madeira e o betão têm implicações diferentes para a manutenção e o clima. Inspecione a drenagem, o acesso, a eletricidade, o armazenamento de água, o saneamento e o terreno circundante antes de assinar ou pagar. O material consultado não fornece um valor de referência nacional fiável para as rendas. A renda, o pagamento antecipado, a caução, as comissões de intermediários ou agências, as visitas, os serviços e as reparações são frequentemente negociados. Estudos urbanos e materiais do Banco Mundial referem que é comum pagar antecipadamente seis a doze meses de renda, tendo sido relatados em alguns casos dez a doze meses em Douala e Yaoundé; esta não é uma regra jurídica nacional. Trate o adiantamento e a caução como valores separados, registe por escrito a finalidade de cada um e obtenha um recibo para todos os pagamentos. No final do arrendamento, a renovação ou a saída seguem o contrato. Registe o inventário, as chaves, as leituras dos contadores, os recibos, os serviços não pagos e o acerto da caução e do adiantamento. Uma venda ou transferência deve ser feita por meio de um notário e do MINDCAF. Num acordo de location-accession, a propriedade só é transferida segundo o contrato acordado e as suas condições de pagamento e entrega. As fontes consultadas não estabelecem um prazo nacional único para aviso prévio ou devolução da caução em todos os arrendamentos privados; por isso, o acordo escrito e o aconselhamento profissional local são importantes.