Vivienda en Camerún

La encuesta EESI3 de 2021 registró varias situaciones de vivienda distintas en Camerún. Entre los hogares, el 65.8% eran propietarios, incluido un 18.1% con título de propiedad formal y un 47.7% sin él. Los inquilinos representaban el 28.9%, casi todos en alquiler ordinario, con un 28.0%, mientras que los acuerdos de alquiler con opción a compra representaban el 0.9%. Otro 4.9% vivía en alojamientos proporcionados por terceros, incluidos familiares o amigos (3.5%) y empleadores (1.4%). En las zonas urbanas, el alquiler ordinario alcanzaba el 43.5%, la propiedad con título el 22.3% y la propiedad sin título el 28.0%. En las zonas rurales, la propiedad sin título formal alcanzaba el 74.5%. Estas cifras muestran por qué al buscar vivienda en Camerún hay que distinguir entre la vivienda física y la base legal y práctica para ocuparla. Entre las vías habituales de acceso figuran los propietarios privados, la Société Immobilière du Cameroun (SIC), los agentes inmobiliarios autorizados, los intermediarios informales conocidos como démarcheurs, la familia o los parientes, los empleadores, las comunidades y las autoridades tradicionales. Algunos hogares construyen poco a poco en terrenos familiares o tradicionales. Los acuerdos formales incluyen el arrendamiento, la compraventa, el alquiler con opción a compra (location-vente), que combina alquiler y compra posterior, y el alquiler con adquisición progresiva (location-accession), en el que la propiedad se transfiere según el contrato y sus condiciones de pago o entrega. Los acuerdos informales pueden basarse en un pacto verbal, una nota escrita breve, una asignación familiar o el pago anticipado negociado del alquiler. Pueden facilitar el acceso, pero suelen ofrecer menos pruebas y seguridad en la transacción. Antes de ocupar la vivienda, compruebe la identidad y la autoridad del propietario, la cadena de adquisición del terreno, el titre foncier, que es la prueba formal más sólida de los derechos sobre el terreno, y la dirección y los límites. Para una transacción o consulta sobre el uso del terreno, hay que comprobar el certificat d’urbanisme. Inspeccione el acceso por carretera, el drenaje, el agua, la electricidad y el saneamiento, y evalúe la exposición a inundaciones, deslizamientos de tierra e incendios. Un contrato de arrendamiento escrito debe indicar la duración, el alquiler, el pago anticipado, el depósito, los cargos adicionales, las responsabilidades de reparación y los recibos. Las fuentes oficiales revisadas no establecen una única plataforma nacional de alquiler, un contrato estándar ni una junta de inquilinos en Camerún; por tanto, el contrato y la negociación documentada tienen mucho peso. Los agentes inmobiliarios profesionales se rigen por la Ley n.º 2001/020 y el Decreto n.º 2007/1138/PM. Un agente autorizado debe disponer de autorización, tarjeta profesional, garantía financiera y seguro de responsabilidad profesional. Los documentos comerciales deben mostrar el número de autorización y las referencias. Es preferible recurrir a un agente cuya situación y mandato sobre el inmueble puedan comprobarse. Un démarcheur puede poner a alguien en contacto con una vivienda, pero no ofrece las mismas garantías que un agente autorizado. El Ministerio de Dominios Estatales, Catastro y Asuntos de Tierras (MINDCAF) administra el registro formal de terrenos. Para el registro directo, el solicitante presenta cuatro copias en la subprefectura o el servicio departamental. Debe emitirse un recibo en un plazo máximo de tres días. A continuación, se publica la solicitud durante 15 días y después una comisión consultiva y un levantamiento de límites examinan la reclamación. Tras la publicación final, si transcurren 30 días sin oposición, se puede inscribir el terreno en el registro y expedir un duplicado del título. La guía del MINDCAF señala un plazo aproximado de seis meses, aunque la duración real puede variar. Las tasas indicadas incluyen 3 000 FCFA por el expediente; para el registro directo, 5 FCFA por metro cuadrado en zonas urbanas, con un mínimo de 5 000 FCFA, y 1 FCFA por metro cuadrado en zonas rurales, con un mínimo de 3 000 FCFA; el 2% del precio de compra por una venta o transferencia; y el 1% del alquiler total por registrar un arrendamiento. Pueden añadirse gastos de medición, timbres, notaría y otros conceptos. La asignación familiar o tradicional, los acuerdos privados, la ocupación de hecho y la autoconstrucción pueden ser habituales, sobre todo donde la cobertura de títulos formales es baja. Pueden ocasionar disputas sobre límites, herencias o reclamaciones duplicadas, y exponer al ocupante al desalojo, a dificultades para probar la propiedad en una reventa o a pérdidas en la construcción. Las autoridades locales, un notario y el MINDCAF pueden ayudar a comprobar el historial del terreno. La existencia física de una casa no demuestra por sí sola su propiedad. Por lo general, los ciudadanos extranjeros que compran o reciben en donación un inmueble privado necesitan autorización previa del MINDCAF, verificación del terreno y un visado ministerial para la donación o venta. Después, el notario gestiona con el MINDCAF la transferencia o subdivisión y el título. El terreno estatal puede concederse mediante una concesión o un bail emphytéotique, un arrendamiento a largo plazo que puede durar hasta 99 años en las condiciones aplicables. El alquiler ordinario no tiene el mismo procedimiento especial de autorización documentado. Los programas de vivienda social implican al Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano (MINHDU), al Ministerio de Finanzas (MINFI) y a la SIC. Las modalidades disponibles incluyen el alquiler ordinario, el location-accession y la compraventa. Las condiciones de elegibilidad documentadas incluyen la nacionalidad camerunesa, no ser propietario de inmuebles urbanos al adquirir una vivienda, unos ingresos familiares mensuales de hasta 350 000 FCFA para alquiler o 500 000 FCFA para adquisición y una asignación por hogar. Una excepción limitada permite que hasta el 5% de las asignaciones supere el límite de ingresos. Las personas desplazadas, las víctimas de desastres, las mujeres en situación de vulnerabilidad y quienes se han visto afectados por una expropiación pueden recibir prioridad. Estas condiciones no garantizan una asignación automática: el resultado depende de las viviendas disponibles, la selección, la financiación y las normas del programa. El Crédit Foncier du Cameroun (CFC) ofrece productos como el Prêt Foncier Classique, el Prêt Foncier Locatif, el Prêt Promo Foncier y el Plan d’Epargne Logement. Los residentes y miembros de la diáspora pueden solicitar financiación, sujeta a los ingresos, el título, la aportación personal, la capacidad de reembolso, el seguro, los requisitos notariales y las garantías hipotecarias. Un producto social documentado permite solicitar hasta 30 000 000 FCFA al 5 % con impuestos incluidos durante un máximo de 25 años, con una aportación personal mínima del 10 %. Conviene confirmar las condiciones vigentes antes de presentar una solicitud, ya que la aprobación y las condiciones del producto dependen del caso. Quien vaya a construir o cambiar el uso del terreno debe comprobar el certificat d’urbanisme, exigido para las transacciones inmobiliarias y todas las consultas sobre el uso del suelo. El alcalde expide el permiso de construcción o instalación. El proyecto debe prepararse bajo la responsabilidad de un arquitecto colegiado; una operación de desarrollo urbano también requiere un urbanista. El plazo de revisión es de 45 días; si no se notifica un rechazo dentro de ese plazo, el permiso se considera concedido conforme a la norma documentada. La construcción debe comenzar en un plazo de dos años o el permiso caduca. Una parcelación requiere autorización previa y la demolición necesita un permiso de demolición. El acceso al agua y la electricidad varía según el barrio. CAMWATER gestiona las conexiones de agua en zonas urbanas y periurbanas mediante una solicitud en una agencia o en línea. Cuando no se puede obtener una conexión privada, los hogares pueden recurrir a un grifo colectivo o a vendedores. Para solicitar electricidad a Eneo suelen hacer falta un documento de identidad, un plano de ubicación, un presupuesto y el recibo de pago. Los plazos de referencia citados son de unos cinco días para una conexión urbana de baja tensión, 15 días en zonas rurales y tres días urbanos para instalar un contador en una conexión existente tras el depósito, pero las condiciones del lugar pueden alterar el resultado. Para los contadores compartidos y secundarios, hay que acordar por escrito el reparto del consumo y los cargos. El suministro de agua, la electricidad, el saneamiento y el drenaje siguen siendo desiguales. Es habitual el saneamiento in situ, y las zonas mal planificadas o periurbanas pueden estar expuestas a inundaciones. Las laderas pueden presentar riesgo de deslizamientos, y la construcción y las condiciones del entorno pueden aumentar el riesgo de incendio. Las viviendas de madera y de hormigón tienen distintas necesidades de mantenimiento y consideraciones climáticas. Antes de firmar o pagar, inspeccione el drenaje, el acceso, la electricidad, el agua almacenada, el saneamiento y el terreno circundante. El material revisado no ofrece un parámetro nacional fiable para comparar alquileres. El alquiler, el pago anticipado, el depósito, los honorarios de corredores o agencias, los gastos de visita, los servicios y las reparaciones suelen negociarse. Estudios urbanos y material del Banco Mundial indican que es frecuente pagar por adelantado entre seis y doce meses de alquiler, y que en algunos casos de Duala y Yaundé se han registrado entre diez y doce meses; no se trata de una norma legal nacional. Trate el pago anticipado y el depósito como importes distintos, indique por escrito su finalidad y obtenga un recibo por cada pago. Al finalizar un arrendamiento, la renovación o salida se rige por el contrato. Deje constancia del inventario, las llaves, las lecturas de los contadores, los recibos, los servicios pendientes y la liquidación del depósito y del pago anticipado. Las ventas o transferencias deben formalizarse ante notario y el MINDCAF. En un acuerdo location-accession, la propiedad solo se transfiere de acuerdo con el contrato y sus condiciones de pago y entrega. Las fuentes revisadas no establecen un plazo nacional de preaviso único ni una norma común para devolver depósitos en todos los alquileres privados; por ello, son importantes el acuerdo escrito y el asesoramiento profesional local.