Habitação na Costa do Marfim

O mercado habitacional na Costa do Marfim é muito diversificado. Em todo o país são comuns casas simples, concessões ou pátios partilhados e casas em banda; os apartamentos concentram-se sobretudo em Abidjã. Segundo o RGPH de 2021, os agregados familiares têm em média 5,2 membros. Pouco menos de metade dos responsáveis pelos agregados é proprietária da sua habitação, enquanto 56,6 por cento dos residentes urbanos arrendam casa. Por isso, o acesso, a segurança e a execução legal variam substancialmente entre Abidjã, outras cidades e zonas rurais. Uma casa para arrendar é geralmente encontrada diretamente através do senhorio (bailleur), de recomendações locais ou de uma agência imobiliária (agence immobilière). Não é obrigatório recorrer a uma agência. Ao utilizar intermediários profissionais, deve confirmar se têm a licença ou autorização exigida e se o prestador consta de uma lista atual do Ministère de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme, abreviado MCLU. Só deve haver pagamento depois de verificar a identidade, a autoridade para dispor do imóvel, a habitação, o estado de conservação e os documentos do contrato. Um contrato de arrendamento para habitação (bail à usage d’habitation) tem de ser escrito e registado para efeitos fiscais. Deve indicar as partes contratantes, a morada exata ou número do lote, a finalidade habitacional, a duração, a renda, a data de vencimento, os custos adicionais, a caução, as obrigações de reparação, o inventário, o relatório do estado do imóvel e as condições de rescisão. O prazo pode ser fixo ou indeterminado. A renda é estabelecida segundo o valor de mercado e é normalmente paga mensalmente na data acordada em contrato; o senhorio tem de emitir recibo. Nos termos do artigo 415 do Code de la construction, o senhorio pode exigir no máximo duas rendas antecipadas. Nos termos do artigo 416, a caução não pode exceder duas rendas. Deve ser preparado um relatório escrito e confirmado por ambas as partes sobre o estado do imóvel (état des lieux), o mais tardar na entrega das chaves, e novamente no final do arrendamento se tiver sido acordada uma caução. A caução não vence juros e tem de ser devolvida no prazo de um mês após a entrega das chaves; eventuais deduções têm de ser justificadas. Um contrato de arrendamento garantido pelo MCLU custa 5.000 FCFA pelo conjunto de duas cópias e está disponível, entre outros locais, em livrarias autorizadas, La Poste, câmaras municipais, balcões GUF e autoridades regionais. O senhorio tem de entregar a habitação em condições de utilização, permitir o seu uso pacífico e mantê-la em estado de conservação adequado. As grandes reparações incluem, entre outras coisas, a estrutura, o telhado, as paredes, os serviços, a fossa séptica ou poço de infiltração, as instalações fixas, o elevador, as escadas, os pavimentos, os danos causados pela idade e a fachada. Se o senhorio não responder apesar de uma interpelação formal (mise en demeure), pode ponderar-se pedir autorização judicial para realizar reparações a expensas do senhorio. Consoante as circunstâncias, pode também haver redução da renda ou rescisão do contrato. O arrendatário tem de usar a habitação de acordo com o contrato, pagar a renda atempadamente e obter aprovação escrita prévia para obras, benfeitorias ou alteração do uso. A sublocação ou cessão do contrato requer geralmente o consentimento do senhorio. Ao sair, a habitação tem de ser devolvida ao estado original, salvo se o senhorio tiver aceite alterações. Devem guardar-se comprovativos de pagamento, recibos, mensagens, registos de entrega de chaves e relatórios sobre o estado do imóvel. O contrato é geralmente renovado tacitamente em benefício de um arrendatário de boa-fé. Se o senhorio o rescindir para uso próprio ou de familiares, tem de comunicar a decisão com pelo menos três meses de antecedência, através de um oficial de justiça ou carta com aviso de receção. O senhorio ou beneficiário tem de se mudar para a habitação no prazo de três meses e ocupá-la durante pelo menos um ano; caso contrário, pode ser pedida a reintegração. Por motivo justificado, o arrendatário dá geralmente um pré-aviso escrito de três meses, indicando o motivo e apresentando provas quando necessário. A comunicação pode ser feita através de um oficial de justiça, carta registada com aviso de receção, entrega em mão contra recibo ou, se acordado, por e-mail. Pode ser apresentada contestação no prazo de 30 dias de calendário. O despejo por incumprimento contratual decorre perante o Juge des référés; o tribunal pode conceder um prazo de pagamento não superior a três meses. Na aquisição de terreno urbano, o despacho de concessão definitiva (Arrêté de Concession Définitive), ou ACD, é o ato administrativo decisivo para a propriedade plena de terrenos urbanos do Estado. Um Certificat de Propriété Foncière, um ACD-TF ou um CMPF podem fazer parte da cadeia de títulos. Em contrapartida, um certificado de aldeia, uma carta de atribuição, um ACP ou um simples recibo de compra não comprovam automaticamente uma propriedade definitiva equivalente. Antes de pagar, devem verificar-se o loteamento aprovado, o état foncier com direitos e ónus atuais, o histórico da transação, a autoridade do vendedor, as hipotecas, os limites do terreno, os documentos de levantamento topográfico e os dados IDUFCI. O Guichet Unique du Foncier et de l’Habitat, abreviado GUFH, a Direction Générale de l’Urbanisme et du Foncier, a Direction Générale des Impôts e, se apropriado, um notário podem ajudar nesta análise. A responsabilidade por pedidos ACD cabe ao GUFH ou aos serviços regionais ou departamentais. Em Abidjã, as autoridades ministeriais são responsáveis; fora de Abidjã, os serviços locais relevantes trabalham frequentemente com o Préfet ou outros organismos administrativos. Um loteamento pode ser organizado administrativamente, de forma privada ou rural, e necessita de aprovação prévia. Um certificado de aldeia pode dar início a um procedimento, mas não substitui a segurança posterior através de um ACD ou título adequado. Os direitos consuetudinários rurais seguem uma via diferente da propriedade estatal urbana. Um Certificado Fundiário (Certificat Foncier) confirma direitos individuais ou coletivos decorrentes do direito consuetudinário rural, mas não equivale automaticamente a um título urbano. O pedido começa junto do Sous-préfet da localidade do terreno. Seguem-se, entre outras etapas, um inquérito oficial, a delimitação dos limites com os vizinhos, um mês de publicação e prazo para objeções, apreciação pelo Comité Villageois de Gestion Foncière Rurale, abreviado CVGFR, validação pelo Comité Sous-Préfectoral de Gestion Foncière Rurale, abreviado CSPGFR, preparação pela Agence Foncière Rurale, abreviada AFOR, e assinatura pelo Préfet e publicação no Journal Officiel. Os direitos comprovados das mulheres são considerados em condições de igualdade. Para cidadãos não marfinenses, pode ser possível obter Certificats Fonciers após comprovativo através das estruturas da AFOR; a forma posterior de propriedade ou arrendamento de longa duração deve ser analisada separadamente. Antes de construir uma casa, deve esclarecer-se a situação jurídica do terreno. É necessária uma licença de construção (permis de construire). Consoante o projeto, o pedido de construção inclui, entre outras coisas, prova de propriedade, visto do serviço de urbanismo competente, certificat d’urbanisme, projetos de arquitetura, documentos de segurança, projeto estrutural, estudo do solo e, quando aplicável, avaliação de impacto ambiental. O MCLU indica prazos administrativos indicativos de dez dias para o visto e 13 dias para a licença de construção, bem como taxas publicadas de 50.000 FCFA para um processo normal e 100.000 FCFA para uma operação imobiliária. Estes são prazos e valores publicados e devem ser confirmados localmente antes do pagamento. Uma licença de construção não substitui a análise do título do terreno. Os programas governamentais complementam o mercado privado. O Programa Presidencial de Habitação Social e Económica, abreviado PPLSE, abrange projetos de habitação social e económica, incluindo em Abidjã, Yamoussoukro, Bouaké, Korhogo e San Pedro. Os modelos vão de location simple a location-vente. Num contrato location-vente, um acordo de arrendamento ou prestações não transfere automaticamente a propriedade; é necessário verificar as condições contratuais e de financiamento específicas. Para um projeto em Bingerville, os preços publicados em 2025 eram aproximadamente 13 a 15 milhões de FCFA para apartamentos de três divisões e 16 a 28 milhões de FCFA para apartamentos de quatro divisões. Estes preços e os requisitos de elegibilidade dependem da localização e do programa. A informação deve ser confirmada diretamente junto do MCLU, do Governo, da ANAH, da FGLS, da CONALOG ou dos serviços oficiais do programa identificados. As fontes analisadas não estabelecem um subsídio geral nacional para renda ou habitação. A aquisição pode ser financiada com fundos próprios, crédito bancário ou hipotecário, um programa de promotor ou location-vente. Um título ACD ou CMPF seguro melhora a comercialização e pode facilitar o financiamento. Informação antiga sobre um antigo programa CDMH menciona limites históricos de rendimento, juros, preços e prazos, mas estes não foram confirmados como condições atuais para 2026. Há riscos especiais em pagamentos em numerário sem recibos, contratos em branco, acordos não registados, compras baseadas apenas em certificado de aldeia ou carta de atribuição e início de construção sem verificar o título e as licenças. Antes de arrendar ou comprar, devem documentar-se a identidade, a autoridade para dispor do imóvel, os direitos de propriedade ou uso, os ónus, os limites do lote, água, eletricidade, saneamento, danos, inventário e chaves. As práticas informais podem diferir das regras jurídicas; a aplicação prática também depende da localidade e da instituição responsável.