Hunian di Pantai Gading

Pasar hunian di Pantai Gading sangat terbagi. Di seluruh negeri, rumah sederhana, concessions atau kompleks hunian bersama, serta rumah deret umum dijumpai; apartemen terutama terkonsentrasi di Abidjan. Menurut RGPH 2021, setiap rumah tangga rata-rata beranggotakan 5.2 orang. Kurang dari setengah kepala rumah tangga memiliki rumah sendiri, sementara 56.6 persen penduduk perkotaan menyewa. Karena itu, akses, keamanan, dan penegakan hukum sangat berbeda antara Abidjan, kota lain, dan wilayah pedesaan. Rumah sewa biasanya ditemukan langsung melalui pemilik rumah (bailleur), rekomendasi lokal, atau agen real estat (agence immobilière). Menggunakan agen tidak diwajibkan. Jika menggunakan perantara profesional, periksa apakah lisensi atau izinnya masih berlaku dan apakah penyedia tercantum dalam daftar terkini Ministère de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme, disingkat MCLU. Uang hanya boleh diserahkan setelah identitas, kewenangan untuk menyewakan properti, rumah, kondisinya, dan dokumen kontrak diperiksa. Perjanjian sewa tempat tinggal (bail à usage d’habitation) harus dibuat tertulis dan didaftarkan untuk keperluan pajak. Isinya sebaiknya mencantumkan para pihak, alamat atau nomor persil yang tepat, tujuan tempat tinggal, jangka waktu, uang sewa, tanggal jatuh tempo, biaya tambahan, deposit, kewajiban perbaikan, daftar inventaris, laporan kondisi, dan pengaturan pengakhiran. Jangka waktunya dapat tetap atau tidak tetap. Uang sewa ditetapkan menurut nilai pasar dan biasanya dibayar setiap bulan pada tanggal yang disepakati dalam kontrak; pemilik rumah harus memberikan tanda terima. Berdasarkan Pasal 415 Code de la construction, pemilik rumah tidak boleh meminta uang muka lebih dari dua bulan sewa. Berdasarkan Pasal 416, deposit tidak boleh melebihi dua bulan sewa. Laporan kondisi tertulis yang disepakati bersama (état des lieux) dibuat paling lambat saat kunci diserahkan dan dibuat kembali pada akhir masa sewa jika deposit telah disepakati. Deposit tidak berbunga dan harus dikembalikan dalam waktu satu bulan setelah kunci dikembalikan; potongan harus disertai alasan. Perjanjian sewa yang dijamin MCLU berbiaya 5,000 FCFA untuk sepasang salinan kontrak dan tersedia, antara lain, di toko buku resmi, La Poste, balai kota, kantor GUF, dan pemerintah daerah. Pemilik rumah harus menyerahkan hunian dalam kondisi layak pakai, menjamin penggunaannya dengan tenteram, dan menjaga kondisi perbaikannya tetap sesuai. Perbaikan besar antara lain mencakup rangka bangunan, atap, dinding, utilitas, septic tank atau lubang resapan, instalasi tetap, lift, tangga, lantai, kerusakan akibat usia, dan fasad. Jika pemilik rumah tidak merespons meskipun telah diberi tuntutan resmi (mise en demeure), permohonan izin pengadilan untuk melakukan perbaikan atas biaya pemilik rumah dapat dipertimbangkan. Bergantung pada keadaannya, pengurangan uang sewa atau pengakhiran kontrak juga dapat dilakukan. Penyewa harus menggunakan hunian sesuai kontrak, membayar uang sewa tepat waktu, dan memperoleh persetujuan tertulis terlebih dahulu untuk perubahan, peningkatan, atau perubahan penggunaan. Menyewakan kembali atau mengalihkan kontrak umumnya memerlukan persetujuan pemilik rumah. Saat pindah keluar, hunian harus dikembalikan ke kondisi semula kecuali pemilik rumah menyetujui perubahan. Simpan catatan pembayaran, tanda terima, pesan, serah terima kunci, dan laporan kondisi. Perjanjian sewa umumnya diperpanjang secara tersirat demi kepentingan penyewa yang beriktikad baik. Jika pemilik rumah mengakhirinya untuk digunakan sendiri atau oleh anggota keluarganya, pemberitahuan harus disampaikan sekurang-kurangnya tiga bulan sebelumnya melalui juru sita atau surat dengan bukti penerimaan. Pemilik rumah atau penerima manfaat harus pindah masuk dalam waktu tiga bulan dan menempati hunian sekurang-kurangnya satu tahun; jika tidak, pemulihan hak sewa dapat diminta. Jika memiliki alasan yang sah, penyewa biasanya memberi pemberitahuan tertulis tiga bulan sebelumnya, dengan menyebutkan alasan dan memberikan bukti bila diperlukan. Pemberitahuan dapat disampaikan melalui juru sita, surat tercatat dengan bukti penerimaan, secara langsung dengan bukti penerimaan, atau melalui email jika disepakati. Keberatan dapat diajukan dalam waktu 30 hari kalender. Pengusiran karena pelanggaran kontrak diproses melalui Juge des référés; pengadilan dapat memberikan tenggang pembayaran paling lama tiga bulan. Untuk membeli tanah perkotaan, keputusan konsesi definitif (Arrêté de Concession Définitive), atau ACD, merupakan tindakan administratif yang menentukan kepemilikan penuh atas tanah perkotaan negara. Certificat de Propriété Foncière, ACD-TF, atau CMPF dapat menjadi bagian dari rangkaian dokumen hak. Sebaliknya, surat keterangan desa, surat alokasi, ACP, atau tanda terima jual beli sederhana tidak otomatis membuktikan kepemilikan final yang setara. Sebelum membayar, periksa rencana pembagian tanah yang disetujui, état foncier yang mencantumkan hak dan beban terkini, riwayat transaksi, kewenangan penjual, hipotek, batas tanah, dokumen ukur, dan data IDUFCI. Guichet Unique du Foncier et de l’Habitat, disingkat GUFH, Direction Générale de l’Urbanisme et du Foncier, Direction Générale des Impôts, dan, bila sesuai, notaris dapat membantu pemeriksaan ini. Permohonan ACD ditangani GUFH atau kantor regional maupun departemental. Di Abidjan, kewenangan berada pada pihak kementerian; di luar Abidjan, kantor setempat yang relevan sering bekerja sama dengan Préfet atau badan administratif lainnya. Pembagian tanah dapat diselenggarakan secara administratif, swasta, atau pedesaan dan memerlukan persetujuan terlebih dahulu. Surat keterangan desa dapat menjadi awal prosedur, tetapi tidak menggantikan pengamanan hak selanjutnya melalui ACD atau dokumen hak yang sesuai. Hak adat atas tanah pedesaan mengikuti jalur yang berbeda dari kepemilikan tanah negara di perkotaan. Land Certificate (Certificat Foncier) mengesahkan hak perorangan atau kolektif yang berasal dari hukum adat pedesaan, tetapi tidak otomatis menjadi dokumen hak perkotaan. Permohonan dimulai melalui Sous-préfet di lokasi tanah. Selanjutnya, proses antara lain mencakup penyelidikan resmi, penentuan batas bersama para tetangga, pengumuman selama satu bulan dan masa pengajuan keberatan, pemeriksaan oleh Comité Villageois de Gestion Foncière Rurale, disingkat CVGFR, pengesahan oleh Comité Sous-Préfectoral de Gestion Foncière Rurale, disingkat CSPGFR, persiapan oleh Agence Foncière Rurale, disingkat AFOR, serta penandatanganan oleh Préfet dan pengumuman dalam Journal Officiel. Hak perempuan yang terbukti diperhitungkan setara. Bagi warga negara non-Pantai Gading, Certificats Fonciers mungkin dapat diperoleh setelah pembuktian melalui struktur AFOR; bentuk kepemilikan atau hak sewa berikutnya harus diperiksa secara terpisah. Sebelum membangun rumah, pastikan status tanahnya. Building Permit (permis de construire) wajib diperoleh. Bergantung pada proyek, permohonan bangunan mencakup, antara lain, bukti kepemilikan, visa dari kantor tata ruang yang berwenang, certificat d’urbanisme, gambar arsitektur, dokumen keselamatan, rencana struktur, survei tanah, dan, jika berlaku, penilaian dampak lingkungan. MCLU menyebut target administratif sepuluh hari untuk visa dan 13 hari untuk izin bangunan, serta biaya yang dipublikasikan sebesar 50,000 FCFA untuk kasus standar dan 100,000 FCFA untuk operasi properti. Angka target dan biaya tersebut telah dipublikasikan dan harus dikonfirmasi secara lokal sebelum pembayaran. Izin bangunan tidak menggantikan pemeriksaan dokumen hak atas tanah. Program pemerintah melengkapi pasar swasta. Programme présidentiel de logements sociaux et économiques, disingkat PPLSE, mencakup proyek perumahan sosial dan ekonomi, termasuk di Abidjan, Yamoussoukro, Bouaké, Korhogo, dan San Pedro. Modelnya berkisar dari location simple hingga location-vente. Dalam location-vente, perjanjian sewa atau cicilan tidak otomatis menghasilkan kepemilikan; syarat kontrak dan pendanaan tertentu harus diperiksa. Untuk proyek di Bingerville, harga yang dipublikasikan pada 2025 sekitar 13 hingga 15 juta FCFA untuk apartemen tiga kamar dan 16 hingga 28 juta FCFA untuk apartemen empat kamar. Harga dan persyaratan kelayakan tersebut bergantung pada lokasi dan program. Informasi harus dikonfirmasi langsung kepada MCLU, Pemerintah, ANAH, FGLS, CONALOG, atau kantor program yang disebutkan secara resmi. Sumber yang ditelaah tidak menetapkan bantuan sewa atau perumahan nasional yang berlaku umum. Kepemilikan dapat dibiayai dengan dana pribadi, pembiayaan bank atau hipotek, program pengembang, atau location-vente. Dokumen ACD atau CMPF yang telah diamankan meningkatkan kemudahan pemasaran dan dapat mempermudah pendanaan. Informasi lama tentang program CDMH sebelumnya menyebut batas historis pendapatan, bunga, harga, dan jangka waktu, tetapi ketentuan itu belum dikonfirmasi sebagai syarat yang berlaku saat ini untuk 2026. Risiko khusus muncul dari pembayaran tunai tanpa tanda terima, kontrak kosong, perjanjian yang tidak didaftarkan, pembelian yang hanya berdasarkan surat keterangan desa atau surat alokasi, dan pembangunan yang dimulai tanpa pemeriksaan dokumen hak serta izin. Sebelum menyewa atau membeli, dokumentasikan identitas, kewenangan untuk menyewakan atau menjual properti, hak kepemilikan atau penggunaan, beban, batas persil, air, listrik, sanitasi, kerusakan, inventaris, dan kunci. Praktik informal dapat berbeda dari aturan hukum; penegakan praktis juga bergantung pada lokasi dan lembaga yang bertanggung jawab.