Vivienda en Costa de Marfil

El mercado de la vivienda en Costa de Marfil está muy dividido. En todo el país son comunes las casas sencillas, los patios o recintos compartidos y las casas adosadas; los apartamentos se concentran sobre todo en Abiyán. Según el RGPH de 2021, los hogares tienen un promedio de 5,2 miembros. Algo menos de la mitad de los cabezas de familia son propietarios de su vivienda, mientras que el 56,6 por ciento de los residentes urbanos alquila. Por ello, el acceso, la seguridad y la aplicación de la ley difieren sustancialmente entre Abiyán, otras ciudades y las zonas rurales. Por lo general, se encuentra una vivienda de alquiler directamente a través del propietario (bailleur), de recomendaciones locales o de una agencia inmobiliaria (agence immobilière). No es obligatorio utilizar una agencia. Cuando se recurre a intermediarios profesionales, el usuario debe comprobar si cuentan con la licencia o autorización exigida y si el proveedor figura en una lista vigente del Ministerio de Construcción, Vivienda y Urbanismo, abreviado MCLU. Solo se debe entregar dinero después de comprobar la identidad, la facultad de disponer del inmueble, la vivienda, su estado y los documentos del contrato. Un contrato de arrendamiento residencial (bail à usage d’habitation) debe constar por escrito y registrarse a efectos fiscales. Debe indicar las partes contratantes, la dirección exacta o el número de parcela, el uso residencial, la duración, el alquiler, la fecha de vencimiento, los gastos adicionales, el depósito, las obligaciones de reparación, el inventario, el informe del estado de la vivienda y las condiciones de rescisión. El plazo puede ser fijo o indefinido. El alquiler se fija según el valor de mercado y normalmente se paga mensualmente en la fecha acordada en el contrato; el propietario debe emitir un recibo. Según el artículo 415 del Código de Construcción, el propietario no puede exigir más de dos meses de alquiler por adelantado. Según el artículo 416, el depósito no puede superar dos meses de alquiler. A más tardar al entregar las llaves, debe prepararse un informe escrito y confirmado por ambas partes del estado de la vivienda (état des lieux); debe prepararse otro al final del arrendamiento cuando se haya acordado un depósito. El depósito no genera intereses y debe devolverse dentro del mes siguiente a la entrega de las llaves; las deducciones deben justificarse. Un contrato de arrendamiento garantizado por el MCLU cuesta 5.000 FCFA por el par de copias del contrato y puede obtenerse, entre otros lugares, en librerías autorizadas, La Poste, ayuntamientos, oficinas del GUF y autoridades regionales. El propietario debe entregar la vivienda en condiciones de uso, permitir su disfrute pacífico y mantenerla en un estado adecuado de conservación. Las reparaciones importantes incluyen, entre otras, la estructura, el tejado, las paredes, las instalaciones, la fosa séptica o pozo de absorción, las instalaciones fijas, el ascensor, las escaleras, los suelos, los daños por antigüedad y la fachada. Si el propietario no responde pese a un requerimiento formal (mise en demeure), puede considerarse solicitar autorización judicial para efectuar las reparaciones a cargo del propietario. Según las circunstancias, también puede derivarse una reducción del alquiler o la rescisión del contrato. El inquilino debe utilizar la vivienda conforme al contrato, pagar el alquiler a tiempo y obtener autorización previa por escrito para hacer cambios, mejoras o modificar el uso. Por lo general, el subarriendo o la cesión del contrato requieren el consentimiento del propietario. Al mudarse, debe devolverse la vivienda a su estado original, salvo que el propietario haya aceptado un cambio. Conviene conservar los justificantes de pago, recibos, mensajes, entregas de llaves e informes del estado de la vivienda. Por lo general, el contrato se renueva tácitamente en favor de un inquilino que actúa de buena fe. Si el propietario lo rescinde para ocupar la vivienda él mismo o para que la ocupen familiares, debe comunicarlo con al menos tres meses de antelación mediante un alguacil o una carta con acuse de recibo. El propietario o beneficiario debe mudarse dentro de tres meses y ocupar la vivienda durante al menos un año; de lo contrario, se puede solicitar la restitución del inmueble al inquilino. Por una causa justificada, el inquilino suele avisar con tres meses de antelación por escrito, indicando el motivo y aportando pruebas cuando sea necesario. El preaviso puede notificarse mediante alguacil, carta certificada con acuse de recibo, entrega en mano con acuse de recibo o, si se ha acordado, correo electrónico. Se puede presentar una impugnación en un plazo de 30 días naturales. El desahucio por incumplimiento contractual se tramita ante el juez de medidas cautelares (Juge des référés); un tribunal puede conceder un plazo de pago de hasta tres meses. Para comprar terrenos urbanos, la orden definitiva de concesión (Arrêté de Concession Définitive), o ACD, es el acto administrativo decisivo para obtener la plena propiedad de suelo urbano estatal. Un Certificado de Propiedad Inmobiliaria, un ACD-TF o un CMPF pueden formar parte de la cadena de títulos. En cambio, un certificado de aldea, una carta de asignación, un ACP o un simple recibo de compraventa no prueban automáticamente una propiedad definitiva equivalente. Antes de pagar, deben comprobarse la parcelación aprobada, el état foncier con los derechos y cargas vigentes, el historial de transacciones, la facultad de disposición del vendedor, las hipotecas, los límites, los documentos topográficos y los datos del IDUFCI. El Servicio Único de Tierras y Vivienda, abreviado GUFH, la Dirección General de Urbanismo y Suelo, la Dirección General de Impuestos y, cuando corresponda, un notario pueden ayudar a realizar esta comprobación. La responsabilidad de tramitar una solicitud de ACD corresponde al GUFH o a las oficinas regionales o departamentales. En Abiyán, las autoridades ministeriales son responsables; fuera de Abiyán, las oficinas locales pertinentes suelen colaborar con el Préfet u otros organismos administrativos. La parcelación puede organizarse por vía administrativa, privada o rural y requiere aprobación previa. Un certificado de aldea puede ser el punto de partida de un procedimiento, pero no sustituye la posterior seguridad jurídica mediante un ACD o un título adecuado. Los derechos consuetudinarios rurales siguen una vía distinta de la propiedad estatal urbana. Un Certificado de Tierras (Certificat Foncier) confirma derechos individuales o colectivos derivados del derecho consuetudinario rural, pero no equivale automáticamente a un título urbano. La solicitud se inicia ante el Sous-préfet de la zona donde se encuentra el terreno. Entre otros pasos, continúa con una investigación oficial, la delimitación de linderos con los vecinos, un mes de publicación y un período para presentar objeciones, la revisión del Comité Aldeano de Gestión de Tierras Rurales, abreviado CVGFR, la validación del Comité Subprefectural de Gestión de Tierras Rurales, abreviado CSPGFR, la preparación a cargo de la Agencia de Tierras Rurales, abreviada AFOR, y la firma del Préfet y la publicación en el Diario Oficial. Los derechos acreditados de las mujeres se tienen en cuenta en igualdad de condiciones. Para los ciudadanos no marfileños, pueden expedirse Certificats Fonciers tras una acreditación a través de las estructuras de AFOR; la forma posterior de propiedad o arrendamiento debe analizarse por separado. Antes de construir una casa, debe aclararse la situación del terreno. Se requiere un permiso de construcción (permis de construire). Según el proyecto, la solicitud de construcción incluye, entre otros documentos, una prueba de propiedad, el visado de la oficina de urbanismo competente, un certificado urbanístico, planos arquitectónicos, documentos de seguridad, un proyecto estructural, un estudio del suelo y, cuando corresponda, una evaluación de impacto ambiental. El MCLU indica como objetivos administrativos diez días para el visado y 13 días para el permiso de construcción, así como tasas publicadas de 50.000 FCFA para un caso estándar y 100.000 FCFA para una operación inmobiliaria. Estos son plazos objetivo e importes publicados, que deben confirmarse localmente antes de pagar. Un permiso de construcción no sustituye la comprobación del título de propiedad del terreno. Los programas públicos complementan el mercado privado. El Programa Presidencial de Viviendas Sociales y Económicas, abreviado PPLSE, abarca proyectos de vivienda social y económica, incluidos los de Abiyán, Yamusukro, Bouaké, Korhogo y San Pedro. Los modelos van desde el arrendamiento simple (location simple) hasta el arrendamiento con opción a compra (location-vente). En este último, un contrato de alquiler o de pagos a plazos no da lugar automáticamente a la propiedad; deben comprobarse las condiciones contractuales y de financiación concretas. Para un proyecto en Bingerville, los precios publicados en 2025 eran de aproximadamente 13 a 15 millones de FCFA por apartamentos de tres habitaciones y de 16 a 28 millones de FCFA por apartamentos de cuatro habitaciones. Estos precios y requisitos de elegibilidad dependen de la ubicación y del programa. La información debe confirmarse directamente con el MCLU, el Gobierno, ANAH, FGLS, CONALOG o las oficinas de programa indicadas oficialmente. Las fuentes consultadas no establecen una prestación general nacional para el alquiler o la vivienda. La compra puede financiarse con fondos propios, financiación bancaria o hipotecaria, un programa de promotor inmobiliario o el sistema location-vente. Un título ACD o CMPF asegurado mejora la comercialización del inmueble y puede facilitar la financiación. Información anterior sobre un antiguo programa CDMH indica límites históricos de ingresos, tipos de interés, precios y plazos, pero no se ha confirmado que esas condiciones sigan vigentes en 2026. Entre los riesgos específicos figuran los pagos en efectivo sin recibo, los contratos en blanco, los acuerdos no registrados, las compras basadas únicamente en un certificado de aldea o una carta de asignación y el inicio de obras sin comprobar el título y los permisos. Antes de alquilar o comprar, deben documentarse la identidad, la facultad de disponer del inmueble, los derechos de propiedad o uso, las cargas, los límites de la parcela, el agua, la electricidad, el saneamiento, los daños, el inventario y las llaves. Las prácticas informales pueden diferir de las normas jurídicas; su aplicación práctica también depende del lugar y de la institución responsable.