Moradia em Djibuti

O mercado imobiliário de Djibuti combina formas formais e informais de moradia. As famílias alugam ou compram imóveis privados, adquirem lotes urbanizados e constroem por conta própria, usam habitação social ou recorrem a modelos como aluguel com opção de compra (location-vente), em que pagamentos de aluguel podem estar vinculados a uma futura transferência de propriedade. Um arrendamento de terreno de longo prazo (Emphytéose) também pode ser uma alternativa prática à compra imediata. Assentamentos informais são especialmente importantes dentro e nos arredores de Djibuti-Cidade e Balbala. Programas como o programa de melhoria de bairros (Zéro Bidonville) melhoram áreas residenciais, constroem estradas, apoiam a titulação de terrenos e transferem famílias de wadis de alto risco; famílias de baixa renda, refugiados, pessoas deslocadas internamente e comunidades anfitriãs também podem se beneficiar. O Ministère de la Ville, de l’Urbanisme et de l’Habitat desenvolve políticas governamentais de habitação, desenvolvimento urbano e terrenos. A ARULOS constrói habitação social e reabilita bairros desfavorecidos. A SIAF desenvolve e parcela terrenos do Estado e os equipa para construção residencial. O Fonds de l’Habitat oferece, entre outras coisas, lotes urbanizados, moradia para pessoas de renda muito baixa e empréstimos para materiais. A Direction Générale des Domaines et de la Conservation Foncière mantém registros de terrenos e emite títulos de propriedade. A Direction de l’Habitat et de l’Urbanisme trata de licenças de construção e conformidade, enquanto os municípios cuidam de procedimentos municipais. Em um aluguel privado, as partes podem celebrar contrato escrito ou verbal. Pode-se acordar um depósito contratual que não exceda dois meses de aluguel. Em geral, aluguel e cláusulas de reajuste são negociáveis. Sem cláusula específica, um reajuste devido a inflação superior a 10% só pode ocorrer depois de pelo menos dois anos e não pode exceder a inflação comprovada. O subarrendamento é permitido salvo proibição no contrato; em geral, não pode exceder o aluguel principal, exceto no caso de moradia mobiliada ou melhorias comprovadas. O locador deve entregar a moradia, manter sua utilização em condições adequadas, garantir o uso tranquilo e reparar danos importantes, assim como danos causados por desgaste ou defeitos. O inquilino paga o aluguel, usa a moradia conforme o contrato e cuida de pequenos reparos e da manutenção habitual. Em um reparo urgente, o inquilino pode, em certas circunstâncias, agir por conta própria e pedir reembolso. Se um reparo durar mais de 30 dias, pode haver redução proporcional do aluguel; se a moradia se tornar inabitável, o inquilino pode rescindir o contrato. Para falta de pagamento, uma cláusula de rescisão automática só produz efeito um mês após uma notificação formal ou ordem formal de pagamento (commandement) sem resultado; um tribunal pode conceder até três meses para pagar. Um inquilino de boa-fé (occupant de bonne foi) geralmente conserva o imóvel após pelo menos um ano pelo direito de permanência no imóvel (maintien dans les lieux) e pela renovação tácita (tacite reconduction). Em geral, a rescisão exige aviso prévio de três meses por instrumento extrajudicial (acte extrajudiciaire) ou por oficial de justiça (Huissier). Normalmente, o inquilino não precisa apresentar um motivo específico; o locador precisa de um motivo reconhecido por lei. Para uso próprio do locador, aplica-se aviso prévio de três meses, o uso deve começar em até dois meses e deve durar pelo menos um ano; caso contrário, pode ser devida indenização de pelo menos um ano de aluguel. Para uma compra, a venda deve ser registrada nos registros de terrenos. Um título de propriedade (Titre Foncier) protege a propriedade e também produz efeitos contra terceiros. Construções ou grandes reformas podem exigir licença simplificada de construção (Permis de Construire Simplifié) da Direction de l’Habitat et de l’Urbanisme. O pedido inclui, entre outros documentos, certificado de registro (Certificat d’inscription), planta do terreno ou cadastral e comprovante do imposto sobre materiais; o prazo de processamento indicado é de sete dias. Em seguida, pode ser exigido um Certificat de Conformité Générale, que considera, entre outros aspectos, alinhamento, higiene, instalação elétrica, segurança sísmica e licença de construção. A habitação social é atribuída pelo governo ou por órgãos autorizados após pedido, análise e alocação. Uma regra geral menciona nacionalidade djibutiana, idade mínima de 18 anos, emprego, renda mensal inferior a 100.000 FDJ e ausência de propriedade de casa ou terreno na unidade administrativa local. Os critérios efetivos dependem do projeto; listas podem ser publicadas e a seleção pode ocorrer por sorteio público. Em um programa de 540 moradias, os critérios incluíram residência em Djibuti-Cidade, idade mínima de 21 anos, emprego formal, renda de 60.000 a 150.000 FDJ, ausência de título de terreno, de contrato de aluguel com opção de compra e de autorização temporária de ocupação (Permis d’Occupation Provisoire), além de pelo menos 20 anos restantes de serviço. Essas condições eram específicas daquele projeto e não constituem regra geral de acesso. O fundo habitacional pode financiar moradias para pessoas de renda muito baixa por meio de um empréstimo que posteriormente leva à propriedade. Um programa de autoconstrução documentado incluiu, por exemplo, uma casa de 27 metros quadrados com um cômodo, cozinha, instalações sanitárias, fossa séptica e muro; os materiais eram fornecidos em três etapas, e o empréstimo tinha prazo de 20 anos e juros de 1%, com apoio de cooperativas habitacionais. Esse exemplo não é um benefício nacional uniforme. Desde 2023, financiamento do Banco Mundial tem apoiado, entre outras coisas, garantias parciais de crédito hipotecário, microfinanças habitacionais, conversão de contratos de aluguel com opção de compra em hipotecas e autoconstrução resiliente ao clima; disponibilidade e acesso dependem do projeto pertinente. A pesquisa analisada não comprova a existência de um índice geral de aluguel atualizado, cadastro público geral de imóveis para locação ou auxílio-aluguel universal. Portanto, aluguel, custos de construção, critérios de alocação e procedimentos regionais atuais devem ser verificados localmente antes de alugar, comprar, construir ou se candidatar.