Perumahan di Eswatini

Sistem perumahan Eswatini menggabungkan pengaturan formal, adat, dan informal. Jalur utama mencakup homestead pedesaan di Swazi Nation Land, properti perkotaan atau pribadi di Title Deed Land, bidang tanah sewa guna, rumah sewaan pribadi, hunian yang dialokasikan pemerintah atau pemberi kerja, dan perumahan yang disediakan Eswatini Housing Board (EHB). Hhohho dan Manzini mengalami pertumbuhan yang tidak proporsional, termasuk permukiman informal pinggiran kota. Dalam data nasional yang tersedia, sekitar 69% pengaturan perumahan ditempati pemilik, 18.4% disewa, dan 10.8% dialokasikan pemerintah. Penyewaan mencakup sekitar 40% pengaturan perkotaan dan 12% pengaturan pedesaan. Swazi Nation Land, disingkat SNL, dipegang Raja sebagai wali bagi Bangsa Swazi. Kepala suku dan struktur adat umumnya mengalokasikan lahan untuk penggunaan tempat tinggal biasa oleh kepala homestead. Hak penggunaan atau pendudukan adat yang dihasilkan biasanya tidak mencakup sertifikat hak milik. Lahan SNL pada umumnya tidak dapat dijual, dialihkan secara bebas, disewakan, atau digunakan sebagai agunan hipotek. Pindah tempat tinggal secara permanen mungkin memerlukan penyerahan lahan kepada otoritas yang berwenang. Konstitusi menjamin akses lahan yang setara tanpa diskriminasi gender, tetapi laporan negara mencatat bahwa perempuan masih menghadapi hambatan akses di sejumlah chiefdom. Karena itu, batas lokal, pewarisan, persetujuan, dan otoritas adat dapat memengaruhi keamanan pendudukan. Title Deed Land, atau TDL, adalah lahan yang tercatat dalam sistem akta. Sertifikat hak milik mendukung penjualan, pengalihan, penyewaan formal, dan agunan hipotek, dengan tunduk pada pemeriksaan atas hak milik, penggunaan lahan, dan dokumen transaksi. Registrar of Deeds mencatat akta pengalihan, sewa, obligasi hipotek, servitut, dan hak terkait. Conveyancer, Surveyor-General, dan Deeds Registry biasanya terlibat dalam pembelian perkotaan atau transaksi dengan jaminan. Biaya pencarian, biaya pendaftaran, bea meterai, dan biaya profesional berbeda menurut properti dan transaksi. Crown Land dan bidang perkotaan lainnya mungkin melibatkan Department of Housing and Human Settlements, Human Settlements Authority, Town Planning Board, serta kementerian atau pemerintah daerah terkait. Piagam layanan Departemen menyebutkan sekitar dua minggu untuk pengajuan lahan dan maksimum 60 bulan untuk transaksi kepemilikan penuh, meskipun waktu aktual bergantung pada kasus dan persetujuan. Sewa guna 99 tahun dapat memberikan pengaturan pembangunan perkotaan formal tanpa sama dengan hak milik bebas. Housing Policy 2001 bertujuan menyediakan tempat tinggal yang terjangkau, layanan, masa penguasaan yang aman, akses lahan, air, sanitasi, dan pengelolaan sampah, tetapi laporan pemerintah yang tersedia menyebut pelaksanaannya tidak memadai secara fiskal dan kebijakannya sudah ketinggalan zaman. Penyewaan pribadi biasanya didasarkan pada kontrak sewa atau hunian antara penyewa dan pemilik. Human Settlements Authority memiliki mandat terkait standardisasi sewa, pengendalian sewa, dan pengaturan real estat, tetapi Residential Tenancies Bill dilaporkan telah disusun dan diteruskan untuk tindakan pemerintah lebih lanjut; keberlakuannya belum ditetapkan berdasarkan penelitian yang tersedia. Tidak ada bukti andal mengenai tribunal penyewaan tempat tinggal nasional yang saat ini beroperasi, daftar sewa wajib, atau praktik pengendalian sewa seragam. Karena itu, uang sewa, deposit, perbaikan, privasi, pengakhiran, dan biaya tambahan sangat bergantung pada kontrak serta hukum yang berlaku. Penyewa sebaiknya menyimpan perjanjian yang ditandatangani, catatan pembayaran, pemberitahuan, dan komunikasi perbaikan. Sengketa dapat dibawa ke pengadilan atau badan lokal yang berwenang sesuai jenisnya; pengusiran dengan tindakan sepihak bukan standar umum yang aman. Hunian pemerintah dan pemberi kerja dialokasikan berdasarkan aturan lembaga dan terkait dengan pekerjaan atau layanan publik. Hunian tersebut tidak boleh dianggap sebagai hak umum atas perumahan sosial. EHB memiliki mandat hukum yang mencakup perumahan sewa terjangkau, perumahan untuk dijual, bidang tanah perkotaan dan rumah di atas lahan bersertifikat, serta pembiayaan perumahan. EHB melaporkan lebih dari 1,000 unit sewa terjangkau dan banyak bidang tanah serta rumah, tetapi aturan kelayakan, produk pembiayaan, dan persyaratannya belum dipublikasikan sepenuhnya. Sectional Title berdasarkan Sectional Titles Act 2018 dan Regulations 2020 memungkinkan kepemilikan terpisah atas unit atau bagian, bersama dengan properti bersama. Sistem ini relevan untuk perumahan multiunit perkotaan, meskipun kapasitas pendaftaran dan survei masih terbatas. Permukiman informal dan township merupakan jalur praktis tersendiri. Township formal biasanya melibatkan proses Human Settlements Authority atau kementerian. Permukiman di luar proses itu mungkin tidak memiliki perencanaan formal, masa penguasaan yang aman, atau sambungan layanan yang lengkap. Pekerjaan pemerintah untuk formalisasi dan peningkatan kawasan berfokus pada daerah perkotaan, sementara perencanaan SNL pedesaan umumnya memerlukan undangan pimpinan tradisional. Hal ini dapat memengaruhi akses jalan, sanitasi, legalitas bangunan, dan risiko relokasi. Orang yang menyewa atau membeli sebaiknya memeriksa kewenangan pemilik atau penjual, status lahan, utilitas, sanitasi, legalitas bangunan, biaya, deposit, kewajiban perbaikan, dan syarat pengakhiran. Untuk pembelian TDL atau Crown Land, periksa pencarian hak milik, informasi survei, tinjauan conveyancing, serta dokumen akta, sewa, atau hipotek yang dimaksud. Pengajuan bangunan umumnya memerlukan Form A, gambar kerja, denah lokasi yang menunjukkan akses jalan dan batas, peta lokasi, rencana pembuangan limbah, drainase dan air, serta dokumen insinyur struktur jika diwajibkan. Pengajuan biasanya memerlukan lima salinan dan biaya pengajuan. Mbabane City Council dan Manzini City Council memutuskan urusan bangunan dalam wilayah kewenangannya; di tempat lain, Principal Secretary kementerian bertanggung jawab. Peninjauan teknis departemen dinyatakan memakan sekitar enam minggu, dan banding dapat diajukan kepada Building Appeals Tribunal dalam 14 hari. Otoritas perkotaan dan town board mengelola layanan lokal, inspeksi bangunan, sampah, dan sanitasi. Eswatini Water Services Corporation, atau EWSC, mengoperasikan dan memelihara sistem pembuangan limbah di kota serta Rural Growth Centre. National Fire and Emergency Services meninjau aspek keselamatan kebakaran pada pengajuan bangunan. Angka MICS 2021–2022 yang tersedia menunjukkan akses listrik bagi 82.7% anggota rumah tangga, listrik dari sambungan jaringan utama di 79.8% rumah, listrik di luar jaringan di 0.6%, dan tidak ada listrik di 19.5%. Akses memasak bersih sekitar 56.5% secara nasional, 85% di perkotaan, dan 39% di pedesaan. Internet di rumah dilaporkan sebesar 62.8% secara nasional, 69.4% di perkotaan, dan 58.8% di pedesaan. Lantai, atap, dan dinding jadi dilaporkan masing-masing ada di 97.2%, 98.1%, dan 94.2% rumah, tetapi ruang tidur masih terbatas: 44.1% memiliki satu kamar tidur, 27.3% memiliki dua, dan 28.6% sedikitnya tiga. Air dan sanitasi sangat berbeda menurut lokasi. Laporan 2022 yang tersedia menempatkan akses air minum yang lebih baik atau aman sekitar 77% secara nasional, 95% di perkotaan, dan 72% di pedesaan. Sanitasi dasar sekitar 58% secara nasional, 49% di perkotaan, dan 61% di pedesaan. Sensus 2017 mencatat 20,319 dari 265,435 unit rumah tidak memiliki fasilitas toilet sendiri dan mencatat 283 orang sebagai tunawisma. Tidak ditemukan seri nasional terkini yang andal untuk harga sewa, harga beli, deposit, dan suku bunga hipotek. Karena itu, biaya perumahan berbeda menurut jenis lahan, lokasi perkotaan atau pedesaan, ketersediaan layanan, status hak milik, pengembang, otoritas lokal, konstruksi, dan kebutuhan pemeliharaan. Cara mengakhiri atau mengubah hunian bergantung pada pengaturannya. Penjualan, pengalihan, atau pembatalan sewa TDL biasanya menggunakan conveyancer dan Deeds Registry. SNL tidak mengizinkan penjualan biasa atau pengalihan bebas, sehingga perubahan permanen mungkin memerlukan penyerahan melalui otoritas adat atau otoritas berwenang. Pengakhiran sewa pribadi mengikuti kontrak dan hukum yang berlaku, sedangkan perumahan EHB dan pemerintah mengikuti kontrak atau aturan alokasinya. Penghuni lahan pertanian, penghuni permukiman informal, dan rumah tangga SNL mungkin menghadapi risiko relokasi khusus. Perlindungan konstitusional atas properti, proses hukum yang semestinya, dan kompensasi atas perbaikan dapat menjadi relevan, sedangkan Farm Dwellers Control Act 1982 masih ditinjau.