Wohnen in Eswatini

Das Wohnsystem Eswatinis verbindet formelle, gewohnheitsrechtliche und informelle Wohnformen. Zu den wichtigsten Wegen gehören ländliche Gehöfte auf Swazi-Nation-Land, städtische oder private Grundstücke mit Eigentumstitel, Pachtgrundstücke, private Mietwohnungen, Unterkünfte von Behörden oder Arbeitgebern sowie Wohnraum des Eswatini Housing Board (EHB). Hhohho und Manzini verzeichneten überproportionales Wachstum, darunter informelle Siedlungen im Stadtrandgebiet. Den verfügbaren nationalen Daten zufolge waren etwa 69 % der Wohnverhältnisse eigengenutzt, 18,4 % gemietet und 10,8 % staatlich zugewiesen. In Städten entfielen etwa 40 % der Wohnverhältnisse auf Miete, auf dem Land etwa 12 %. Swazi-Nation-Land, kurz SNL, wird vom König treuhänderisch für die Swazi-Nation gehalten. Chiefs und traditionelle Strukturen weisen Land im Allgemeinen dem Oberhaupt eines Gehöfts zur gewöhnlichen Wohnnutzung zu. Das daraus entstehende gewohnheitsrechtliche Nutzungs- oder Besitzrecht umfasst normalerweise keinen Eigentumstitel. SNL-Grundstücke können im Allgemeinen weder verkauft noch frei übertragen, verpachtet oder als Hypothekensicherheit verwendet werden. Ein dauerhafter Umzug kann erfordern, das Land der zuständigen Stelle zurückzugeben. Die Verfassung sieht gleichen Zugang zu Land ohne geschlechtsspezifische Diskriminierung vor; staatliche Berichte dokumentieren jedoch in manchen Chiefdoms anhaltende Zugangshindernisse für Frauen. Örtliche Grenzen, Nachfolge, Zustimmung und gewohnheitsrechtliche Zuständigkeit können daher die Sicherheit des Wohnrechts beeinflussen. Title Deed Land (TDL) ist im Grundbuchsystem erfasstes Land. Ein Eigentumstitel unterstützt formellen Verkauf, Übertragung, Verpachtung und Hypothekensicherung, vorbehaltlich der Prüfung von Titel, Grundstücksnutzung und Transaktionsunterlagen. Der Registrar of Deeds registriert Eigentumsübertragungen, Pachtverträge, Hypotheken, Dienstbarkeiten und verwandte Rechte. Bei einem städtischen Kauf oder einer besicherten Transaktion sind üblicherweise ein Conveyancer, der Surveyor-General und das Deeds Registry beteiligt. Suchkosten, Registrierungsgebühren, Stempelsteuern und Honorare unterscheiden sich nach Grundstück und Transaktion. Crown Land und andere städtische Grundstücke können Angelegenheiten des Department of Housing and Human Settlements, der Human Settlements Authority, eines Town Planning Board und des zuständigen Ministeriums oder der örtlichen Behörde betreffen. Die Leistungsübersicht des Ministeriums nennt etwa zwei Wochen für einen Grundstücksantrag und höchstens 60 Monate für eine Transaktion mit vollständigem Eigentumsübergang. Die tatsächliche Dauer hängt jedoch von Fall und Genehmigungen ab. Ein Pachtvertrag über 99 Jahre kann eine formelle städtische Entwicklung ermöglichen, ist aber nicht mit uneingeschränktem Eigentum gleichzusetzen. Die Housing Policy 2001 verfolgt Ziele wie bezahlbaren Wohnraum, Versorgung, gesichertes Besitzrecht, Grundstückszugang, Wasser, Sanitärversorgung und Abfallmanagement. Regierungsberichte beschreiben ihre Umsetzung jedoch als finanziell unzureichend und die Politik als veraltet. Private Mietverhältnisse beruhen üblicherweise auf einem Miet- oder Pachtvertrag mit einem Vermieter. Die Human Settlements Authority hat Aufgaben bei der Vereinheitlichung von Mietverträgen, Mietkontrolle und Immobilienregulierung. Der Residential Tenancies Bill wurde Berichten zufolge ausgearbeitet und zur weiteren Regierungsentscheidung weitergeleitet; sein Inkrafttreten ist durch die verfügbaren Recherchen nicht belegt. Es gibt keine verlässlichen Belege für ein derzeit landesweites Mietgericht, ein verpflichtendes Mietregister oder einheitliche Mietkontrollen. Miete, Kaution, Reparaturen, Privatsphäre, Beendigung und Zusatzkosten hängen daher stark vom Vertrag und geltendem Recht ab. Mieter sollten Vertrag, Zahlungsnachweise, Mitteilungen und Reparaturkorrespondenz aufbewahren. Ein Streit kann je nach Art vor Gericht oder einer zuständigen örtlichen Stelle verhandelt werden; eine eigenmächtige Räumung ist kein allgemein sicherer Standard. Wohnraum von Behörden oder Arbeitgebern wird nach institutionellen Regeln zugewiesen und ist an Beschäftigung oder öffentlichen Dienst gebunden. Er sollte nicht als allgemeiner Anspruch auf sozialen Wohnraum betrachtet werden. Das EHB ist gesetzlich für bezahlbaren Mietwohnraum, zum Verkauf bestimmten Wohnraum, städtische Grundstücke und Häuser auf Grundstücken mit Eigentumstitel sowie Wohnungsfinanzierung zuständig. Es meldet mehr als 1.000 bezahlbare Mietwohnungen und zahlreiche Grundstücke und Häuser. Aktuelle Anspruchsregeln, Finanzierungsmöglichkeiten und Bedingungen sind jedoch nicht vollständig veröffentlicht. Sectional Title nach dem Sectional Titles Act 2018 und den Regulations 2020 erlaubt getrenntes Eigentum an Einheiten oder Gebäudeteilen gemeinsam mit Gemeinschaftseigentum. Das ist für mehrteilige städtische Wohngebäude relevant, auch wenn die Kapazität für Registrierung und Vermessung begrenzt bleibt. Informelle Siedlungen und Townships bilden einen gesonderten praktischen Wohnweg. Für ein formelles Township ist normalerweise ein Verfahren über die Human Settlements Authority oder das Ministerium erforderlich. Siedlungen außerhalb dieses Verfahrens verfügen möglicherweise nicht über formelle Planung, gesichertes Besitzrecht oder vollständige Versorgungsanschlüsse. Staatliche Formalisierungs- und Aufwertungsarbeit konzentriert sich auf städtische Gebiete, während die ländliche Planung für SNL im Allgemeinen eine Einladung durch die traditionelle Führung erfordert. Dies kann Straßenanbindung, Sanitärversorgung, Baurecht und Umsiedlungsrisiken beeinflussen. Mieter und Käufer sollten die Berechtigung des Vermieters oder Verkäufers, Grundstücksstatus, Versorgung, Sanitäranlagen, Baurecht, Gebühren, Kaution, Reparaturpflichten und Kündigungsbedingungen prüfen. Bei einem Kauf auf TDL oder Crown Land sollten Grundbuchauszug, Vermessungsangaben, conveyancing-Prüfung sowie geplante Eigentums-, Pacht- oder Hypothekenunterlagen geprüft werden. Ein Bauantrag erfordert im Allgemeinen Form A, Bauzeichnungen, einen Lageplan mit Straßenzugang und Grenzen, eine Standortkarte, Pläne für Abwasser, Entwässerung und Wasser sowie gegebenenfalls Unterlagen eines Bauingenieurs. Normalerweise sind fünf Exemplare und eine Antragsgebühr erforderlich. Der Mbabane City Council und der Manzini City Council entscheiden über Bauangelegenheiten in ihren Zuständigkeitsbereichen; andernorts ist der Principal Secretary des Ministeriums zuständig. Für die technische Prüfung werden etwa sechs Wochen angegeben. Ein Einspruch kann innerhalb von 14 Tagen beim Building Appeals Tribunal eingelegt werden. Städtische Behörden und Town Boards verwalten örtliche Dienste, Bauinspektionen, Abfallentsorgung und Sanitärversorgung. Die Eswatini Water Services Corporation (EWSC) betreibt und wartet Abwassersysteme in Städten und Rural Growth Centres. National Fire and Emergency Services prüft Brandschutzaspekte bei Bauanträgen. Verfügbare MICS-Daten von 2021–2022 weisen Stromzugang für 82,7 % der Haushaltsmitglieder aus; 79,8 % der Haushalte waren über das Netz mit Strom versorgt, 0,6 % hatten Strom außerhalb des Netzes und 19,5 % hatten keinen Strom. Zugang zu sauberem Kochen lag landesweit bei etwa 56,5 %, in Städten bei 85 % und auf dem Land bei 39 %. Ein Internetzugang zu Hause wurde landesweit mit 62,8 %, in Städten mit 69,4 % und auf dem Land mit 58,8 % angegeben. Fertige Böden, Dächer und Wände wurden in 97,2 %, 98,1 % und 94,2 % der Häuser gemeldet. Der Schlafraum blieb jedoch knapp: 44,1 % verfügten über ein Schlafzimmer, 27,3 % über zwei und 28,6 % über mindestens drei. Wasser- und Sanitärversorgung unterscheiden sich stark je nach Ort. Verfügbare Berichte von 2022 beziffern den Zugang zu verbessertem oder sicherem Trinkwasser auf etwa 77 % landesweit, 95 % in Städten und 72 % auf dem Land. Grundlegende Sanitärversorgung lag bei etwa 58 % landesweit, 49 % in Städten und 61 % auf dem Land. Die Volkszählung von 2017 erfasste 20.319 von 265.435 Wohneinheiten ohne eigene Toilette und zählte 283 obdachlose Personen. Verlässliche aktuelle amtliche Reihen zu Mieten, Kaufpreisen, Kautionen und Hypothekenzinsen wurden nicht gefunden. Wohnkosten variieren daher je nach Grundstücksart, städtischer oder ländlicher Lage, Versorgung, Eigentumstitel, Bauträger, örtlicher Behörde, Bau- und Instandhaltungsbedarf. Die Beendigung oder Änderung des Wohnverhältnisses hängt von seiner Form ab. Verkauf, Übertragung oder Aufhebung eines TDL-Mietvertrags werden normalerweise mit einem Conveyancer und dem Deeds Registry abgewickelt. SNL kann nicht gewöhnlich verkauft oder frei übertragen werden; eine dauerhafte Änderung kann daher eine Rückgabe über die traditionelle oder zuständige Behörde erfordern. Die Beendigung privater Mietverhältnisse richtet sich nach Mietvertrag und geltendem Recht; bei EHB- und Behördenwohnungen gelten Vertrag oder Zuweisungsregeln. Bewohner von Farmen, informellen Siedlungen und SNL-Haushalte können besonderen Umsiedlungsrisiken ausgesetzt sein. Verfassungsrechtlicher Eigentumsschutz, ordnungsgemäßes Verfahren und Entschädigung für Verbesserungen können relevant werden; der Farm Dwellers Control Act 1982 wird weiterhin überprüft.