Жильё в Гвинее-Бисау

Местные термины habitação и alojamento означают жильё и размещение. Arrendamento urbano — городская аренда: senhorio — арендодатель, а arrendatário — арендатор. Жилищные отношения разделены между официальными договорами аренды, обычным правом, общинными договорённостями и государственными концессиями; единой общенациональной системы нет. Согласно Закону о земле 5/98 (Lei da Terra 5/98), земля принадлежит государству как общее достояние. Право частного пользования может возникнуть на основе uso consuetudinário — обычного права, признаваемого местной практикой, — или официальной концессии. В городах концессия поверхности (concessão de superfície) даёт лицу или организации право пользоваться землёй, а здание или другое улучшение (benfeitoria) может находиться в частной собственности. Концессия может быть бессрочной или временной. Право обычного пользования может защищаться и без письменного договора или регистрации; передача и наследование часто регулируются местной практикой. Для передачи права третьему лицу недостаточно частного соглашения, если земля используется на основе обычного права или концессии. Нужно согласие соответствующих государственных органов и Comunidade Local, а при необходимости — завершение официальной процедуры концессии. Comunidade Local может быть организована как община или табанка. Споры о земле могут рассматривать Национальная, региональная, секторная или секционная земельная комиссия (Comissão Fundiária Nacional, Regional, Sectorial ou de Secção), местные органы; также возможно посредничество, арбитраж или обращение в суд. Cadastro и Conservatória do Registo Predial выполняют разные функции регистрации и ведения реестров. В зависимости от вопроса полномочия могут принадлежать MOPHU, правительству, муниципалитетам и местным органам. Получая участок или дом, отдельно проверьте исходное право на землю, возможные обычные или общинные претензии, разрешение на строительство, собственника дома и улучшений, а также документы о регистрации. Квитанция или неформальный документ о передаче сами по себе не подтверждают, что выполнены все требования по земле, строительству и праву собственности. На портале муниципалитета Бисау перечислены услуги Legalização de terreno, Legalização de casa, Transferência direta и Concessão с ориентировочными сроками 30, 30, 20 и 30 дней. Эти цифры относятся только к муниципалитету Бисау и не являются национальными сроками. Исторический деловой показатель за 2020 год указывал 13 процедур и 143 дня для получения разрешения на строительство, а также 5 процедур и 48 дней для регистрации недвижимости; показатели 23,7% и 5,4% от стоимости имущества — исторические ориентиры, а не действующие национальные сборы. Официальную аренду регулирует Lei do Inquilinato, а Código Civil применяется дополнительно. Если договор в рамках закона не устанавливает иное, ежемесячную арендную плату нужно внести с первого по пятый рабочий день. Авансовая плата не может превышать месячную арендную плату. При просрочке арендатору может грозить компенсация в размере 50% просроченной суммы, однако, согласно доступному правилу, задержку можно устранить, предложив или внеся сумму в течение восьми дней. Арендатор защищён от лишения владения со стороны арендодателя; он обязан платить аренду, использовать жильё по согласованию, разумно за ним ухаживать, допускать необходимые ремонтные работы и вернуть жильё в установленном порядке. Субаренда или уступка прав зависят от закона и необходимого согласия. Письменный договор, документы, удостоверяющие личность, подтверждение права пользования или собственности, акт о состоянии помещения и квитанции об аренде помогают снизить риск спора. По имеющимся данным, общие актуальные сроки выселения надёжно не установлены; необходимо проверять договор и применимую процедуру для конкретного случая. По данным переписи 2009 года, 73% домохозяйств владели жильём, 19% снимали частное и 2,1% — государственное жильё. Остальные категории по имеющемуся источнику надёжно определить нельзя. Неформальные и основанные на обычном праве договорённости остаются важны на практике, особенно за пределами городского рынка аренды. Качество жилья и услуг сильно различается между городом и сельской местностью. Перепись 2009 года классифицировала 89,1% жилых строений как ветхие и 10,9% как капитальные. В ней указаны стены преимущественно из самана или taipe — 76,3%, укреплённого самана — 14,5% и цемента — 5,4%; крыши были из цинка в 57,6% случаев и из соломы в 36,9%, а полы — цементные в 36% и земляные в 59,6%. В другом исследовании CAHF и Всемирного банка за 2018 год указаны крыши из рифлёного цинка в 78,9% случаев и из соломы в 18,8%, глиняные стены в 87,1%, цементные стены в 8,9%, земляные полы в 52% и цементные в 45,4%. Эти источники относятся к разным годам и методам; их нельзя считать единым временным рядом. В 2018 году доступ к питьевой воде имели 66,2% населения: 80,3% в городах и 58% в сельской местности. Доступ к уборным был у 84,7%, включая 95,7% в городах и 78,3% в сельской местности. Электричество было доступно примерно 67,4% городского населения и 41,6% сельского; по данным учёта, у 64,3% домохозяйств электричества не было. Доступ к чистым видам топлива для приготовления пищи составлял лишь 1,3%. Дожди, штормы, заболоченные земли, слабый дренаж и низко расположенные прибрежные районы создают дополнительные риски при выборе участка, строительстве и обслуживании жилья. Рыночные показатели за 2023 год, относящиеся преимущественно к городам и Бисау, оценивали месячную аренду примерно в 21 042 франка КФА за студию, 26 452 за квартиру F2, 34 869 за F3, 46 893 за F4 и 54 107 за более крупное жильё. Аренда домов площадью до 50 квадратных метров оценивалась примерно в 33 667 франков КФА в месяц; площадью 50–100 квадратных метров — в 44 488; 100–150 — в 55 911; 150–200 — в 60 119; свыше 200 — в 66 131. Ориентировочные цены покупки составляли около 4,5 миллиона франков КФА за студию, 6,8 миллиона за F2, 12,6 миллиона за F3, 9,7 миллиона за дом площадью 50 квадратных метров и 19,5 миллиона за дом площадью 100 квадратных метров. Это рыночные ориентиры, а не фиксированные общенациональные цены. Строительство часто ведётся поэтапно: материалы дороги и зависят от импорта. В 2023 году мешок цемента весом 50 килограммов стоил около 5 000 франков КФА, а в 2021 году рулон кровельного материала — около 30 000. Поэтапное строительство позволяет распределять платежи, но если отложить дренаж, фундамент или крышу, здание может оказаться уязвимым к проблемам качества, погоде и климату. CRRH-UEMOA рефинансирует жилищные кредиты через банки-партнёры и децентрализованные финансовые системы в восьми государствах WAEMU, включая Гвинею-Бисау. BAO рекламирует Crédito Habitação для покупки, строительства и проведения работ. В 2021 году только 5,77% городских домохозяйств, по оценке, могли позволить себе самый дешёвый новый дом. Ипотека примерно от 3 до 100 миллионов франков КФА сроком до 15 лет зависит от кредитора, дохода и документов на землю; это не обещание выдачи кредита. Наличие национальной субсидии на жилищные расходы не подтверждено. Права обычного пользования могут переходить по наследству; формальная аренда прекращается по договору, Lei do Inquilinato и применимым правилам расторжения.