السكن في غينيا بيساو

يشمل المصطلحان المحليان habitação وalojamento السكن والإقامة. ويعني Arrendamento urbano الإيجار الحضري؛ فالـsenhorio هو المؤجر والـarrendatário هو المستأجر. وتتوزع الترتيبات السكنية بين عقود الإيجار الرسمية والانتفاع العرفي والترتيبات المجتمعية وامتيازات الدولة، بدلاً من نظام وطني موحد. بموجب Lei da Terra 5/98، تعود ملكية الأرض إلى الدولة باعتبارها ثروة مشتركة. وقد ينشأ الانتفاع الخاص عبر uso consuetudinário، أي حق عرفي تعترف به الممارسات المحلية، أو عبر امتياز رسمي. وفي المناطق الحضرية، يمنح concessão de superfície شخصاً أو منظمة حق استخدام الأرض، فيما قد تكون ملكية المبنى أو غيره من benfeitoria خاصة. وقد يكون الامتياز دائماً أو مؤقتاً. ويمكن حماية الانتفاع العرفي حتى من دون عقد مكتوب أو تسجيل، كما تحكم الممارسات المحلية غالباً النقل والإرث. يتطلب نقل الحق إلى طرف ثالث أكثر من اتفاق خاص عندما تكون الأرض خاضعة لترتيب عرفي أو امتياز. إذ يجب موافقة سلطات الدولة المعنية وComunidade Local، وإتمام إجراءات الامتياز الرسمي عند الاقتضاء. وقد تنتظم Comunidade Local حول مجتمع أو tabanca. ويمكن أن تشمل نزاعات استخدام الأراضي Comissão Fundiária Nacional أو Regional أو Sectorial أو de Secção والسلطات المحلية والوساطة والتحكيم والمحكمة. وتؤدي Cadastro وConservatória do Registo Predial وظيفتين مختلفتين في التسجيل وحفظ السجلات. وقد تتوزع المسؤوليات، بحسب المسألة، بين MOPHU والحكومة والبلديات والسلطات المحلية. ينبغي لمن يحصل على قطعة أرض أو منزل التحقق بشكل منفصل من أصل حق الأرض وأي مطالبة عرفية أو مجتمعية وتصريح البناء وملكية المنزل والتحسينات وأدلة التسجيل المتاحة. ولا يثبت الإيصال أو ورقة النقل غير الرسمية وحدهما استيفاء جميع متطلبات الأرض والبناء والملكية. وتدرج بوابة بلدية بيساو إجراءات Legalização de terreno وLegalização de casa وTransferência direta وConcessão بمدد استرشادية تبلغ 30 و30 و20 و30 يوماً. وتسري هذه الأرقام على بلدية بيساو وحدها، وليست مواعيد وطنية. وسجل معيار أعمال تاريخي لعام 2020 وجود 13 إجراء و143 يوماً للحصول على تصريح بناء، و5 إجراءات و48 يوماً لتسجيل الملكية؛ أما نسبتا 23.7% و5.4% من قيمة العقار فهما رقمان تاريخيان في المعيار، لا رسوم وطنية حالية. ينظم Lei do Inquilinato الإيجار الرسمي، ويُطبق Código Civil تكميلياً. وما لم ينص العقد على غير ذلك ضمن حدود القانون، يستحق الإيجار الشهري بين يوم العمل الأول والخامس. ولا يجوز أن يتجاوز الإيجار المدفوع مقدماً شهراً واحداً. وقد يواجه المستأجر المتأخر في الدفع تعويضاً يعادل 50% من المبلغ المتأخر، لكن القاعدة المتاحة تسمح بتدارك التأخير بعرض المبلغ أو إيداعه خلال ثمانية أيام. ويتمتع المستأجر بحماية الحيازة في مواجهة المؤجر، ويلتزم بدفع الإيجار واستخدام المسكن وفق المتفق عليه والعناية المعقولة به وقبول الإصلاحات اللازمة وإعادته حسب المطلوب. ويتوقف التأجير من الباطن أو التنازل على القانون وأي موافقة مطلوبة. ويقلل العقد المكتوب وسجلات الهوية وإثبات الاستخدام أو الملكية ومحضر حالة المسكن وإيصالات الإيجار من النزاعات. ولا تحدد الأدلة المتاحة على نحو كافٍ المدد العامة الحالية للإخلاء، لذا يلزم التحقق من العقد والإجراء المعمول به لكل حالة. سجل تعداد 2009 أن 73% من الأسر تملك مساكنها، وأن 19% تستأجر من القطاع الخاص و2.1% من القطاع العام. ولا يمكن تحديد الفئات المتبقية على نحو موثوق من المصدر المتاح. وتظل الترتيبات غير الرسمية والعرفية ذات أهمية عملية، خاصة خارج أسواق الإيجار الحضرية. تتفاوت جودة المساكن والخدمات بشدة بين المناطق الحضرية والريفية. وسجل تعداد 2009 أن 89.1% من هياكل المساكن هشة و10.9% نهائية. وسجل أن الجدران مصنوعة أساساً من الطوب الطيني أو taipe بنسبة 76.3%، والطوب الطيني المسلح بنسبة 14.5%، والإسمنت بنسبة 5.4%؛ وكانت الأسقف من الزنك بنسبة 57.6% والقش بنسبة 36.9%، فيما كانت الأرضيات من الإسمنت بنسبة 36% والتراب بنسبة 59.6%. وسجل مسح مختلف لعام 2018 أجرته CAHF والبنك الدولي أن 78.9% من الأسقف من صفائح الزنك المموجة و18.8% من القش، وأن 87.1% من الجدران طينية و8.9% إسمنتية، وأن 52% من الأرضيات ترابية و45.4% إسمنتية. وتستخدم هذه المصادر سنوات وأساليب مختلفة، ولا ينبغي اعتبارها سلسلة اتجاهات واحدة. في 2018، بلغ الوصول إلى مياه الشرب 66.2% من السكان، بنسبة 80.3% في الحضر و58% في الريف. وبلغ الوصول إلى المراحيض 84.7%، بما يشمل 95.7% في الحضر و78.3% في الريف. ووصلت الكهرباء إلى نحو 67.4% من سكان الحضر و41.6% من سكان الريف؛ وسُجل عدم توفر الكهرباء لدى 64.3% من الأسر. ولم تتجاوز إمكانية الوصول إلى الطهي النظيف 1.3%. وتخلق الأمطار والعواصف والأراضي الرطبة وضعف تصريف المياه والمناطق الساحلية المنخفضة مخاطر إضافية على اختيار الموقع والبناء والصيانة. حددت مؤشرات السوق لعام 2023، المتركزة أساساً في المناطق الحضرية وبيساو، الإيجار الشهري بنحو 21,042 فرنك CFA للاستوديو و26,452 لوحدة F2 و34,869 لوحدة F3 و46,893 لوحدة F4 و54,107 للوحدات الأكبر. وقُدّر إيجار المنازل حتى 50 متراً مربعاً بنحو 33,667 فرنك CFA شهرياً، ومن 50 إلى 100 متر مربع بنحو 44,488، ومن 100 إلى 150 متراً مربعاً بنحو 55,911، ومن 150 إلى 200 متر مربع بنحو 60,119، وما فوق 200 متر مربع بنحو 66,131. وبلغت أسعار الشراء الاسترشادية نحو 4.5 مليون فرنك CFA للاستوديو و6.8 مليون لوحدة F2 و12.6 مليون لوحدة F3 و9.7 مليون لمنزل مساحته 50 متراً مربعاً و19.5 مليون لمنزل مساحته 100 متر مربع. وهذه مؤشرات سوقية وليست أسعاراً وطنية ثابتة. غالباً ما يتم البناء على مراحل لأن المواد مكلفة وتعتمد على الاستيراد. وسُجل سعر كيس إسمنت يزن 50 كيلوغراماً بنحو 5,000 فرنك CFA في 2023، ولفة التسقيف بنحو 30,000 في 2021. ويمكن للبناء المرحلي توزيع الدفعات، لكنه قد يترك المبنى معرضاً لمخاطر الجودة والطقس والقدرة على الصمود إذا أُجّلت أعمال التصريف أو الأساسات أو التسقيف. تعيد CRRH-UEMOA تمويل القروض السكنية عبر المصارف الشريكة وأنظمة التمويل اللامركزية في ثماني دول من WAEMU، منها غينيا بيساو. ويعلن BAO عن Crédito Habitação للشراء والبناء وإجراء الأعمال. وفي 2021، قُدرت قدرة 5.77% فقط من الأسر الحضرية على تمويل أرخص منزل جديد البناء. وتتوقف مبالغ الرهون التي تقارب 3 ملايين إلى 100 مليون فرنك CFA ومدد تصل إلى 15 سنة على المقرض والدخل وسند الملكية، ولا تمثل وعداً بمنح قرض. ولا توجد أدلة على إعانة وطنية مقررة لتكاليف السكن. وقد تنتقل الحقوق العرفية بالإرث، بينما ينتهي الإيجار الرسمي وفق العقد وLei do Inquilinato وقواعد الإنهاء المطبقة.