ギニアビサウの住まいと住宅

現地語のhabitaçãoとalojamentoは、住宅・宿泊を意味します。Arrendamento urbanoは都市部の賃貸で、senhorioは貸主、arrendatárioは借主です。住宅の取り決めは、正式な賃貸契約、慣習的利用、地域共同体の取り決め、国のコンセッションに分散しており、全国一律の制度ではありません。 Lei da Terra 5/98の下で、土地は共有財産として国に属します。私的利用権は、地域慣行により認められるuso consuetudinário（慣習的利用権）または正式なコンセッションによって生じることがあります。都市部ではconcessão de superfície（地上権型コンセッション）により、個人や団体が土地を利用できますが、建物などのbenfeitoria（改良物）は私有できる場合があります。コンセッションは恒久的または一時的です。慣習的利用権は、書面契約や登記がなくても保護される場合があり、移転や相続は地域慣行に従うことが少なくありません。 慣習権またはコンセッションに基づく土地を第三者に移転する場合、当事者間の私的な合意だけでは足りません。関係する国の当局と地域共同体（Comunidade Local）の同意が必要で、必要に応じて正式なコンセッション手続きを完了しなければなりません。地域共同体は、集落やtabancaを中心に組織される場合があります。土地利用をめぐる紛争は、全国、地域、地区、区画の土地委員会、地方当局、調停、仲裁、裁判所が扱う場合があります。Cad​​astroとConservatória do Registo Predialは、それぞれ異なる登記・記録機能を担います。MOPHU、政府、市町村、地方当局も案件に応じて責任を持つことがあります。 土地や家を得る人は、基礎となる土地権利、慣習上・共同体の権利主張、建築許可、建物と改良物の所有権、登記の証拠を別々に確認してください。領収書や非公式な譲渡書類だけでは、土地、建築、所有に必要な手続きがすべて完了した証明にはなりません。ビサウ市のポータルには、Legalização de terreno、Legalização de casa、Transferência direta、Concessãoが記載され、それぞれの目安期間は30日、30日、20日、30日です。これらはビサウ市に限られ、全国共通の期限ではありません。2020年の過去の事業環境指標では、建築許可に13手続き・143日、不動産登記に5手続き・48日が記録されました。資産価値に対する23.7％と5.4％という数値は過去の指標で、現在の全国手数料ではありません。 正式な賃貸はLei do Inquilinatoで規制され、Código Civilが補充的に適用されます。法律上の範囲内で契約に別段の定めがなければ、月額賃料は第1から第5営業日に支払います。前払い賃料は1か月分を超えてはなりません。賃料滞納の借主は滞納額の50％に相当する損害金を請求されることがありますが、利用可能な規則では、8日以内に支払いを申し出るか供託すれば滞納を解消できます。借主には貸主に対する占有保護があり、賃料を払い、合意した用途で住居を使い、合理的な注意を払い、必要な修繕を受け入れ、定められた状態で返還する義務があります。転貸や契約上の地位譲渡は、法律と必要な同意に従います。書面契約、身分記録、利用権・所有権の証拠、状態確認書、賃料領収書は紛争防止に役立ちます。一般的な現在の明渡し期限は、利用できる資料では十分確認できないため、契約と適用手続きを個別に確認する必要があります。 2009年の国勢調査によると、世帯の73％が持ち家、19％が民間賃貸、2.1％が公営賃貸でした。残りの区分は利用可能な情報から信頼できる形で特定できません。特に都市部の賃貸市場以外では、非公式・慣習的な取り決めも実際に使われています。 住宅の質とサービスには都市部と農村部で大きな差があります。2009年の国勢調査では、住宅構造の89.1％が脆弱な構造、10.9％が恒久的な構造でした。壁材は日干しれんがまたはtaipeが76.3％、補強日干しれんが14.5％、セメント5.4％でした。屋根は亜鉛板57.6％、わらぶき36.9％、床はセメント36％、土59.6％でした。別の2018年CAHF・世界銀行調査では、亜鉛板屋根78.9％、わらぶき18.8％、粘土壁87.1％、セメント壁8.9％、土間52％、セメント床45.4％でした。調査年と手法が異なるため、これらを一つの傾向として扱わないでください。 2018年には、飲料水へのアクセスは人口の66.2％で、都市部80.3％、農村部58％でした。便所へのアクセスは84.7％で、都市部95.7％、農村部78.3％でした。電力は都市人口の約67.4％、農村人口の41.6％に届いていました。世帯の64.3％は電気がないと記録されています。クリーンな調理手段を利用できるのは1.3％にとどまりました。雨、暴風雨、湿地、排水不良、低地の沿岸地域は、立地、建設、維持管理にさらなるリスクをもたらします。 2023年の市場指標は主に都市部とビサウに集中しており、月額家賃はワンルームが約21,042 CFA、F2が26,452 CFA、F3が34,869 CFA、F4が46,893 CFA、より広い住戸が54,107 CFAでした。50平方メートル以下の住宅は月額約33,667 CFA、50～100平方メートルは44,488 CFA、100～150平方メートルは55,911 CFA、150～200平方メートルは60,119 CFA、200平方メートル超は66,131 CFAでした。購入価格の目安は、ワンルーム約450万CFA、F2約680万CFA、F3約1,260万CFA、50平方メートルの住宅約970万CFA、100平方メートルの住宅約1,950万CFAでした。これらは市場指標であり、全国一律の価格ではありません。 建材は高価で輸入に依存するため、工事は段階的に行われることがよくあります。2023年のセメント50キログラム袋は約5,000 CFA、2021年の屋根材ロールは約30,000 CFAでした。分割建築で支出を分散できますが、排水、基礎、屋根工事を先送りすると、品質、天候、耐久性のリスクが残る可能性があります。 CRRH-UEMOAは、ギニアビサウを含むWAEMU加盟8か国の提携銀行と分散型金融機関を通じ、住宅融資の借換えを行います。BAOは購入、建築、工事向けのCrédito Habitaçãoを広告しています。2021年には、都市世帯のうち最も安価な新築住宅を融資で購入できると評価されたのは5.77％でした。約300万～1億CFAの融資額、最長15年の期間は、貸し手、所得、権利証明によって異なり、融資の約束ではありません。全国的に確立された住宅費補助は確認されていません。慣習的権利は相続される場合があり、正式賃貸は契約、Lei do Inquilinato、適用される解約規則に従って終了します。